前世：歷史溯源與發展歷程

（一）前身組建與早期發展（1977 - 2006 年）

首開股份的歷史最早可追溯到 1977 年成立的北京市建委統建辦公室以及 1980 年成立的北京市房地產管理局住宅建設辦公室 。1980 年，以北京市建委統建辦公室為班底，北京市城市建設開發總公司成立，此后歷經多次組建更名，于 1998 年定名為北京城市開發集團有限責任公司。北京城市開發集團在早期北京城市建設中扮演了重要角色，如建設了前三門、方莊等北京早期住宅區的地標性建筑，為城市發展奠定了基礎。

1983 年，以北京市房地產管理局住宅建設辦公室為班底，北京市房地產管理局住宅建設經營公司成立，此后公司主體也幾經更名，1998 年變為北京天鴻集團公司，并于 2001 年在上交所掛牌上市，證券簡稱 “天鴻寶業”。天鴻集團同樣成果斐然，著名的大運村和回龍觀便是它的杰作。

2005 年，北京城市開發集團與天鴻集團這兩家市屬國企合并重組，成立了北京首都開發控股（集團）有限公司，完成了公司規模的第一次擴張，也為后續發展搭建了更廣闊的平臺。這次合并重組整合了雙方資源，使得首開在項目開發、土地儲備等方面實力大增，開啟了發展的新篇章。

（二）上市與業務擴張（2007 - 2019 年）

2007 年，首開集團向控股股東首開集團定向增發股票購買其房地產業務資產，成功借殼天鴻寶業重組上市，上市公司主體成為首開集團旗下房地產業務的主要發展平臺，完成了第二次規模擴張。2008 年，公司正式更名為北京首都開發股份有限公司，證券簡稱變更為 “首開股份” 。此后，首開股份在 2009 年、2016 年兩次定增并多次轉增、送股，積極擴充資本。

同時，首開股份確立了 “立足北京、輻射全國” 的發展戰略，開始全國擴張之路。在這一階段，首開股份將拓展重心放在京外市場，然而受市場波動、拓展思路等因素影響，規模增速較整體市場略緩。不過在 2018 年，首開股份規模首次突破千億，成為全國第一家規模破千億的市屬國企，標志著其在全國房地產市場的影響力進一步提升。例如，在一些重點城市，首開股份通過精準拿地，開發了多個大型住宅項目，逐步擴大市場份額。

（三）戰略調整與提升（2020 年至今）

2020 年，首開股份重提 “立足北京，拓展全國”，發展重心再次調整。在前期完成架構優化的基礎上進一步優化城市布局，審慎拓展。這一時期，首開股份依托核心市場熱度及自身資源優勢，銷售規模連續三年超千億，排名也由 2020 年的全國第 42 名提升至 2022 年前 9 月的第 22 名 。

在土地儲備上，首開股份堅持以北京為中心，積極在重點城市布局，不斷鞏固和擴大北京根據地優勢，同時在廈門、南京等城市也新增了一定規模土儲。在業務多元化方面，除了房地產開發主業外，首開股份在物業經營、城市更新等創新業務領域也積極探索，物業經營管理收入實現快速增長，為公司業績增長提供了新動力 。

今生：現狀剖析與市場表現

（一）經營現狀與財務狀況

從財務數據來看，首開股份在營收、利潤、負債等方面表現受到市場環境影響明顯。2023 年，首開股份實現簽約面積 269.85 萬平方米，同比降低 15.09%；簽約金額 615.33 億元，同比降低 29.24% ，實際銷售額不僅較 2022 年大幅下滑近三成，而且與原定的 2023 年度銷售目標相差了 264.67 億元，完成率不到七成。從營收角度，2023 年前三季度，首開股份實現營收 326.38 億元，同期增長 68.37% ，收入增長主要受房屋集中結算帶動。但在利潤方面，歸母凈利潤 -30.65 億元，扣非凈利潤為 -30.85 億元，歸母凈利潤虧損主要歸因于開發結算毛利率下行、資產減值和信用減值損失、投資收益錄得虧損 。在負債方面，3Q23 末公司凈負債率與扣預負債率較去年末（147%/71%）增長至 153%/72% ，雖然現金短債比提升至 1.74x（2022 年 1.03x） ，但凈負債率仍處于較高水平。

