長租公寓資本交易布局在加速，7月剛過半市場就傳出3筆重量級長租公寓交易，不管是前灘頂級地段的服務式公寓掛牌上海聯合產權交易所，還是虹橋舊商場改造的優質公寓委托中介找買家，還是險資收購松江大型保租房社區作為Pre-REITs的底層資產，在長租公寓領域資本不斷進進出出，交易的情況與主體也愈加復雜化。

那么這幾筆大宗交易給從業者帶來哪些思考，今天我們盤點一下近期長租公寓大宗交易的情況，找一找共性與特點。

▲前3筆為7月新上市，中駿天悅方隅公寓為5月成交

從這4筆大宗交易來看，呈現出以下三個特征：

一、運營成熟產品力優秀的項目積極退出

從4筆交易的90%以上入住率來看，均為運營成熟的項目，地段優質，搭配符合市場需求的產品很快得到市場的認可。4筆交易底層資產都是行業前沿的優秀案例，在產品力創新方面具備明顯優勢。

▲注：前灘雍萃46雖然沒有公布入住率，但從年租金收入4000萬折算，入住率應也在90%以上

1、COZI可遇·虹橋是領盛投資（外資）操盤的首個落地上海的標桿項目。COZI可遇·虹橋的前身是閑置已久的商場，2023年10月開業僅半年簽約率超90%。COZI可遇·虹橋配有589套高品質精品公寓套間，自帶約1.5萬平方米的豐富商業配套，形成了集居住與消費于一體的復合型社區。COZI秉持的“善意、循環、出圈、煥然”四大品牌信條，在COZI可遇·虹橋處處都能被感受被體現，COZI可遇·虹橋上有星空跑道、前有社區商業、中有天空露臺、內有大面寬客廳陽臺，縱享絲滑品質生活，結合大虹橋便利發達的交通網絡，進可攻退可守，將“公寓+商業”的模式將主體融入整個區域發展，助力老舊物業新生，也為周邊居民提供共生的消費空間。

改造前

NOW

改造后

“善意、循環、出圈、煥然”——善意即倡導平等友善的社區關系，讓每一位城市青年的需求都能被平等善待；循環是領盛投資在全球各地投資尊崇的ESG理念，注重環保和可持續建筑理念；出圈是基于COZI可遇·虹橋本身豐富的商業空間和公共社交空間，享受多樣化的生活；煥然則體現了品牌使命——COZI可遇·虹橋積極參與城市更新，以存量資產管理邏輯賦能傳統空間新價值，讓舊物煥發新生。

2、前灘雍萃46是陸家嘴集團旗下“陸家嘴樂居(l home)”運營的中高端租賃項目，相鄰前灘九宮格，地理位置稀缺，產品舒展（2.2萬方的公寓建面僅排布184套房間，戶型從85-240平米空間舒展體現都市大宅品質感），疊加一級資質物業管理團隊，專為金融商務人士服務，產品、配套成熟度在上海租賃市場中屬頂級。

3、松江西部科技柚米社區總建筑面積13.7萬平方米，共2252套房源，是松江區目前最具規模的保障性租賃社區，2024年6月正式開業，僅用四個多月便實現近80%的出租率。產品方面，對“私密、半私密、公共”三類空間進行深研，打磨出25平米墅級感受的居住空間。在大型社區難治理的問題上，搭建“地方黨組織指導+租委會為主體+社區運營方兜底” 的社區治理平臺，成立了“租委會”這一創新的社區自治模式。

二、資本效率躍升，退出周期大幅縮短

從4筆交易資產運營時長來看，在長租公寓金融政策的大力支持下，資本方交易退出的時間越來越短。比如COZI可遇·虹橋運營年限不足2年，松江柚米寓正式開業僅一年，前灘雍萃46和中駿天悅方隅公寓雖運營時間較久為6年，但主要由于拿地時間較早，還有拿地時對持有條件的限制。此前我們總結了：一種是設立 Pre-REITs 基金進入退出前融階段。一種模式是成立“資管+運營一體化專業平臺”，合作模式貫穿投資、建設、管理、運營及退出。這四個案例中皆有其身影。

1、松江柚米社區退出路徑即是由友邦保險等四家聯合設立Pre-REITs基金，進入退出前融階段。從拿地開始就構建了退出的路徑，每一步都走的極快，2024年6月開業快速度過爬坡期，2025年2月設立Pre-Reits基金時入住率已達到90%，2025年7月友邦9.8億正式完成收購，開創“管委會出地+房企代建+險資持有”三方模式。

2、COZI可遇·虹橋的退出則是背后的投資方領禾盛銘操盤投、建、管、運、退的完整閉環路徑。領禾盛銘是領盛投資（外資）領投的資產管理平臺，專注中國長租公寓業務，不同于險資注重長期性策略，領盛投資一貫的經營模式是快速通過投資、運營提升項目的經營能力，以大宗交易等方式退出，實現投資回報。所以COZI可遇·虹橋不足2年變現主要依賴于領盛投資超強的“投建管運退”的全鏈條資管能力，并且當前時點長租公寓大宗交易熱度較高，退出能拿到好的溢價。

3、中駿天悅方隅公寓退出路徑同樣是資產管理平臺的操作模式，不同的是方隅公寓與多個投資平臺達成合作，以投資長租公寓的方式，將中駿旗下的項目盡快完成去化，方隅公寓實際上是披著公寓外衣的投資平臺，中駿天悅方隅公寓的退出可能是投資年限到期，或是物業達到了退出的條件。

三、資本化率高于保租房REITs派發率

從4筆交易的資本化率來看，資本化率的區間范圍為5%-8.5%，明顯高于2024年保障房REITs現金分派率在3-4%水平區間。由于COZI可遇·虹橋是委托中介出售，運營數據及掛牌價都未對外界公布，但其運營成績來看，資本化率應該不會低。中駿天悅方隅公寓資本化率最高是由于成交折價，如果按照起初3億元的掛牌價，資本化率也在5.6%左右。松江柚米社區在整體租金較周邊長租公寓低10%的情況下，資本化率仍能達到6%，表現非常優秀。

再從溢價率來看，三家公寓都有明顯溢價，松江柚米社區溢價率最高，中駿因為賤賣所以溢價率最低，不過從三家公寓的物業類型都是新增供地，溢價部分均有來自地段的價值。比如前灘雍萃46拿地價僅15929元/平方米，溢價后折算約26832元/平米，仍僅是周邊地塊樓面價的40%；中駿方隅拿地價僅約20654元/平方米；松江柚米社區雖然位置不如前兩宗優秀，但對應的也是極低的樓面價。

總結

長租公寓資產密集交易的現象，標志著行業正式步入“投融管退”的成熟周期。當優質項目加速涌向交易市場、資本化率持續領跑保租房REITs、退出周期從“十年沉淀”壓縮至“兩年變現”，其背后不僅是資本效率的躍升，更是商業模式的重構——從單純的空間運營轉向“投建管運退”的全鏈條資管能力競爭。未來，能否在存量改造中激活資產溢價、在快速周轉中平衡長期價值、在政策紅利中構建可持續退出通道，將成為資本與運營商共同破解的核心命題。這場集中擺上貨架的資產流動，終將推動長租公寓從規模擴張走向價值深水區。

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