毫無意外，保利發展依然是2024年的銷冠，也是2025年一季度的銷冠。

2024年，保利發展憑借3230億元銷售額蟬聯行業銷冠，但其市場份額已從2021年的5.8%降至2024年的4.9%。

從數據來看，2024年保利發展銷售額達到3230億元，同比降幅達23.5%，銷售面積也減少24.7%。

實際上，保利發展的銷售規模自2021年達到峰值5349億元后就開始持續收縮。

2022年和2023年，保利發展的銷售額分別降至4573億、4222億元，2024年進一步下滑至3230億元，三年間降幅達39.6%。

從經營數據來看，2024年保利發展營收3128億元，同比減少9.83%；歸母凈利潤50.16億元，同比暴跌58.43%，凈利率僅0.5%。

這是保利發展連續第三年凈利潤下降：2023年凈利潤120.7億元，同比下降34.1%；2022年凈利潤183.5億元，同比下降33.0%。

由此看來，保利發展雖然守住了董事長王平曾提出的“進三爭一”目標，穩居房企銷售一哥位置，但也失去了很多。

“房企一哥”失衡

2017年，當時的董事長宋廣菊為保利發展喊出“重回前三”的戰略目標，隨即開啟激進的擴張模式。

當時，三四線城市因棚改貨幣化政策紅利大放異彩，成為眾多房企激烈爭奪的主戰場。據悉，2018年保利發展在三四線城市新增土地儲備占比高達50%。

這一策略在初期效果顯著，2019年保利銷售額突破4600億元，首次躋身行業前四。

2022年，新董事長劉平提出要讓保利發展“進三爭一”。時勢造英雄，在恒大、碧桂園等房企霸榜多年后，保利發展終于摘得“銷冠”頭銜。

近兩年，保利發展的銷售業績持續下滑。2024年，保利發展銷售規模收縮，銷售額3230億元，同比下降23.5%；銷售面積1797萬平方米，同比下降24.7%。

進入2025年，這一頹勢仍在延續。盡管1-3月保利發展仍以630億元的銷售額位居百強房企榜首，但百強房企1-3月整體銷售總額為8101億元，同比下降9.8%。

與2023年相比，不僅銷售規模大幅下降，保利發展的盈利狀況也急劇惡化。

2024年，保利發展營業總收入同比下降9.83%，歸母凈利潤同比下滑58.43%，扣除非經常性損益的凈利潤44.92億元，較上年同期減少72.98億元，同比減少61.9%。

對于業績下滑的原因，保利發展方面表示，營業總收入下降主要源于房地產項目年內交付結轉規模下降；利潤指標下降，則是由于房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。

從行業角度來看，2024年前三季度行業平均毛利率已降至14.0%，較上年同期下降3.0個百分點。此外，行業資產減值損失同比增長79%，減值壓力前置且規模顯著增大。

保利發展利潤下滑與其投資策略和企業目標相關。在沖規模時期，保利發展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價地，這些項目銷售不佳，部分不得不降價促銷，盈利自然出現下滑。

從有息負債層面來看，保利發展的規模波動明顯。2022年末，其有息負債攀升至3813億元的歷史高位。到了2023年末，雖回落至3543億元，但2024年上半年又迅速回升至3735億元，逼近歷史峰值。

2024年前三季度，保利發展取得借款收到的現金高達1188.8億元，同比增長19.9%。上半年新增負債938億元，致使累計凈增有息負債193億元。

盡管得益于整體利率環境下行，2024年上半年，保利發展融資綜合成本降至3.31%，較年初下降25個基點，但有息負債規模的持續增長，依舊給公司帶來沉重的財務成本壓力。

保利的自我變革

3月14日晚，保利發展公告，經第七屆董事會第八次會議審議，依董事長劉平提名，聘任潘志華為總經理，任期與本屆董事會一致，自通過日生效。

潘志華2001年入職，曾任河北、山西保利房地產公司總經理，國鐵保利設計院副董事長等職，現兼任保利發展副總經理、保利商旅產業發展有限公司董事長。

自去年12月27日，保利發展原總經理周東利因工作調整辭職后，總經理一職空缺三月。此次潘志華任職，保利發展即將迎來新的發展周期。

2020-2024年，周東利推行的“規模沖刺”戰略在短期內助力保利實現規模擴張，但也為后續發展埋下諸多隱患。

此前，保利發展擁有15個區域公司，導致出現嚴重的“諸侯割據”。過去幾年，保利發展過度依賴“空降兵”，區域總經理平均任期不足兩年。

2025年初，保利發展在組織架構調整方面，保利發展對多個區域公司進行了合并。其中，保利江蘇與淮海公司合并為江蘇公司，保利浙江與浙南公司合并為浙江公司，保利山東與齊魯公司合并為山東公司，保利遼寧與大連公司合并為遼寧公司。

業內人士分析，區域公司合并有助于整合資源，減少區域重疊帶來的運營成本，提升決策效率。尤其在當下房地產市場競爭激烈的背景下，將資源集中投入到核心城市和重點項目，能夠增強企業在關鍵區域的競爭力。

此外，保利發展還有諸多關鍵崗位的人事調動。例如，提名保利產研中心總經理吳勁松擔任保利上海公司總經理，吳勁松的技術背景有望強化保利在上海市場的產品力；提名保利上海總經理傅小君擔任保利浙江公司董事長；提名保利浙江公司總經理張磊擔任保利戰投中心總經理；提名保利浙南總經理朱忠偉擔任浙江公司總經理。

同時，保利發展董事會辦公室原副總經理（主持工作）李紅亮調任保利發展北京公司總經理，鑒于北京公司商辦資產沉淀多且轉化難度大，李紅亮的到任被認為與其在強化商辦運營類業務方面的能力相關。

當前房地產行業面臨較大挑戰，保利發展的組織架構調整和人事變動既是應對業績壓力的需要，也是順應行業從“高周轉”向“利潤導向”戰略轉型的必然選擇。

丟失“品質”標簽

在房地產行業，規模擴張和利潤追求本是企業發展的重要目標。

面對規模擴張和利潤擠壓，保利發展最近幾年頻頻出現房屋質量問題，購房者對保利發展的信任迅速瓦解。

在泉州臺商區保利時光印象項目，2023年業主收房后，陸續發現墻體漏水、墻面滲水掉皮、水管損壞等問題。

直至2024年，上述問題仍未修復完畢，業主無奈持續租房。2024年7月，又有業主投訴門口貼磚脫落、窗戶歪斜等問題。

2024年，南昌保利天匯一期業主因外立面質量問題集體維權。住建局調查發現，部分樓棟外墻層接處平整度有偏差，致使外墻涂料面層觀感不平整。相關部門已責令整改。

重慶南岸區保利堂悅小區問題也不少。2020-2021年，有業主反映，交房后天然氣未通、管道漏氣。

2024年，業主反映該小區堡坎出現裂縫、房屋收縮縫漏雨、車庫地坪漆不合格等問題凸顯。南岸區住建委回應稱，堡坎裂縫系回填土沉降造成，已確定處理方案。

2024年，天津濱海新區保利拾光年和光北苑、西青區保利和光塵樾小區業主，分別反映售后維修破壞樓板防水、房屋墻體裂縫等質量問題。部分問題經相關部門督促后才得以解決。

面對頻發的質量問題，各地業主紛紛維權。受此影響，保利品牌價值縮水38%，“央企品質”標簽遭質疑。資本市場上，2024年股價跌幅達42%，跑輸行業指數15個百分點

對保利而言，重新審視發展戰略、加強質量管理、重建各方信心，是未來面臨的重大挑戰。

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