在融資上，首開股份作為國企在融資渠道上有一定優勢。2022 年以來公司積極發行債券進行融資，截至 11 月 30 日累計發債 209 億元，凈融資 149 億元，發債久期拉長、成本維持低位 。2023 - 2024 年，公司也積極響應 “城市房地產融資協調機制”，15 個項目納入 “白名單”，累計獲得授信額度 80.1 億元；落地 49.38 億經營性物業貸、城市更新貸等長期限融資品種，首次發行 5 年期中票 15 億元 。在拿地與項目開發上，2023 年前三季度累計拿地金額 94 億元，對應金額口徑拿地強度約 21% ，拿地較為審慎。截至 3Q23 末，估計公司在建資源約 1400 萬方，其中京內資源占比四成、京外核心城市占比五成 。到 2024 年上半年，公司擬售、在售主要項目（含自持）155 個，總建筑面積超 4400 萬余平方米，其中當期在建約 983 萬平方米。

（二）市場地位與競爭優勢

在房地產行業中，首開股份具有重要地位。根據中指研究院統計，2022 年，首開股份以 882 億元的銷售額排在行業第 22 位；2023 年，以 615 億元的銷售額排在行業第 23 位 。首開股份的競爭優勢顯著，其一，國企背景賦予它諸多優勢。在融資方面，能以較低成本獲取資金，在市場波動時資金鏈相對穩定，比如在行業融資環境收緊時，仍能通過發行債券等方式獲得資金支持。在獲取項目上，國企身份使其在參與一些政府主導的項目，如城市更新、保障性住房建設時有更大優勢。

其二，首開股份土地儲備量足質優。截至 2022 年 6 月末，公司存量土儲建面 2299.7 萬方，對應土儲倍數約為 6.1 倍，在上市房企中領先 。重點布局高能級城市，存量土儲 39.6% 布局在北京，83.7% 位于一二線 ，充足優質的土儲為后續銷售和業績增長提供保障。其三，品牌影響力大?！笆组_地產” 品牌憑借多年在北京及全國的項目開發經驗，踐行 “責任地產” 理念，贏得了社會廣泛贊譽，具有較高的認知度和美譽度，品牌已進入全國 17 個省市區的約 30 城 ，消費者對其品牌有一定忠誠度，有助于產品銷售和市場拓展。

（三）面臨挑戰與應對策略

當前，首開股份面臨著行業下行、市場競爭、政策調控等多方面挑戰。行業下行導致市場需求萎縮，銷售難度加大，房價上漲動力不足甚至部分地區出現價格下行壓力，像 2023 - 2024 年房地產市場整體不景氣，首開股份銷售業績下滑便是體現。市場競爭激烈，眾多房企爭奪有限的市場份額和土地資源，在一二線城市土地拍賣市場，競爭十分激烈，拿地成本居高不下。政策調控持續，對房企融資、銷售、開發等各環節都有影響，如融資政策收緊限制了房企資金獲取渠道和規模。

面對這些挑戰，首開股份采取了一系列應對策略。在優化結構上，優化城市區域布局，深耕拓展京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、海峽西岸、川渝等六大核心區域 ；優化投資結構，打造投資建設、修繕改造、物業經營、資本增值等四大業務板塊。在控制成本方面，進一步優化費用控制，嚴格控制銷售與管理等費用，通過優化供應鏈和項目建設周期，降低整體成本，2024 年三季報顯示，公司的營業總成本同比減少 46.94%，銷售費用、管理費用分別同比下降 28.60% 和 6.22% 。在創新業務上，積極開拓物業經營、城市更新業務，首開樂尚長租公寓出租率和租金收繳率良好，首開寸草養老院入住率較高，城市更新業務也在穩步推進，這些創新業務為公司帶來新的利潤增長點和發展空間 。

