今天，廣州首批配售型保障性住房啟動申購了。

首先推出的兩個項目分別是蘿崗、苑和嘉翠苑，銷售基準價分別為15800元/㎡、17300元/㎡，價格相當于周邊商品房4折，還都是地鐵上蓋的現樓！

這么看，還挺吸引的對不對~

但為什么，前一代共有產權房的業主，卻勸大家不要買呢？

01

有臭氣？學位分配不公？

這位網友，是來自城雋雅苑的業主。

據描述，他是一年多前買入的，目前住進去僅兩個多月，已經覺得后悔。

總結下遇到的問題，我們逐一拆解分析：

1??廢氣排放。

在地圖上可以看到，小區距離廣州立白是比較近的，直線距離不到1KM。

關于立白廢氣，其實不只有城雋雅苑的業主，周邊街坊也多次反映有臭味的情況。

也就是說，臭氣客觀存在，但是是整個片區的問題。

不過，立白的位置，不屬于小區紅線范圍內，也不在紅線外不利因素必須公示的范圍內（最新規定，200米內的路橋、隧道、變電站以及可能會產生廢氣、噪音、煙塵等影響的因素，也需要在案場公示）。

而在城雋雅苑之前，立白已經在這里了。

所以，臭氣跟是不是“保障性住房”沒多大關系。

2??學位問題。

城雋雅苑的書包，目前是對口廣東第二師范學校番禺附屬小學，但業主們認為，應該入讀大學城·和樾府配建的九年一貫制公立學校，即創新城C地塊配建學校（暫定名為：番廣實驗創新城學校，由番禺廣附具體管理）。

我看了下業主建言以及相關留言，理由主要如下：

離得近，距離該校僅600米；

離得更遠的大學星匯城和碧桂園12光年都能入讀，而城雋雅苑是除了和樾府以外，離得第二近的小區，存在教育不公平。

我也是家長，絕對能理解大家想爭取名校學位的心情。但說實話，城雋雅苑的業主要入讀番廣實驗創新城，很難。

首先，大家要理解“就近入學”的概念，就近入學≠最近入學，也沒有文件明確說，學校和社區必須在同一街道范圍內。

只要學校與社區在3KM內，就符合分組的條件。

其次，城雋雅苑與目前對口的廣東第二師范學校番禺附屬小學，直線距離500多米，步行1KM，其實也很方便。

另外，廣東第二師范學校番禺附屬小學也不差，人家怎么說都是正兒八經的省一級學校，只是名氣不及番廣附，硬件設施稍微舊了一點。

最后多說幾句吧，關于教育公平的事。

說句大家不愛聽的實話，買房讀書，哪有什么絕對的公平。

別說是共有產權房的業主，多少真金白銀花高溢價買學區的商品房業主，小區配套的學校，一樣要跟其他樓盤的業主共享。

購買共有產權房時，對買家承諾的“享有與普通商品房同等的公共服務配套權益”，說的是有學位，保證能夠讀書，沒說定向入讀某所學校。

當然，我一向支持大家合法反映訴求。

城雋雅苑的業主要為子女爭取入讀番廣實驗創新城學校，是應該的，是屬于各位的權利。

02

入住率低 想買房先回購！

如果前面這些內容，不能算作保障性住房的缺陷。

那下面這兩點，卻是說得有理有據，值得各位好好考慮。

3??配套兌現緩慢。

城雋雅苑規劃分為南北兩區，共建約3000多套房源。但是截至目前，售出只有600多套。

業主太少，自然會衍生一系列問題。

像小區配套的底商，曾有過美宜佳和錢大媽，但最后都因為入住戶數太少和消費力不足，關門大吉。配套幼兒園也是一樣，直至去年都無法投入使用。

加上周邊路況，一直都處在坑坑洼洼的施工狀況，業主日常生活存在諸多不便。

而更尷尬的是，由于相關政策調整，以城雋雅苑為代表的共有產權房，從2023年起已經停止公開發售，而項目又未被列入配售型保障房的房源中。

這意味著，剩下的2000多套單位，或許短期內都不會對外開售。

入住率過低的問題，短期來看，解決不了。

4??回購貶值，流通性低。

去年8月，《廣州市住房保障辦公室關于印發廣州市市本級共有產權住房回購辦理指南的通知》出爐，明確了共有產權房的回購流程。

關于回購價格，主要參考回購申請前6個月，項目同地段、同類型商品住宅市場價格，也就是小戶型+二手房。

結果可想而知，大概率是跌的。

不過，跌還不是最要緊的，關鍵是業主只能賣給代持管理機構，即是廣州城投。可見房子的流通性很低，甚至可以說沒有流通性可言。

這一點，也是區別于商品房的關鍵。

除此以外，我還留意到一個信息——

如果城雋雅苑的業主想買商品房，就必須先把手上這套共有產權房轉讓出去！

要知道，現在的廣州樓市已經全面解除限購。假設之前選擇了商品房，各位只要有錢，隨時可以買第二套。

哪怕是要以舊換新，資金不夠，也還有“帶押過戶”的政策。

相反，如果你一開始就選擇了共有產權房，那就不是錢不錢的問題，而是沒有資格買商品房，直至你的轉讓手續完成。

這也是我很早之前說過，保障性住房不會對商品房價格體系帶來沖擊的原因，因為這倆屬于不同賽道，不存在直接競爭的關系。

倒退過來，什么人適合買保障性住房呢？

準備以后都住保障性住房，短期內不考慮商品房，不在意回購價格下跌的“鐵剛需”，可以考慮。

這是一個長期選擇，而非過渡期的選擇。

但凡你有計劃，未來幾年想轉商品房的，我都不建議選擇保障性住房，起碼按照現在這些限購、回購政策來說是這樣的。

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