摘要

購房者以預售房辦理抵押預告登記后，銀行能否直接主張優先受償權？本文結合最新司法案例，解析《民法典》及司法解釋對抵押預告登記效力的認定規則，并給出實務操作建議，助您避開法律風險。

一、案例引入：同是抵押預告登記，為何結果截然不同？

案例1：2022年某銀行與購房者簽訂貸款合同并辦理抵押預告登記，后因房屋未完成首次登記（大產證），法院駁回銀行的優先受償請求。
案例2：某銀行在開發商完成首次登記后，雖未辦理正式抵押登記，但因預告登記未失效且財產一致，法院認定抵押權自預告登記日設立，支持優先受償。

兩案對比可見，抵押預告登記能否轉化為優先受償權，需滿足特定條件。

二、法律分析：抵押預告登記的效力邊界

根據《民法典》第221條及《擔保制度解釋》第52條，抵押預告登記的優先受償權需滿足以下條件：

1. 完成首次登記：即開發商已辦理“大產證”，確保抵押物權屬清晰。

2. 財產一致性：預告登記的房產與首次登記的標的物一致，避免“貨不對板”。

3. 預告登記未失效：需在“能夠辦理抵押登記”之日起90日內完成正式登記，否則失效。

實務爭議點：如何認定“能夠辦理抵押登記”的起算時間？

• 法院觀點：通常以購房者取得“小產證”（轉移登記）為起算點。

• 例外情形：若開發商或購房者惡意拖延，法院可依據公平原則調整起算時間。

三、風險提示：三大“雷區”需警惕

1. 忽視首次登記：未辦理大產證的房產，抵押預告登記僅具債權保全效力。

2. 超期未轉正式登記：90日除斥期間未申請，預告登記失效，優先權喪失。

3. 信息不對稱：購房者怠于辦證或開發商未通知，可能導致銀行錯過轉登記時機。

上海君瀾律師事務所俞強律師提示：銀行應在貸款合同中明確約定開發商的通知義務，并定期核查房產登記進展；購房者需及時辦理轉移登記，避免連帶責任風險。

四、實務建議：如何保障優先受償權？

1. 完善合同條款：

   • 約定開發商完成首次登記后需書面通知銀行；

   • 明確購房者逾期辦證的違約責任（如加速到期還款）。

2. 動態跟蹤登記狀態：

   • 通過不動產登記中心官網或委托律師查詢房屋權屬狀態；

   • 開發商取得大產證后，立即督促購房者辦理轉移登記及抵押登記。

3. 訴訟策略優化：

   • 起訴時一并主張開發商階段性擔保責任，雙重保障債權；

   • 舉證證明未超90日除斥期間（如催告記錄、開發商通知函）。

五、互動話題

您在購房或放貸過程中是否遇到過抵押登記難題？對于“90日除斥期間”起算規則，您認為應如何平衡銀行與購房者的利益？歡迎評論區留言討論！

風險提示
本文內容為一般性法律分析，具體案件需咨詢專業律師。
結尾金句
“法律不保護躺在權利上睡覺的人”，及時行動方能守住資產安全。

（上海君瀾律師事務所俞強律師，北京大學法律碩士，專注不動產金融法律實務，為多家金融機構提供風險防控方案。）