未來：前景展望與發展趨勢

（一）行業趨勢與市場環境分析

當前房地產行業正處于深刻變革期，政策走向、市場供需和發展趨勢都在發生變化。政策上，“房住不炒” 仍是長期定位，2024 - 2025 年，政策重點轉向促進房地產市場止跌回穩，政府通過取消限購、限售、限價和普通住宅與非普通住宅的標準，降低住房公積金貸款利率、住房貸款首付比例、存量貸款利率以及換購住房的稅率等一系列政策組合拳，刺激市場需求 。如四大一線城市相繼松綁限購政策，釋放了市場活力。

市場供需方面，隨著城市化進程的推進，人口流動和家庭結構變化影響著住房需求。城市中改善性需求、新市民和青年人的住房需求逐漸成為市場主力，而供給端也在根據需求進行調整，在控制新增土地供應的同時，更加注重優化存量和提高住房質量 。從發展趨勢看，綠色、智能、健康的住宅產品成為行業發展方向，消費者對住宅品質和居住體驗要求不斷提高，同時，房地產與其他產業的融合發展趨勢也日益明顯，如與養老、文旅、科技等產業的融合。

（二）首開股份的發展戰略與規劃

首開股份在業務布局上，堅持立足北京、布局全國，深耕京津冀、長三角、長江中游、粵港澳大灣區、海峽西岸、川渝等六大核心區域，不斷鞏固和拓展市場 。在產品創新上，以 “綠色建筑” 作為科技創新和城市建設的首要發展目標，2023 年累計取得星級綠色建筑認證規模高達 1900 多萬平方米，其中綠建三星級項目近 330 萬平方米 ，未來還將持續加大在綠色建筑、智慧建筑等領域的研發和實踐，打造更符合市場需求的高品質產品。

在市場拓展上，首開股份一方面積極參與城市更新項目，利用自身在城市建設方面的經驗和資源優勢，助力城市功能提升和區域價值重塑；另一方面，通過與其他企業合作，發揮各自優勢，共同開發項目，擴大市場份額 。在養老地產領域，旗下 “首開寸草” 打造 “融合式養老” 理念，已落地 9 家機構，總面積達 3 萬平方米，整體入住率超過 70% ，未來還將繼續拓展養老業務，打造養老產業生態。

（三）潛在機遇與風險評估

首開股份面臨著一些潛在機遇。在城市更新領域，隨著城市發展進入存量更新階段，城市更新項目為企業提供了新的發展空間。首開股份憑借國企優勢和豐富的項目經驗，能夠更好地參與到城市更新項目中，實現土地資源的優化利用和資產價值的提升 。養老地產方面，隨著人口老齡化加劇，養老需求不斷增長，首開股份在養老業務上的布局有望迎來發展機遇，通過完善養老服務體系，打造高品質養老社區，滿足市場需求。

不過，首開股份也面臨一些風險。市場波動風險依然存在，房地產市場受經濟形勢、政策調控等因素影響較大，市場需求和房價的波動可能影響公司的銷售業績和利潤水平 。政策變化風險同樣不可忽視，若政策出現調整，如土地政策、稅收政策、金融政策等發生變化，可能對公司的項目開發、融資成本、銷售策略等產生影響。比如融資政策收緊可能導致公司融資難度加大、成本上升，進而影響項目開發進度和資金周轉 。

結語：總結與思考

首開股份從北京的城市建設者起步，歷經多次重組、上市與業務拓展，已發展成為具有全國影響力的房地產企業。它的發展歷程不僅是自身不斷成長壯大的過程，也是中國房地產行業發展變遷的一個縮影。

當前，首開股份在經營上面臨行業下行壓力，但也憑借國企背景、土地儲備和品牌影響力等優勢，積極應對挑戰，探索創新業務。未來，在行業變革的大趨勢下，首開股份的發展戰略和規劃值得關注，其能否抓住城市更新、養老地產等領域的機遇，有效應對市場波動和政策變化風險，實現可持續發展，我們拭目以待。希望讀者通過本文，對首開股份有更深入了解，也歡迎大家在留言區分享對首開股份未來發展的看法。