文｜鄧浩志

杭州或超廣州，各城房價排序或洗牌

近日，杭州樓面價紀錄再度刷新，達到77409元/m2的新高。無獨有偶，成都也誕生了新地王。從當前樓市復蘇態勢和土地市場熱度來看，部分城市的地價仍有繼續攀升的可能。

就近期市場表現而言，本輪樓市復蘇中深圳、杭州、上海、成都四城構成房價上漲的第一梯隊。這些城市新盤頻現"日光"現象，二手房業主報價保持堅挺，部分熱點板塊已開始上調價格。而北京、廣州及部分強二線城市如廈門、三亞、寧波等約10個城市，則構成樓市復蘇的第二梯隊。這些城市的樓市雖已見底，但尚未顯現強勁上漲勢頭。若市場發展順利，普遍性的房價上漲或將在今年三季度后顯現。

從中期市場預測來看，中國房價最高城市排名或將出現顯著變動。此前，全國住房均價前三甲依次為深圳、北京、上海，三城均價相近，維持在5萬至6萬元/平方米區間。第四至第六位分別是廣州、廈門、杭州，均價約4萬元/平方米。未來五年，杭州大概率將超越廣州、廈門躋身前四，而廣州可能從目前的第四位滑落至第六位。

杭州房價的上漲潛力，主要得益于其高科技產業培育出"杭州六小龍"等一批優質企業，這將持續創造就業機會、吸引產業人口，進而催生更多購房需求。廈門則與深圳類似，受限于土地資源稀缺、城區面積有限，房價始終維持高位。反觀廣州，近年經濟增速明顯放緩，無論是人口增量還是消費投資增速，都將落后于上述兩城。

上述六城將繼續領跑全國房價排行榜。由于它們與后續城市（包括三亞、南京、蘇州等）在單價上已形成明顯差距，短期內第一梯隊與第二梯隊的格局預計不會改變。

雖說廣州近年經濟增長放緩可能影響房價表現，但大家也不至于太過悲觀。

廣東人口經濟雙冠王，樓市基本面有保障

廣東統計局最新公布的數據顯示，2024年全省常住人口接近1.28億，位居全國首位。全年出生人口達113萬人，出生率為8.89‰，這兩項指標同樣位列全國第一。

2024年廣東經濟總量繼續領跑全國，連續36年保持第一，占全國經濟總量的10.5%。

此外，廣東在服務業增加值、進出口總額、稅收、存款余額、市場經營主體數量、創新綜合能力等多項指標上，也穩居全國前列。

作為全國人口第一大省、出生率最高省和經濟總量第一省，盡管去年廣東經濟增長未達預期，且今年面臨的問題可能難以迅速解決，但由于廣東省經濟規模大、基數高，核心的珠三角地區幾座大城市的房價、房地產市場及房地產行業仍具備堅實基礎。當前的經濟困難是階段性、結構換擋所致，例如全球貿易摩擦對出口的沖擊、房地產下行對周邊行業的影響，以及高新產業轉型的陣痛。隨著問題逐步緩解，珠三角大城市的消費潛力仍將十分可觀，樓市有望實現較大復蘇。

需特別注意的是，當前房價和房地產市場規模已出現超跌現象。以日本經濟"失去的二十年"為例，其房地產新增投資累計萎縮50%，而我國房地產市場在三年半內跌幅已超過60%。僅從調整幅度來看，我國房地產市場風險已充分釋放，甚至存在超調。這為后續修復和反彈提供了動能與空間。