物業管理行業正經歷深刻的變革。從傳統的基礎設施管理到如今的創新多元化服務，物業公司已不再僅是居住環境的維護者，而是逐漸成為連接消費者需求與智慧生活方式的關鍵紐帶。變革趨勢下，物業板塊內部分化加劇，依賴關聯方輸血的企業增長乏力，真正具備獨立市場化能力的公司則開始重塑估值邏輯。

在行業從規模競賽轉向價值深挖、發展重心轉向“質重于量”之際，鑫苑服務（01895.HK）交出的2024年度成績單頗耐人尋味：其16%的經營收入增長,212%的凈利潤增速以及59.1%的第三方在管占比，以及“管理服務拼規模、場景服務建生態、場景科技論價值”的三條增長曲線，為市場觀察物企的進化路徑提供了鮮活樣本。

風險出清，盈利躍升穿越行業“低谷”

鑫苑服務的2024年財報，堪稱物企轉型期的“優質樣本”，在當前基礎物管費提價空間收窄、人力成本剛性上漲的行業困局中，其物業管理服務收入依然保持穩健增長，增值服務實現76%的增速突破，驗證了其抗周期能力。期內，公司的在管及合約面積均同比增長約17%；其中，合約面積達到6455萬平方米，凸顯業務儲備的厚度，在管面積突破4000萬平方米大關，邁上新臺階。值得肯定的是，期內公司新簽合約面積的100%來自市場化第三方項目，實現了從“附屬配套”到“獨立增長極”的質變，這種市場化能力在存量競爭中尤為關鍵，意味著更強的業績確定性。

盈利能力的大幅提升成為鑫苑服務高質量發展的有力注腳。2024財年，公司的毛利率維持在28.2%的高位，凈利率穩步上行至10.2%。橫向觀察行業同期業績表現，當大多數物企仍陷于利潤下滑或虧損困境時，鑫苑服務的毛利率遠高于行業均值，凈利率水平更處于高位水平。這種量質并舉的盈利成果，標志著該公司已完成系統性風險出清，率先進入以市場化能力驅動盈利增長的獨立發展階段，展現出強勁的內生增長動能。

進一步拆解其增長動能，發現鑫苑服務的“總部投拓團隊+物管地市公司區域深耕”的戰略組合功不可沒。鑫苑服務順應行業從“全域撒網”轉向“濃度優先”轉型發展的趨勢，更加關注增長的質量，其“1+4+N”全國化布局的推進，使長三角、環渤海等戰略區域的項目濃度持續提升，形成高效的商業資源協同網絡，為增值服務滲透打下堅實基礎。

“做減法”的勇氣背后，是鑫苑服務戰略定力的體現。當多數物企仍困守住宅紅海時，鑫苑服務已圍繞“物管+商管+多經+科技”四大模塊，在產業園區、老舊改造、城市更新、資產運營管理、社區商業等藍海市場建立先發優勢。另一方面，截至2024年12月31日，鑫苑服務無借款或銀行貸款，資本負債比率為0，這種“零杠桿規模增長”模式也相當難得，使其穩健發展的安全邊際進一步抬升。

科技賦能，多業態融合下的生態重構

鑫苑服務的突圍之道，還在于其跳出了傳統物管思維，構建起“空間運營+場景服務+數字科技”的立體生態。尤其在非住宅物業領域，公司已經覆蓋了辦公、商業綜合體、工業園區、產業園、學校、公建等多個細分領域，通過多業態的物管組合，將服務邊界延伸至城市的毛細血管。2024年，鑫苑服務成功新拓了多個非住宅物業項目，非居業態面積占比提升至30.1%，不僅展現出優異的多業態運營能力，更在存量資產價值激活層面探索出了一條新路徑。

在業務擴展過程中，科技賦能成為鑫苑服務不可忽視的核心競爭優勢。2024年，鑫苑服務升級鑫Meta平臺來實現大物管新質生產力，加速重構服務價值鏈：圍繞租售服務、美居服務、零售服務、純水服務和到家服務五大核心業務，將社區服務顆粒度極致細化；通過SCRM系統的外溢輸出，使中小物企得以共享數字化管理工具。

其憑借自身實踐來推動行業在數字化轉型和高質量發展背景下的技術革新、資源整合和模式重構，旨將行業從傳統勞動密集型服務向科技驅動型生產力躍遷。相較于萬物云的“蝶城”模式，鑫苑服務選擇了一條更務實的路徑，其更聚焦具體場景的服務質效，這種“小切口、深穿透”的打法，或許更契合當前行業轉型的現實需求。

值得關注的是，鑫苑服務的科技投入已進入快速成長期，其2024年社區增值收入同比提升76%至約2.04億元，這個增速對于其當前的在管體量而言，意味著極大的價值挖掘潛力。其以數據驅動打通社區“最后一公里”生活服務圈，實現場景服務的快速增長。這種增長并非簡單流量變現，而是基于全方位多樣化服務的深度運營，印證了其“資產+空間+人”社區服務生態的乘數效應，成功開辟了第二條高增長曲線。

價值覺醒，服務本質鑄就核心競爭力

物業行業的終極競爭力，終將回歸服務品質的較量。克而瑞物管的調研數據顯示，2024年住宅市場壓力進一步加劇，物業服務整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續提升至3.3%，折射出業主“用腳投票”的殘酷現實。

但在壓力測試下，鑫苑服務的“服務底盤”展現出驚人韌性：在第三方機構近期發布的“2025年中國物業服務滿意度百強企業”名單中，鑫苑服務以92.89的綜合得分位居全國物企TOP8，遠超物業服務滿意度百強企業平均分值82.23。公司不僅連續第14年榮獲“中國物業企業百強企業”稱號，且在行業綜合實力排名和物企服務力排名上保持著前15名的領先地位，更憑借連年優異的綜合實力和行業口碑于2024年成功當選河南省物業管理協會會長單位、蟬聯中國物業管理協會副會長單位，這些行業權威獎項成為其領先服務能力的最佳注腳。

社會層面的認可則更具深意：鑫苑服務憑借著民生行業責任的充分踐行和其在社區基層治理中優異擔當，先后榮獲2024中國紅色物業服務領先企業、入選國家住建部“美好家園”典型案例、河南省發改委“河南省新服務新供給重點企業”名單，被河南省委社會工作部、河南省住建廳評為“紅色物業”示范點等37項政府榮譽，僅2024年先后迎接各級政府、組織參觀交流143次，實現了公共服務價值與商業經營發展的良好平衡。同時，伴隨利潤規模的良性擴張，積極回饋股東，實現了每股全年合計派息8.25港仙，每股收益同比提升117%的佳績，做到了企業成長與股東回報的正向循環。

結語

物業管理行業正從規模擴張期進入能力沉淀期，行業的終局或許會落腳于兩種成功范式：一種是以規模效應主導的“基礎設施型”物企，另一種是以區域濃度立身的“深度服務型”物企。鑫苑服務的突圍，恰好驗證了行業價值評估體系從“單一維度”向“多維矩陣”的進化路徑。

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