來源：21世紀商業評論

作者：馬小雨

圖源：圖蟲

殯葬龍頭，墓地也不好賣了。

3月下旬，白曉江領導的福壽園公告，2024年收益總額約20.78億元，減少約兩成，凈利為3.73億元，大體砍半。

這家總部在上海的殯葬頭部企業，總資產超過80個億，其核心業務就是經營墓地，占比高達82%左右，管理層一度大舉收購墓園。

“努力從傳統的殯葬綜合服務商，向生命科技服務提供者邁進。”

面對下行的挑戰，白曉江正帶隊努力轉型，他們從技術入手，發布數智人、數字家祠等產品，期待成為“數位化殯葬”的引領者。

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墓地減收

圍繞殯葬，白曉江團隊已構建一個產業閉環，涉及墓園服務、殯儀服務及火化機等其他服務。

其中，商業墓地是其收入支柱。

只是，受到整體環境和預期影響，墓地消費也趨向謹慎，白曉江團隊的墓地，2024年全年賣出12569座，減少3816座，收益同比減少22.2%。

好在，平均到每座墓地，單價依然非常高，達到12.1萬元一塊，其均價上升了1.4個百分點。

福壽園約五成收入，來自上海。有數據顯示，上海墓地每平單價高達15萬-24萬元，堪比房價。

“經營性墓地的建設、經營許可受到嚴格限制，形成進入壁壘，公司議價能力較強，即便終端需求下降，也能維持單價不變。”業內人士分析道。

據報表披露，2024年，福壽園也提供3935座公益性及村遷墓地，以滿足舊墳拆遷及特定惠民人群的需求，平均只有2934元，價差較大。

饒是單價昂貴，墓地生意遠未如設想的暴利。

2024年，福壽園墓地的經營利潤率，只有41.3%，其中就涉及工程成本、人員服務以及項目減值等。

好在，白曉江團隊設計的墓園業務，采用“一次性銷售墓地+長期維護服務”的模式，部分平滑了墓地銷售的波動性。

在購買墓地時，客戶除了支付一次性費用外，還需支付10-20年的維護費用。據披露，這筆維護費用，已積攢至5.85億元。

“龐大墓園維護服務費用，這是累計尚未結轉為收入的總額，可形成穩定的收入后置效應。”業內人士表示。

基于雙重收費，白曉江能控制的現金，確實較為寬裕。

截至2024年底，福壽園銀行結余及現金為20.56億元，定期存款余額約1.88億元，資產負債比率僅為0.5%。

“由于我們良好的經營現金產生能力，故我們的經營一直保持較低的負債利率。”

管理層自豪表示，福壽園一直高分紅，已計劃在2025年派發特別股息，總金額約9億港元。

2

擴張觸雷

白曉江團隊，趕上一個特殊風口。

“人口老齡化、火化率提升和公墓供給緊張三大紅利，共同構成福壽園所在賽道的強勁發展。”業內人士表示。

據悉，福壽園土地來源，部分來自有關部門劃撥，只是土地審批日趨嚴格，溢價收購就成為白曉江擴充的主要方式。

據券商統計，2014年至2022年，福壽園與墓地相關的并購，高達23次，累計金額20.6億元，主要在上海以外，其殯葬業務迅速進入40余座城市。

單自2023年以來，他就擴充在陜西延安、山東菏澤以及山東德州的墓園項目。

墓地生意固然好，并購卻未見得一定賺錢，甚至觸雷到“毒資產”。

2021年，福壽園在年報中披露，計劃分4批共向元寶山公司注資6300萬元，以獲取涿鹿元寶山的70%的股權。

次年底，沒想到標的存在第三方欠款5782.9萬元，只好代為償還。

財報披露，2024年，白曉江團隊就山東、遼寧的兩處墓園，合計計提1.04億元的商譽和資產減值，大幅降低了盈利。

這也讓福壽園對并購更加謹慎。

“聚焦核心高能級城市，關注更具區域協同效應的新建及存量項目的機會……以公允合理的對價收購優質資產。”

其管理層甚至明確表示，今后不再輕易并購，一是價格問題，二是質量問題。

截至2024年底，福壽園可用于墓穴銷售的土地面積，約有283萬平米，可滿足其長期運營所需。

現在，白曉江等將大量精力，轉向提前鎖定客戶，福壽園推出了生前契約銷售，幫助客戶提前安排好身后事。

截至2024年，其團隊共簽訂生前契約超2萬份，較上年增長14.2%，累計合約負債5254.2萬元。

“生前契約服務已得到各級政府及長者服務機構的肯定、支持和服務采購。”管理層表示，其銷量的主要增長就來自于機構、政府的解決方案的采購等。

3

多點創新

白曉江團隊，也在探索新的殯葬服務。

“福壽園持續深化數字化轉型，為客戶提供更優質的生命服務。”

這些年，管理層倡導“3JI”理念（記號做美，記載做厚，紀念做長），其將福壽園定位為生命科技服務商，且大幅推廣“互聯網殯葬服務”新模式。

2024年清明節，福壽園即將AI技術應用于數字人的打造，以“數智人虛擬發布”形式舉辦發布會。

官方發布稱，僅需1張照片和1分鐘語音，就可用AI大模型合成對應的人物視頻，做到“數字重生”，并為著名媒體人曹景行打造了數字重生的形象。

據媒體報道，福壽園將AI數字人業務分為數字人圖文版、數字人語音合成版與定制數字人三種，最基礎的圖文版原價199元一次，與市面可比AI工具比，不算便宜。

白曉江團隊，還發布國內首個虛實交互的數字家祠——元家祠。

其數字家祠結合數字紀念館、數字人、AI家傳、在線紀念等功能于一體，以更具象的3D展廳形式呈現。

“在這里，逝者的照片、影像、生前畫作等都可以由家屬自由布置。”官方介紹說。

圍繞殯葬場景，他們還推出大量情緒整合的新型產品服務。

如，充分挖掘客戶心理需求，利用智能聲光系統改造火化場景，將“冥想療愈”服務引入告別儀式；研發安靈接運儀式、故人沐禮、懸掛祈福禮及相關文創產品。

福壽園將廳堂標準化進一步升級形成《生命“四堂”規劃方案》，提升守靈告別廳的實用性、美觀度、科技感。

“增強客戶對殯儀服務的體驗感和獲得感。”管理層明確表示，科技殯葬和“殯葬互聯網+”服務，將是其重要方向。

殯葬事業固然冷僻，白曉江的團隊，在鉆研這門生意上，的確是非常投入和認真的。