小陽(yáng)春變大陽(yáng)春，3月份可能要沖擊3萬(wàn)套。

房?jī)r(jià)普漲還沒(méi)到來(lái)，只有部分區(qū)域開(kāi)啟上漲模式。

其中竟然有聯(lián)洋。

2024年聯(lián)洋華麗家族成交單價(jià)10-11萬(wàn)之間，近期有套成交轟動(dòng)市場(chǎng)，達(dá)到了11.6萬(wàn)/平米。

149平的三房賣到了1735萬(wàn)。

據(jù)聯(lián)洋本地中介反應(yīng)，去年底聯(lián)洋平均成交均價(jià)10.2萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到10.8萬(wàn)。

不僅價(jià)格上漲了5%以上，成交速度也在加快。

只要掛牌價(jià)比去年高5%以內(nèi)，幾乎出來(lái)幾天就賣掉。

一時(shí)間聯(lián)洋又炙手可熱。

但是去年大家不這么說(shuō)啊，去年聯(lián)洋被按在地上摩擦。

都在報(bào)道聯(lián)洋暴跌40%，中產(chǎn)紛紛逃離。

很多專家也出來(lái)分析，說(shuō)聯(lián)洋房齡太老，遭到了中產(chǎn)客戶拋棄。

怎么這么快就反轉(zhuǎn)了？

今年房?jī)r(jià)率先反彈的區(qū)域、小區(qū)，不少都是環(huán)二之前講過(guò)的“假性下跌”。

聯(lián)洋、前灘的一房、大虹橋在反彈，都有假性下跌成分。

具體大家可以看看這篇文章（《聯(lián)洋房?jī)r(jià)暴跌，國(guó)際社區(qū)真的會(huì)持續(xù)沒(méi)落嗎？》），簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)：

真性下跌，是地段價(jià)值持續(xù)性走低、區(qū)域供需關(guān)系永久性變化。

假性下跌，是區(qū)域短期供需失衡，供需正常后會(huì)逐漸恢復(fù)。

2022年以來(lái)全上海都跌，聯(lián)洋跌的更厲害，幾乎跌了40%。

聯(lián)洋比別的區(qū)域多跌的部分，就是假性下跌。

2020-2021年聯(lián)洋房?jī)r(jià)大漲，9萬(wàn)多直接漲到了15萬(wàn)。

后來(lái)上海全部下跌，聯(lián)洋肯定也跌。

聯(lián)洋跌更多，是因?yàn)橹髁蛻舯粍e人搶走了。

聯(lián)洋的主力買家是陸家嘴的金融精英，2021年后他們發(fā)現(xiàn)了更好的產(chǎn)品。

2021年，楊浦、虹口、閘北內(nèi)環(huán)進(jìn)入新房供應(yīng)高峰。

僅2021-2022兩年，這三個(gè)區(qū)域就上市新房超過(guò)20次，供應(yīng)新房5746套。

如果當(dāng)時(shí)浦西內(nèi)環(huán)沒(méi)這些新房，大家還能捏著鼻子12萬(wàn)、13萬(wàn)買聯(lián)洋。

大家很快就發(fā)現(xiàn)，這些新房開(kāi)車到陸家嘴比聯(lián)洋還快。

單價(jià)比聯(lián)洋低2萬(wàn)多，房齡比聯(lián)洋新，又是浦西內(nèi)環(huán)，通勤又比聯(lián)洋方便。

傻子才高價(jià)接盤聯(lián)洋。

沒(méi)人接盤，聯(lián)洋只能進(jìn)一步崩掉，獲得了超跌機(jī)會(huì)。

環(huán)二之前預(yù)測(cè)過(guò)，浦西新房供應(yīng)結(jié)束了，聯(lián)洋可能會(huì)反彈。

假性下跌都有回調(diào)機(jī)會(huì)，上面這張截圖就是當(dāng)時(shí)的預(yù)測(cè)。

看到聯(lián)洋房?jī)r(jià)反彈，有粉絲發(fā)了上面這張圖片給環(huán)二，夸環(huán)二預(yù)測(cè)的準(zhǔn)。

不小心又驕傲了一下。

其實(shí)還沒(méi)完全應(yīng)驗(yàn)，楊浦濱江、中興路還有不少新房，可以讓子彈再飛一會(huì)兒。

但是也在部分應(yīng)驗(yàn)，雖然這些地方還有新房，但是新房漲價(jià)了啊。

新房貴了，分流效應(yīng)當(dāng)然下滑。

之前楊浦、虹口的新房，三房幾乎都1000-1200萬(wàn)左右。

現(xiàn)在內(nèi)環(huán)三房都得1400萬(wàn)以上。

新房漲了，聯(lián)洋卻暴跌了40%。

2022年聯(lián)洋仁恒河濱城15萬(wàn)，浦西內(nèi)環(huán)新房11萬(wàn)多。

2024年底聯(lián)洋仁恒河濱城10萬(wàn)，浦西內(nèi)環(huán)新房12萬(wàn)多。

攻守易形。

且不說(shuō)聯(lián)洋能不能搶到浦西客戶，原有主力客群能留下來(lái)一部分，原來(lái)的超跌也會(huì)抹平。

聯(lián)洋可能沒(méi)搶到浦西客戶，卻搶到了浦東郊區(qū)新房客戶。

之前浦東的房?jī)r(jià)格局是，聯(lián)洋三房2000萬(wàn)左右，張江1600萬(wàn)，御橋1200萬(wàn)，唐鎮(zhèn)1000萬(wàn)。

