上海土拍爆了

　　上海土拍價格又爆了，新房價格也要爆了。

　　3月28日三批次土拍，市區兩塊地都 高溢價 成交。

　　1）浦東北蔡地塊溢價率封頂

　　綠城29.16億元競得該地塊，樓板價71412元/㎡，刷新北蔡地價，新房單價預估會在11萬+。

　　大概率是 疊墅+小高層方案。

　　綠城的產品力也不用懷疑，在哪里都是扛把子。

　　隔壁新房 西派海上的業主估計要開心瘋了，這還沒交房就有人抬轎子了。

　　2）大寧地塊溢價率32%，被大華拿下

　　樓面價達9.27萬/㎡，未來新房售價預計突破14萬/㎡，隔壁就是大寧瑞士花園。

　　加上之前的大寧中建玖合，大寧的定價體系徹底拉高了一個層次。

　　當然兩個地塊項目預估會走不同路線，中建玖合要打造高端豪宅，對標大寧金茂府，得房率也會更高，價格預估會在16萬左右。

　　上海新房漲瘋了

　　這次的北蔡11萬和大寧14萬，加上之前的大寧中建項目吹風價16萬、臨平路金茂18萬、華潤新楊思12萬……

　　上海新房，在漲價的道路上一去不返。

　　前兩年還有限價新房，跟二手房價格倒掛，不知道肥了多少賣房打新的主。

　　如今新房比二手房貴了，但市區項目依舊熱度不減，基本都能賣完。

　　熱門項目更不用說，很多都是日光。

　　黃浦區外灘街道的金陵華庭，3月22日項目首期推出158套房源，每平方米均價近19萬元，總價格段在4000萬元至1.7億元，推出后迅速實現 “日光”，單

　　日實現收金92.34億元。

　　上海樓市的購買力，真不是蓋的。

　　從土拍狂熱來 看，開發商對上海市場尤其是市區也是看好的。

　　這也是如今開發商在上海大肆溢價搶地的根本原因，既然拿了地造了新房就能賣出去，為何不搶，無非是多賺少賺的區別。

　　而對于買房人來講，尤其有新房情結的買房人，肯定是坐不住了：今年不買房，明年還要漲。

　　2025年上海買房，買錯比買貴更可怕！

　　哪些高性價比的好房子值得入手？

　　哪些垃圾資產的差房子趕緊拋掉？

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　　二手跟不跟？

　　那么，這種漲價的情緒會不會傳導到二手房？

　　短期內會的，比如虹口地王旁的瑞虹新城二手房，最近殺瘋了。

　　可以說在拍出地王之后，瑞虹新城是一發不可收拾。

　　土拍之后沒多久，瑞虹九期一套249平的光速成交。

　　帶車位成交價大概4200萬，去掉車位單價要16.5萬/平。

　　有錢人看到機會的時候，下手真的是毫不手軟。

　　那如果大寧中建項目達到16萬且熱賣，附近對標的二手房金茂府大概率也會漲。

　　可以預見，后面上海各個地段的地價還會不斷被刷新，尤其是外環以內的市區。

　　新房限價打開，產品力不再受到成本約束，品質也會越來越好。

　　而土拍和新房漲價熱度，也會趁著當下金三銀四小陽春傳導到二手房。

　　所以大家不管買新房還是二手房都得關注這波行情。

　　現在的房價非常微妙，要緊密盯緊上海今年新開高價的幾個新房項目。

　　這些項目會陸續在6月上市做兌現，盯緊他們的去化情況。

　　上海樓市，歷次牛市前常常是新房先帶節奏，這次可能引發中環的小牛市，對內外環房價都有影響。

觀觀老師研究了17年的樓市干貨全在里面

　　利好部分二手房

　　整體來看，上海25年土拍供應縮量，新房漲價，買不到新房的人會去買二手，利好對標新房的周邊品質次新二手房；而非所有二手房。

　　舉個例子，唐鎮的新房很多，但是品質和圈層面積其實都和標桿綠城差一截。

