文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

中海云邸玖章很想復(fù)刻領(lǐng)邸玖章的熱銷神話。

前不久，中海云邸玖章樣板間開放，中海在展示區(qū)直接貼出了去年徐匯濱江熱盤“領(lǐng)邸玖章”的效果圖和實(shí)景圖，宣稱是“同樣的高品質(zhì)”，極力打造豪宅概念。

其實(shí)，在初期宣傳階段，云邸玖章就宣稱項(xiàng)目會(huì)所空間與領(lǐng)邸玖章同宗同源，由原班人馬打造。這次也是基本照搬了領(lǐng)邸玖章的門頭和下沉式會(huì)所，包括泳池和會(huì)客廳。甚至，連售樓處的香氛都是同款。

云邸玖章戶型為建面約104-146-148㎡的3-4房，樣板間展示了104㎡A戶型和148㎡C戶型，很明顯，面向剛需和改善人群。領(lǐng)邸玖章則是102㎡的三房和143㎡的四房，二者在產(chǎn)品面積段上也很相似。

這一波操作下來，差不多就是復(fù)制粘貼，只是坐標(biāo)從徐匯濱江換到了楊浦濱江。

而云邸玖章所在的楊浦濱江，盡管近年來有“北外灘延伸帶”的概念加持，但城市界面、商業(yè)能級(jí)和客群認(rèn)知度仍與徐匯濱江存在差距。

價(jià)格上自然也存在差距。領(lǐng)邸玖章的均價(jià)約13.25萬/㎡，云邸玖章目前放出的均價(jià)在11.5萬-12.2萬/㎡，北區(qū)預(yù)計(jì)會(huì)低于12萬/㎡。

雖是豪宅定位，但云邸玖章更多還是走量。面積最小的104㎡是主力戶型，供應(yīng)數(shù)量占比超60%，千萬預(yù)算即可上車。可以說是精準(zhǔn)錨定了“預(yù)算有限但追求濱江輕奢”的客群。

復(fù)刻容易，超越難。

從外立面來看，云邸玖章南面為玻璃幕墻 鋁板，其他三面主要為真石漆，與一線豪宅的全鋁板或干掛石材相比差點(diǎn)意思，成本控制意味明顯。

在戶型設(shè)計(jì)上，云邸玖章傳承了領(lǐng)邸玖章的精髓，南向大面寬、格局方正、南北通透，還做了一系列的升級(jí)，如無連廊設(shè)計(jì)、部分邊套采用270度飄窗。

云邸玖章室內(nèi)走起了“實(shí)用主義”路線，發(fā)力重點(diǎn)放在了收納和智能化上，在臥室和走道做了多處“S墻”改造，釋放了很多收納空間。

104㎡戶型：

玄關(guān)留出了800庫(kù)的收納空間；客衛(wèi)側(cè)留出了整一面墻的柜子；主臥門后有收納柜，利用飄窗上的墻垛也做了收納空間。廚房借用飄窗做了抽屜和臺(tái)面；雙獨(dú)立冰箱一半位于廚房，一半位于餐廳，冰箱上部也做了收納空間。

148㎡戶型：

獨(dú)立電梯廳可以變身第二玄關(guān)；玄關(guān)有800庫(kù)的收納空間，解決了日常工具和非日常收納的需求；過道也摳出了整面儲(chǔ)物墻；主臥門后暗藏收納柜，利用飄窗做了有自然光源的梳妝臺(tái)。

智能化方面，配置了燃?xì)庠詈陀蜔煓C(jī)同時(shí)開關(guān)，伸手就能感應(yīng)出水的龍頭，觸屏自動(dòng)開合的窗戶，敲擊兩下能打開的洗碗機(jī)，遙控升降的電動(dòng)內(nèi)置百葉窗。

項(xiàng)目分為南北兩區(qū)、三幅地塊，清一色13-18樓的小高層，另外有4幢3層風(fēng)貌別墅，規(guī)劃約有800套住宅供應(yīng)。

北區(qū)地塊較小且不規(guī)則，南鄰馬路，和保障房同小區(qū)。距離地鐵站稍近，隔壁是楊浦中心醫(yī)院，和南區(qū)共享會(huì)所。另外，北區(qū)的層高僅2.95米。

南地塊面積更大，也更方正，配備了約1200平會(huì)所和下沉式庭院等設(shè)施，會(huì)所帶泳池，層高3米。

定位豪宅，但2.95米的層高就是剛需水平。

近期，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部在組織編制“好房子”建設(shè)指南、修訂住宅項(xiàng)目規(guī) 范，其中一項(xiàng)，就是把住宅的層高提高到不低于3米。

周邊競(jìng)品方面，云邸玖章南區(qū)與在售新盤縵云上海僅一街之隔，均價(jià)約12.1萬/平，容積率3.0?？z云上海項(xiàng)目上一次開盤時(shí)間是今年9月14日，共推出104套建面約206-229㎡房源。云邸玖章的戶型面積段與縵云的面積段恰好錯(cuò)位。

在云邸玖章東北方向，直線距離不到900米的中建壹品外灘源著即將收官，目前二批次加推中，共推出114套建面約99-139-145㎡高層住宅，均價(jià)10.9萬/㎡，認(rèn)購(gòu)數(shù)120 ，認(rèn)購(gòu)率105%，將于3月29日開盤。

相關(guān)公司：中國(guó)海外發(fā)展hk00688