不管媒體怎么報(bào)道浦東不按環(huán)線算房?jī)r(jià)，聯(lián)洋就是學(xué)區(qū)三房大哥，比起他區(qū)域貴不少。

現(xiàn)在聯(lián)洋三房1400萬(wàn)就能買了。

這時(shí)浦東郊區(qū)新房又來(lái)抬轎子。

西派海上就兩個(gè)主力戶型，103、142平。

103是剛需，跟聯(lián)洋客戶畫像不重疊。

142平單價(jià)高達(dá)10.2萬(wàn)，總價(jià)1400萬(wàn)以上。

這跟聯(lián)洋價(jià)格重疊，聯(lián)洋顯得就沒(méi)那么貴了。

你愿意花1400萬(wàn)墾荒，還是花1400萬(wàn)住成熟的國(guó)際社區(qū)？

當(dāng)然開(kāi)發(fā)商也不傻，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，140平都搞成了4房。

西派海上142平四房，浦開(kāi)云璟143平四房，華潤(rùn)翡云悅府糾結(jié)了一下140平做了3+1戶型。

唯一的問(wèn)題是，浦東居民需要那么多四房嗎？

四房一直是絕對(duì)小眾產(chǎn)品，普通二胎家庭三房也足夠了。

真的是大家族同住，需要4個(gè)臥室，140平的空間肯定也不夠。

140平四房，跟之前100平三房一樣，其實(shí)就一個(gè)目的：跟二手房錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。

之前情況是二手都是110平兩房，新房110平搞成三房，肯定更好賣，功能性強(qiáng)了。

現(xiàn)在二手房140平是三房，我新房140搞四房，肯定更好賣。

看看有多少人被割吧，長(zhǎng)期來(lái)講140平四房會(huì)跟100平三房一樣，淪為雞肋。

就講當(dāng)下，很多客戶其實(shí)三房、四房均可，這些人還是很多流向了聯(lián)洋。

幫助聯(lián)洋實(shí)現(xiàn)了率先止跌回穩(wěn)。

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聯(lián)洋假性下跌部分抹平，主要還是新房?jī)r(jià)格貴了，性價(jià)比差了，客戶回流。

環(huán)線對(duì)聯(lián)洋的基本判斷沒(méi)變：長(zhǎng)期價(jià)值下行，短期價(jià)格存在抄底機(jī)會(huì)。

畢竟聯(lián)洋的四宗罪還在。

一宗罪，聯(lián)洋的商業(yè)優(yōu)勢(shì)下滑。

商業(yè)繁華曾是聯(lián)洋名片，大拇指廣場(chǎng)也曾引領(lǐng)商業(yè)發(fā)展，現(xiàn)在大拇指廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)等等都明顯落伍。

定位被追平，體量被超過(guò)。

第二，聯(lián)洋學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)下滑。

有段時(shí)間浦東學(xué)區(qū)集中在內(nèi)環(huán)，聯(lián)洋進(jìn)才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、小學(xué)口碑不錯(cuò)，房子也好，成為自住兼顧學(xué)區(qū)首選。

現(xiàn)在張集、御橋建平地杰、前灘華二是浦東學(xué)區(qū)三強(qiáng)，聯(lián)洋被新型片區(qū)碾壓。

第三，聯(lián)洋社區(qū)老化。

無(wú)論如何，聯(lián)洋整體房齡十幾年，人車不分流，綠化水平也跟不上時(shí)代。車位不夠，中產(chǎn)家庭又離不開(kāi)汽車。

第四，地段上優(yōu)勢(shì)沒(méi)那么大。

這里不是傳統(tǒng)市區(qū)，沒(méi)有文化沉淀，沒(méi)有地段情結(jié)，容易被新片區(qū)取代。

雖然在內(nèi)環(huán)，浦東內(nèi)環(huán)明顯向外突出，聯(lián)洋又比較封閉，導(dǎo)致聯(lián)洋去浦西市區(qū)，甚至去陸家嘴都沒(méi)那么方便。

隨手查查導(dǎo)航，聯(lián)洋到陸家嘴的距離、時(shí)間，比浦西的瑞虹新城遠(yuǎn)兩倍。

更重要的是，以上幾個(gè)問(wèn)題，只會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，幾乎無(wú)解。

但是虎老雄風(fēng)在，聯(lián)洋依舊是上海最宜居的區(qū)域之一，內(nèi)環(huán)聚集的公共資源依舊吊打郊區(qū)。

郊區(qū)只是學(xué)區(qū)上追上聯(lián)洋，其他方面資源、成熟度還是聯(lián)洋更強(qiáng)。

聯(lián)洋優(yōu)勢(shì)還在，房?jī)r(jià)短期超跌時(shí)就會(huì)出現(xiàn)抄底機(jī)會(huì)。

只要價(jià)格足夠低，完全可以抵消長(zhǎng)期緩慢的價(jià)值下行。

其實(shí)聯(lián)洋漲了5%-8%后，現(xiàn)在成交略微有些卡住了。

新掛牌的房源都太貴，大家不接受。

3月10日-3月16日這周，聯(lián)洋新增住宅掛牌房源26套，平均掛牌單價(jià)11.81萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格比成交單價(jià)貴了1萬(wàn)以上。

隨著新房的進(jìn)一步提價(jià)，會(huì)有更多客戶回流聯(lián)洋。

聯(lián)洋除了跟上大行情外，短期可能還會(huì)“補(bǔ)漲”。

你認(rèn)為聯(lián)洋回調(diào)到多少合適呢？