　　未來新房追求高品質，高得房率，單價看著高，但得房面積高了，不一定比二手貴多少，

　　長期看，還是要對比新房二手房的產品力，性價比。

　　有錢人不是傻子，新房品質高，得房率高，設計新潮，享受高溢價。跟旁邊房齡二十年以上的二手房可能沒什么關系。

　　只有品質對標新房，或者接近新房的二手房，才會被搶不到新房的買房人關注

　　換句話講，附近2000萬的新房賣光了，但跟你300萬老破小沒關系。有關系的還是1500-2500萬的品質次新。

　　再加上，現在全國都在講要造好房子，高品質新房。

　　那么品質不靈的二手房，確實在一定程度上被拋棄了。

3個月房子還沒賣掉？掛牌沒帶看？降價沒客戶

　　熱門城市土拍都爆了

　　其實不止是上海，很多熱門城市的土拍都爆了。

　　成都、杭州也都拍出地王。

　　杭州濱江區核心的水電新村地塊。由濱江集團溢價69.86%、總價52.03億元競得。

　　樓面價達到77409元/㎡，未來新房可能要賣到12萬以上。

　　杭州也要出12萬＋的豪宅了，不可思議。

　　一線強二線新房全線漲價。

　　地價上漲，新房價格上漲，還有一個可能會受到利好的，就是那些年代久遠同時地段不錯的老破房子。

　　拆遷的概率高了，因為拆了賣新房，開發商有利可圖。

　　所以，東安新村拆遷后，邊上的老房子也跟著火了一把，很多買家跑步進場。就是搏一個拆遷概率，徐匯內環這地方，不用多說，每次拆遷那都是潑天的富貴。

靠近拆遷地塊的小區二手房掛牌價已經被炒上來了，均價調高了約1萬元/平方米，“這個月成交了很多老公房，有些人是投資的，搏一搏，等著動遷”。 “周邊零陵路的老舊小區也在傳動遷消息，二手房價格有點炒上去了，實際上并沒有確切的通知。” 這個月以來，四五十平方米的二手房源賣得很快，掛牌量也大，“投資客比較多，因為有些小區已經確定會動遷或原拆原建”。

　　在土拍爆火，新房瘋漲的同時，北京那邊悄悄傳出消息，又給了老房子致命一擊。

　　北京最近搞了個"老房換新房"的政策，現在懷柔區先試點。

　　簡單來說就是政府當中間商，讓國企出面收你家老房子，然后把錢直接轉給開發商買新房，不用自己兩頭折騰。

　　不過這事兒有個硬杠杠：老房子必須是1995年以后蓋的（30年以內）。

　　這意味著老破小大概率還要掉價。

　　面上大多數老房子都是95年以前的，這些房子既不能參加換購，又會被買房人嫌棄。

　　過幾年連2000年以前的房子也要超30年房齡，老房子只會越來越難賣。

　　要是全國推廣，手里有老破小的業主真得早做打算，畢竟新房越蓋越好，老房子只會越來越不值錢。

　　如今大量的人在進行房屋的升級，賣掉手里的老房子去換新房子，長期看這樣才能保值甚至增值。

　　大家都在賣掉差的換好的，賣掉老的換新的，次新房和新房就會被追捧，而二手老破會繼續受傷，共識擁擠了。

　　在上海還好，在外地二三四線城市，房齡五年以上的二手房，動不動容積率超過3的房子，都是天量的掛牌，壓根賣不動，只有以價換量。

　　對于賣房和置換的房東來講，抓緊賣掉手里的老房子，差房子，

　　隨著高品質新房越來越多，大量入市，留給你賣房的窗口期，會越來越窄。

　　未來會咋樣？短期看，土拍熱還會推著新房漲，二手房里的品質次新可能跟著喝口湯，但老破小只會更慘。

　　長期看，這波行情能不能撐住，還得看經濟能不能回暖。要是工資漲不動、房租撐不住，現在的狂歡可能就是泡沫的前奏。

　　普通人買房，要么趁早置換核心資產，要么干脆躺平看戲——畢竟，追漲殺跌的戲碼，咱玩不起。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。