2024年全年中國20個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)量約為387萬平方米，而需求端全年凈吸納量約為248萬平方米，各城市租金同比跌幅在1.2%-16.7%之間，需求疲軟疊加租金下行壓力，行業(yè)普遍陷入“以價(jià)換量”的困局。

作為新一線城市的代表，杭州市場(chǎng)同樣面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。2024年杭州共迎來了八個(gè)甲乙級(jí)辦公樓新增供應(yīng)的交付入市，新增供應(yīng)量14.0萬平方米，進(jìn)一步推高了市場(chǎng)空置水平，其中甲級(jí)辦公樓空置率攀升至25.0%，租金同比下降3.9%。辦公樓整體市場(chǎng)的凈吸納量僅為6.7萬平方米，去化速度緩慢。

然而，仲量聯(lián)行在近期市場(chǎng)摸排中關(guān)注到：阿里巴巴不動(dòng)產(chǎn)2025財(cái)年全國累計(jì)新簽租賃面積達(dá)到50萬平方米，其中杭州就貢獻(xiàn)了41萬平方米，杭州西部區(qū)塊的7個(gè)項(xiàng)目更是簽約38萬平方米，去化能力顯著超過了市場(chǎng)的平均水平，這引發(fā)了行業(yè)的深度關(guān)注。

在當(dāng)前辦公樓市場(chǎng)遭遇“租金普遍下滑”與“企業(yè)對(duì)成本管控敏感度不斷攀升”的雙重挑戰(zhàn)時(shí)，企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍？

仲量聯(lián)行調(diào)研顯示，創(chuàng)新破局之道在于跳出了傳統(tǒng)“業(yè)主-租戶”的單一關(guān)系，轉(zhuǎn)而打造“產(chǎn)業(yè)生態(tài)+多元服務(wù)”的資管模式。一方面，業(yè)主方需整合產(chǎn)業(yè)資源，構(gòu)建獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同網(wǎng)絡(luò)。以阿里巴巴為例，其整合了自身在電商、金融、物流等領(lǐng)域的資源，同時(shí)，下游企業(yè)可以推薦上游供應(yīng)商入駐，離職創(chuàng)業(yè)的前員工也能憑借信任背書引薦客戶，從而形成了低成本、高轉(zhuǎn)化的裂變式獲客網(wǎng)絡(luò)。

另一方面，業(yè)主方還需深度挖掘企業(yè)全生命周期需求，構(gòu)建多元化增值服務(wù)體系。仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人姚耀分析指出：“在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，單純的空間服務(wù)已難以滿足企業(yè)需求。通過政策資源對(duì)接、投融資平臺(tái)搭建及行業(yè)活動(dòng)組織等增值服務(wù)，能夠有效解決初創(chuàng)企業(yè)在發(fā)展過程中的核心痛點(diǎn)。將物理空間升級(jí)為企業(yè)成長賦能平臺(tái)的操作模式，正在成為提升資產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵差異化路徑。”

仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2025年和2026年全國20個(gè)重點(diǎn)城市辦公樓市場(chǎng)仍將面臨供應(yīng)高峰。其中杭州市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)辦公樓供應(yīng)量將分別新增約92萬平方米和63.4萬平方米。需求端的溫和復(fù)蘇尚不能完全緩解市場(chǎng)的供需矛盾，個(gè)別城市供需之間仍將顯現(xiàn)明顯差距。

在此背景下，資產(chǎn)全生命周期管理能力正成為行業(yè)分水嶺。仲量聯(lián)行分析認(rèn)為：通過整合利用資源，將資管服務(wù)從基礎(chǔ)運(yùn)維升級(jí)為“空間+服務(wù)+生態(tài)”的價(jià)值閉環(huán)，向增值服務(wù)生態(tài)構(gòu)建的轉(zhuǎn)型升級(jí)迫在眉睫。

“傳統(tǒng)租賃模式已難以為繼，未來的競(jìng)爭(zhēng)在于能否構(gòu)建共生型產(chǎn)業(yè)生態(tài)。”仲量聯(lián)行華東區(qū)戰(zhàn)略顧問部負(fù)責(zé)人呂玫分析稱，“我們觀察到，頭部企業(yè)正從空間使用者轉(zhuǎn)型為運(yùn)營者，通過資源互通與服務(wù)創(chuàng)新重塑行業(yè)邏輯。這種變革不僅提升了資產(chǎn)價(jià)值，更推動(dòng)了數(shù)字經(jīng)濟(jì)與實(shí)體空間的深度融合。”

仲量聯(lián)行提出以下戰(zhàn)略建議，為行業(yè)轉(zhuǎn)型提供參考路徑：

· 首先，在生態(tài)構(gòu)建方面，建議資產(chǎn)管理者系統(tǒng)梳理自身產(chǎn)業(yè)資源，建立產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的協(xié)同機(jī)制。通過搭建資源共享平臺(tái)，形成“以商引商”的良性循環(huán)，降低傳統(tǒng)招商模式的高成本痛點(diǎn)。

據(jù)了解，阿里不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)通過阿里的業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，甚至離職員工（被稱為“校友”）群體，在生態(tài)建設(shè)的能力上已經(jīng)初步顯現(xiàn)了競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

· 其次，在服務(wù)升級(jí)維度，應(yīng)當(dāng)突破單一的空間租賃思維，圍繞入駐企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營需求，構(gòu)建涵蓋政策對(duì)接、資金支持、法律咨詢等在內(nèi)的綜合服務(wù)體系。既能提升資產(chǎn)溢價(jià)能力，也能為管理者創(chuàng)造新的價(jià)值增長點(diǎn)。

· 最后，數(shù)字化轉(zhuǎn)型不容忽視。建議通過建設(shè)智慧化管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)租賃流程線上化、服務(wù)需求精準(zhǔn)匹配、運(yùn)營數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)分析等功能，從而提升資產(chǎn)管理效率，優(yōu)化租戶體驗(yàn)。數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)的決策模式，將幫助管理者在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

從最新的行業(yè)信息中，阿里不動(dòng)產(chǎn)的親橙智慧空間已經(jīng)被國家標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)委托作為國標(biāo)的起草方。

“市場(chǎng)的寒冬亦是創(chuàng)新的溫床。”仲量聯(lián)行中國區(qū)首席執(zhí)行官張靜表示，“誰能率先打破固有模式，誰就能在下一輪周期中占據(jù)先機(jī)。未來，我們期待與更多企業(yè)加強(qiáng)業(yè)務(wù)探討與合作，在深入了解客戶需求的基礎(chǔ)上，定制專屬不動(dòng)產(chǎn)戰(zhàn)略，推動(dòng)行業(yè)大步邁進(jìn)，助力科技實(shí)現(xiàn)突破創(chuàng)新，為城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)力量。”