在政策的大力助力下，中國租住市場資本化通道已然蓬勃發展，市場欣欣向榮，多方角色參與，終于形成了自己的“江湖”。

2025 年，保障性租賃住房 REITs的發行加速推進，保租房 REITs 累計發行規模預計將突破 250 億元。與此同時，市場上還有多只擬發行的 REITs 正在積極籌備中，Pre-REITs 基金或資管運營平臺的設立也在不斷推進，為市場注入新的活力。

今年以來，中國租住領域資管化腳步明顯加速，多家公寓品牌宣布與資管機構達成合作，從我們整理的近期租住市場資管化案例來看，中國租住資管化路徑分化為兩種不同模式。

表現為三個特征：

1、一種模式是設立 Pre-REITs 基金，進入退出前融階段。

2、一種模式是成立“資管+運營一體化專業平臺”（Manager of Managers, MOM模式），合作模式貫穿投資、建設、管理、運營及退出，形成完整資管產業鏈閉環。

3、兩種模式的分化主要以輕資產與重資產模式為區別：輕資產市場化公寓運營商主要吸引外資，傾向于成立“資管+運營一體化專業平臺”，重資產保租類運營商主要吸引險資，傾向于共同設立“Pre-REITs基金”。

路徑1：“資管+運營一體化專業平臺”

今年1月，自如宣布與全球投資公司景順房地產共同出資成立星耀如景，作為雙方在中國發展持有型租賃住房資產管理的唯一平臺。星耀如景平臺將負責中國租賃住房項目從投資、建設、運營到退出的全鏈條資管業務。首個“大型保障性社區”投資項目將于2027年落地北京石景山，計劃建設1500間公寓，總投資額12億元，是北京近一年外資參與的最大單筆投資的租住社區。

而由周大福辦公室、原凱雷團隊啟城投資、輕松寓核心創始人團隊，更是早在2023年成立了國內領先的保租性住房管理平臺——城璟租住，城璟租住一年內重資產收購了上海松江和寶山兩處宿舍型保障性住房，寶山中環社區將于今年開業。城璟租住集團在租賃住房領域提供項目投拓、銀行融資、裝修改造、招商運營、資產管理、基金管理及后續退出等全生命周期的服務。

▲當下不動產資管團隊里的豪華團隊

從自如和輕松寓的合作方背景來看，可謂當下不動產資管團隊里的豪華陣容，金主都是全球知名的資產管理公司，如景順房地產全球資產規模規模為900億美元，是2025年預估保租房REITs規模的200多倍。為何輕資產公寓運營方能吸引優質外資長期投入？

從行業角度來說，保租房板塊成為公募REITs二級市場的“佼佼者”，備受投資人青睞。已上市的6只租賃住房REITs均表現為上市后二級市場成交高溢價率和穩定的收益率，凸顯長租公寓極強的抗周期性，在國內無風險利率持續下滑的環境下，長租公寓是門“確定性的生意”。

從外資角度來說，一是，堅定看好中國租賃住房市場，一方面政策支持提供了良好的政策環境，另一方面是長租公寓行業確定性的收益。二是，資管+運營一體化模式（MOM模式）是海外比較成熟的資產管理模式，具有“多元管理、多元資產、多元風格”的特征，中國本土企業經歷十年草莽式探索，運營能力、市場表現、品牌影響力等取得顯著進展，與本土企業合作能整合各方優勢資源，實現高質量發展。三是，外資機構的最終目的是退出，資管平臺類似于PRE-REITs平臺，找到價值投資標的，通過運營提升回報率，最后通過公募REITs退出，實現閉環。雖然投入到退出的周期性可能很長，但正符合“小步慢跑長周期”的投資邏輯。

從公寓運營方角度來說，發展路線終于從輕資產轉型為重資產，完成基于租住領域的產業閉環。資管平臺通過長期資金投資新的租賃用地和收購存量資產，企業得以融資擴張提升市場份額，同時補充專業投資能力和積累全球化的資本資源，拓寬國際化視野。在自如模式中，自如的自投資金并不少，意味著自如在融資的同時，必須兼顧自投資金的回報率和運營能力的兜底，也意味著自如將進入新的發展階段。

路徑2：設立“Pre-REITs基金”

上文說過，對于外資機構來說，成立資管平臺就類似于Pre-REITs平臺。那么輕資產模式下的資管平臺與重資產模式下的設立“Pre-REITs基金”區別在哪兒？

雖然資管平臺與“Pre-REITs基金”都是以退為始、以退定投，最終的目的都是退出，但是資本介入的階段和程度都不同。資管平臺從投資階段既介入進去，對雙方的資源整合能力要求較高，而Pre-REITs基金主要針對成熟項目的退出，更注重后期的資本運作。比如萬科Pre-REITs基金用于專項收購門泊寓院兒·海灣社區，而領寓Pre-REITs基金用于孵化上海松江柚米社區，上海城投Pre-REITs基金未來則以城投寬庭REIT為退出路線，孵化優質資產為未來擴募做準備。

并且機構類型也不同，從機構投資者來看，輕資產品牌吸引外資，重資產品牌則吸引險資。外資在中國投資考慮的因素更為復雜，關注宏觀經濟、政策條件、投資回報率等因素，所以傾向于市場化租賃住房等更具收益彈性的領域，而對險資來說，政策支持力度、對市場的熟悉度都更高，關注長期性、大宗投資、與其他領域交叉影響小等投資策略都與保租房REITs的高度契合。

綜上，可以看出中國租住市場資管路徑已逐漸清晰且趨于成熟。無論是輕資產模式下的資管平臺，還是重資產模式下的Pre-REITs基金，都為市場參與者提供了明確的發展方向和多元化的合作模式。外資憑借其全球視野和專業投資能力，積極布局市場化租賃住房領域，而險資則憑借其對穩定收益的追求和長期投資屬性，成為Pre-REITs基金的重要參與者。中國租住市場有望在未來實現更大規模的突破和更高水平的國際化發展。

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