文/上海進深 嚴明會

中海云邸玖章很想復刻領邸玖章的熱銷神話。

前不久，中海云邸玖章樣板間開放，中海在展示區(qū)直接貼出了去年徐匯濱江熱盤“領邸玖章”的效果圖和實景圖，宣稱是“同樣的高品質(zhì)”，極力打造豪宅概念。

其實，在初期宣傳階段，云邸玖章就宣稱項目會所空間與領邸玖章同宗同源，由原班人馬打造。這次也是基本照搬了領邸玖章的門頭和下沉式會所，包括泳池和會客廳。甚至，連售樓處的香氛都是同款。

云邸玖章戶型為建面約104-146-148㎡的3-4房，樣板間展示了104㎡A戶型和148㎡C戶型，很明顯，面向剛需和改善人群。領邸玖章則是102㎡的三房和143㎡的四房，二者在產(chǎn)品面積段上也很相似。

這一波操作下來，差不多就是復制粘貼，只是坐標從徐匯濱江換到了楊浦濱江。

而云邸玖章所在的楊浦濱江，盡管近年來有“北外灘延伸帶”的概念加持，但城市界面、商業(yè)能級和客群認知度仍與徐匯濱江存在差距。

價格上自然也存在差距。領邸玖章的均價約13.25萬/㎡，云邸玖章目前放出的均價在11.5萬-12.2萬/㎡，北區(qū)預計會低于12萬/㎡。

雖是豪宅定位，但云邸玖章更多還是走量。面積最小的104㎡是主力戶型，供應數(shù)量占比超60%，千萬預算即可上車。可以說是精準錨定了“預算有限但追求濱江輕奢”的客群。

復刻容易，超越難。

從外立面來看，云邸玖章南面為玻璃幕墻 鋁板，其他三面主要為真石漆，與一線豪宅的全鋁板或干掛石材相比差點意思，成本控制意味明顯。

在戶型設計上，云邸玖章傳承了領邸玖章的精髓，南向大面寬、格局方正、南北通透，還做了一系列的升級，如無連廊設計、部分邊套采用270度飄窗。

云邸玖章室內(nèi)走起了“實用主義”路線，發(fā)力重點放在了收納和智能化上，在臥室和走道做了多處“S墻”改造，釋放了很多收納空間。

104㎡戶型：

玄關留出了800庫的收納空間；客衛(wèi)側(cè)留出了整一面墻的柜子；主臥門后有收納柜，利用飄窗上的墻垛也做了收納空間。廚房借用飄窗做了抽屜和臺面；雙獨立冰箱一半位于廚房，一半位于餐廳，冰箱上部也做了收納空間。

148㎡戶型：

獨立電梯廳可以變身第二玄關；玄關有800庫的收納空間，解決了日常工具和非日常收納的需求；過道也摳出了整面儲物墻；主臥門后暗藏收納柜，利用飄窗做了有自然光源的梳妝臺。

智能化方面，配置了燃氣灶和油煙機同時開關，伸手就能感應出水的龍頭，觸屏自動開合的窗戶，敲擊兩下能打開的洗碗機，遙控升降的電動內(nèi)置百葉窗。

項目分為南北兩區(qū)、三幅地塊，清一色13-18樓的小高層，另外有4幢3層風貌別墅，規(guī)劃約有800套住宅供應。

北區(qū)地塊較小且不規(guī)則，南鄰馬路，和保障房同小區(qū)。距離地鐵站稍近，隔壁是楊浦中心醫(yī)院，和南區(qū)共享會所。另外，北區(qū)的層高僅2.95米。

南地塊面積更大，也更方正，配備了約1200平會所和下沉式庭院等設施，會所帶泳池，層高3米。

定位豪宅，但2.95米的層高就是剛需水平。

近期，住房城鄉(xiāng)建設部在組織編制“好房子”建設指南、修訂住宅項目規(guī) 范，其中一項，就是把住宅的層高提高到不低于3米。

周邊競品方面，云邸玖章南區(qū)與在售新盤縵云上海僅一街之隔，均價約12.1萬/平，容積率3.0。縵云上海項目上一次開盤時間是今年9月14日，共推出104套建面約206-229㎡房源。云邸玖章的戶型面積段與縵云的面積段恰好錯位。

在云邸玖章東北方向，直線距離不到900米的中建壹品外灘源著即將收官，目前二批次加推中，共推出114套建面約99-139-145㎡高層住宅，均價10.9萬/㎡，認購數(shù)120 ，認購率105%，將于3月29日開盤。

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