上海買房，老集鎮/城中村可能是最讓人糾結的地方。

這里普遍被冠以“貧窮落后”的標簽，破舊的城市界面讓不少購房者“嫌棄”。

但實際上，老集鎮作為最早的人口集散地和生活中心，往往占據了最好的區位和資源，最有煙火氣的地方；隨著城市的擴容，靠近市中心的老集鎮地段價值也在不斷凸顯。

市中心經典的案例，就是黃浦區的董家渡十六鋪，今天搖身一變變成南外灘；

虹口區的流氓區虹鎮老街，今天搖身一變成了瑞虹新城；

閘北區的中興路以前大片危宅，舊改后現在房價直追老靜安。

以老城廂為例，它是現今上海主城區范圍內歷史最為悠久、擁有千余年市鎮發展史的老集鎮，因為近代化的歷史變奏曾一度處于停滯，只能眼看著一街之隔的新天地成為世界級的地段，一個小目標起步的房子比比皆是。

（圖為夜里拍攝的老城廂，來源：文匯文藝評論）

（圖片來源：現場實拍）

老城廂一直作為“老破舊”存在，終于在2020年后的城市更新中迎來了新生——

今天，在售新房已跳漲至18萬單價以上，風貌別墅更是成片開發，正在以火箭般的速度，拿回它應有的價值段位。

除了市區核心區域，外環沿線的虹橋、七寶等老集鎮，持續改造后的板塊價格，也逐步向層級更高的中環線看齊——

但相比已經發展成熟、城中村舊改力度突出的浦西，浦東老集鎮的改造節奏要慢得多：

浦東的發展，長期以來都是在“希望的田野”上開發，大片農田變新城，根本就不需要舊改來騰挪出土地，這也為更核心的內中環區域預留了發展空間。

“浦東買房，不看環線看產業”的說法也由此而來。

當外環房價開始超越中環，板塊價格必將迎來修正，老集鎮舊改的成功做法也將再一次在浦東得到印證。

01 “北蔡30萬方舊改首秀”

在浦東，浦發蓮園是北蔡老集鎮30萬城市更新項目的商品住宅首秀，目前1批次房源已經公布一房一價開啟認購——

第一排的1幢單價僅約8.9萬/平，這應該是中環最便宜的一棟新房了，800萬級買中環三房的唯一選擇；

第二排的5幢位置更好，單價約9.4萬/平，同樣是100平戶型，大約要比前排貴個20-25萬左右。

1幢價格明顯低于5幢，主要原因是1幢全部是100m2戶型，5幢有133平戶型單價拉高了；同時，1幢因臨街，西側有社區服務用房，所以價格做低。

值得注意的是，浦發蓮園這次熱門的100平橫廳戶型只有這幢可以選擇，后排100平戶型是傳統的三開間戶型，

5幢的邊套是133m2的大戶型，其西邊套臨街，東邊套可看小區中央景觀，所以東邊套的價格要高于西邊套。

從實惠的角度出發，個人建議喜歡橫廳戶型的選擇低樓層，本來周邊就沒啥特別好看的景觀，不如選擇低樓層，850萬買中環三房還想咋地。

我們已經將項目一房一價做了總結整理，標注了每層和每戶的價差關系；感興趣的同學可以私信我免費領取excel版一房一價課件：

周邊3軌交、6站陸家嘴

中環800萬級三房

建面約99-133㎡3-4房

整盤總計458套，備案均價91800元/㎡1批次將于4月6日開啟認籌

02 “現場直擊”

浦發蓮園的實景示范區已經接近完工，外立面更是“全干掛石材”的視覺效果、公區大量采用奢石材料，等開放后應該會讓大家更加沖動。

項目外立面看著都開始有點寶華的味道了，干掛石材很漂亮，多層次的細節勾勒搭配古銅色金屬材料，你說這是云錦東方都有人信。

下圖是云錦東方1期的外立面，說實話差別不大、甚至浦發蓮園更好看點：

南向立面的門窗部分用了金屬門套包裹，搭配石材色澤的真石漆，質感上完全看不出是涂料：

示范區內部還是半工地狀態就不拍照了，項目這次3個戶型都在實地做了實體樣板房，目測樓間距有35-40米左右，對于14層的小高層來說已經很足夠了；

我們是下午4點左右到的現場，可以看到1樓也是陽光照得到的：

買房子無非就是新房和二手房，我們先來看看新房有哪些選項——

以900萬作為標準，你可以買到大約15-20個新房項目，面積會略有不同，絕大多數都在外環外，而最靠近內環的新房是浦發蓮園。

浦發蓮園位于北蔡中心區域，西臨楊思世博和前灘、北接花木和世紀公園、東臨張江、南接御橋，坐擁18號、7號和13號三條軌道交通線，且在路面交通亦形成“三橫三縱”的交叉路網，能便捷通達內環、中環和外環各區域。

如果你恰好在浦東陸家嘴/世紀大道/龍陽路/張江，甚至前灘上班，那么浦發蓮園無異于是最穩妥的選擇：

地鐵站走路能到、30分內能到公司，同時還能是一個標準尺寸的三房，浦發蓮園就是獨一份的新房。

再來看看二手房——

先看在內環是否有機會？900萬真能選！但是樓齡普遍都在20年以上，就是大家常見的老破大，大多數小區存在車位緊張、人車不分流、樓道衰敗的情況：

地段是近了，但房子老，居住體驗差。

老房子不僅是樓齡老，更大問題在于當年設計100-120平只做兩房，而且無法改造成三房；

這是內環某4個900萬能夠得著的商品房小區戶型，和今天的新房比起來真的是被摁在地上摩擦了。

戶型過時之外，停車是另一個痛點——

很多20年前的商品房，在設計之初沒考慮到如今私家車能如此發達，故車位配比1:0.5的小區比比皆是，停車難、搶車位是很常見的窘境：

如果想找品質高的二手房，900萬也能買到5-10年樓齡的房源，只是大多數都在外環沿線，比如御橋唐鎮周浦，小區環境尚可，但通勤時間比起中內環直接翻倍：

房子是變好了，但地段又遠了。

所以總結一下，如果你有900萬預算，可選的二手房：

內環內20年樓齡以上的兩房，車位緊張要繞圈，層高不到2.9米都是大概率；

中外環10-15年樓齡次新2-3房，單程通勤到陸家嘴大約需要60-80分鐘。

對比之下：

浦發蓮園位于中環內、單程通勤到陸家嘴大約30分鐘，且樓齡全新、小戶型3.1米層高，各項參數指標均遙遙領先，總價是一樣的。

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