小陽春變大陽春，3月份可能要沖擊3萬套。

房價普漲還沒到來，只有部分區域開啟上漲模式。

其中竟然有聯洋。

2024年聯洋華麗家族成交單價10-11萬之間，近期有套成交轟動市場，達到了11.6萬/平米。

149平的三房賣到了1735萬。

據聯洋本地中介反應，去年底聯洋平均成交均價10.2萬，現在已經達到10.8萬。

不僅價格上漲了5%以上，成交速度也在加快。

只要掛牌價比去年高5%以內，幾乎出來幾天就賣掉。

一時間聯洋又炙手可熱。

但是去年大家不這么說啊，去年聯洋被按在地上摩擦。

都在報道聯洋暴跌40%，中產紛紛逃離。

很多專家也出來分析，說聯洋房齡太老，遭到了中產客戶拋棄。

怎么這么快就反轉了？

今年房價率先反彈的區域、小區，不少都是環二之前講過的“假性下跌”。

聯洋、前灘的一房、大虹橋在反彈，都有假性下跌成分。

具體大家可以看看這篇文章（《聯洋房價暴跌，國際社區真的會持續沒落嗎？》），簡單來說：

真性下跌，是地段價值持續性走低、區域供需關系永久性變化。

假性下跌，是區域短期供需失衡，供需正常后會逐漸恢復。

2022年以來全上海都跌，聯洋跌的更厲害，幾乎跌了40%。

聯洋比別的區域多跌的部分，就是假性下跌。

2020-2021年聯洋房價大漲，9萬多直接漲到了15萬。

后來上海全部下跌，聯洋肯定也跌。

聯洋跌更多，是因為主力客戶被別人搶走了。

聯洋的主力買家是陸家嘴的金融精英，2021年后他們發現了更好的產品。

2021年，楊浦、虹口、閘北內環進入新房供應高峰。

僅2021-2022兩年，這三個區域就上市新房超過20次，供應新房5746套。

如果當時浦西內環沒這些新房，大家還能捏著鼻子12萬、13萬買聯洋。

大家很快就發現，這些新房開車到陸家嘴比聯洋還快。

單價比聯洋低2萬多，房齡比聯洋新，又是浦西內環，通勤又比聯洋方便。

傻子才高價接盤聯洋。

沒人接盤，聯洋只能進一步崩掉，獲得了超跌機會。

環二之前預測過，浦西新房供應結束了，聯洋可能會反彈。

假性下跌都有回調機會，上面這張截圖就是當時的預測。

看到聯洋房價反彈，有粉絲發了上面這張圖片給環二，夸環二預測的準。

不小心又驕傲了一下。

其實還沒完全應驗，楊浦濱江、中興路還有不少新房，可以讓子彈再飛一會兒。

但是也在部分應驗，雖然這些地方還有新房，但是新房漲價了啊。

新房貴了，分流效應當然下滑。

之前楊浦、虹口的新房，三房幾乎都1000-1200萬左右。

現在內環三房都得1400萬以上。

新房漲了，聯洋卻暴跌了40%。

2022年聯洋仁恒河濱城15萬，浦西內環新房11萬多。

2024年底聯洋仁恒河濱城10萬，浦西內環新房12萬多。

攻守易形。

且不說聯洋能不能搶到浦西客戶，原有主力客群能留下來一部分，原來的超跌也會抹平。

聯洋可能沒搶到浦西客戶，卻搶到了浦東郊區新房客戶。

之前浦東的房價格局是，聯洋三房2000萬左右，張江1600萬，御橋1200萬，唐鎮1000萬。

不管媒體怎么報道浦東不按環線算房價，聯洋就是學區三房大哥，比起他區域貴不少。

現在聯洋三房1400萬就能買了。

這時浦東郊區新房又來抬轎子。

西派海上就兩個主力戶型，103、142平。

103是剛需，跟聯洋客戶畫像不重疊。

142平單價高達10.2萬，總價1400萬以上。

這跟聯洋價格重疊，聯洋顯得就沒那么貴了。

你愿意花1400萬墾荒，還是花1400萬住成熟的國際社區？

當然開發商也不傻，錯位競爭，140平都搞成了4房。

西派海上142平四房，浦開云璟143平四房，華潤翡云悅府糾結了一下140平做了3+1戶型。

唯一的問題是，浦東居民需要那么多四房嗎？

四房一直是絕對小眾產品，普通二胎家庭三房也足夠了。

真的是大家族同住，需要4個臥室，140平的空間肯定也不夠。

140平四房，跟之前100平三房一樣，其實就一個目的：跟二手房錯位競爭。

之前情況是二手都是110平兩房，新房110平搞成三房，肯定更好賣，功能性強了。

現在二手房140平是三房，我新房140搞四房，肯定更好賣。

看看有多少人被割吧，長期來講140平四房會跟100平三房一樣，淪為雞肋。

就講當下，很多客戶其實三房、四房均可，這些人還是很多流向了聯洋。

幫助聯洋實現了率先止跌回穩。

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聯洋假性下跌部分抹平，主要還是新房價格貴了，性價比差了，客戶回流。

環線對聯洋的基本判斷沒變：長期價值下行，短期價格存在抄底機會。

畢竟聯洋的四宗罪還在。

一宗罪，聯洋的商業優勢下滑。

商業繁華曾是聯洋名片，大拇指廣場也曾引領商業發展，現在大拇指廣場、聯洋廣場等等都明顯落伍。

定位被追平，體量被超過。

第二，聯洋學區優勢下滑。

有段時間浦東學區集中在內環，聯洋進才實驗中學、小學口碑不錯，房子也好，成為自住兼顧學區首選。

現在張集、御橋建平地杰、前灘華二是浦東學區三強，聯洋被新型片區碾壓。

第三，聯洋社區老化。

無論如何，聯洋整體房齡十幾年，人車不分流，綠化水平也跟不上時代。車位不夠，中產家庭又離不開汽車。

第四，地段上優勢沒那么大。

這里不是傳統市區，沒有文化沉淀，沒有地段情結，容易被新片區取代。

雖然在內環，浦東內環明顯向外突出，聯洋又比較封閉，導致聯洋去浦西市區，甚至去陸家嘴都沒那么方便。

隨手查查導航，聯洋到陸家嘴的距離、時間，比浦西的瑞虹新城遠兩倍。

更重要的是，以上幾個問題，只會越來越嚴重，幾乎無解。

但是虎老雄風在，聯洋依舊是上海最宜居的區域之一，內環聚集的公共資源依舊吊打郊區。

郊區只是學區上追上聯洋，其他方面資源、成熟度還是聯洋更強。

聯洋優勢還在，房價短期超跌時就會出現抄底機會。

只要價格足夠低，完全可以抵消長期緩慢的價值下行。

其實聯洋漲了5%-8%后，現在成交略微有些卡住了。

新掛牌的房源都太貴，大家不接受。

3月10日-3月16日這周，聯洋新增住宅掛牌房源26套，平均掛牌單價11.81萬。

這個價格比成交單價貴了1萬以上。

隨著新房的進一步提價，會有更多客戶回流聯洋。

聯洋除了跟上大行情外，短期可能還會“補漲”。

你認為聯洋回調到多少合適呢？