春風(fēng)拂面，上海樓市亦迎來“小陽春”。

上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年3月，上海二手房共網(wǎng)簽29369套房源，同比去年3月大漲約40%，環(huán)比今年2月更是猛增逾7成，達到近三年的第二個高位。其中，3月15日二手房網(wǎng)簽1473套，為2020年后的最高水平。

新房方面，新開盤項目保持較高熱度，3月份共產(chǎn)生了7個“日光”盤，與此同時，在售項目銷售提速，來自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方。

Part.1

二手房：成交近3萬套，同比大漲40%

依據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的權(quán)威數(shù)據(jù)，3月份上海二手房市場累計成交量達到29369套（統(tǒng)計范圍涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、車位等多種類型），與2月份相比激增70%，同比上升約40%，創(chuàng)下近3年來的第二高紀錄。

市場熱度在日成交數(shù)據(jù)中表現(xiàn)得尤為突出。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，3月份共有9個交易日的成交量突破千套大關(guān)，其中3月15日的二手房網(wǎng)簽量達到1473套，刷新了自2024年929新政以來的最高記錄1466套，達到了2020年后的最高水平。

多家中介機構(gòu)的一線反饋也證實了這波行情的強勁。“自春節(jié)后，周末的帶看量持續(xù)上升，目前我們的業(yè)務(wù)團隊幾乎全員出動。”普陀區(qū)一家中介門店的經(jīng)紀人透露。

滬上一家頭部中介的內(nèi)部人士指出，目前許多房源的議價空間明顯縮小。“隨著客戶數(shù)量的增加，對一些優(yōu)質(zhì)房源的關(guān)注也隨之增多，房東降價的意愿相對減弱，稍微讓價就能促成交易，因此成交周期也有所縮短。”

Part.2

新房：成交放量，環(huán)比增加145.1%

隨著二手房市場的升溫，置換需求向新房市場的轉(zhuǎn)移釋放了新的增長潛力。

來自佑威房地產(chǎn)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，3月份上海新房共成交5501套房源，成交面積為67.5萬方，環(huán)比增長了164%。

然而，由于供應(yīng)量的減少，成交量同比下降了11.04%。在價格方面，由于中高端項目的交易活躍，3月份的平均成交價格為82656元/平方米，環(huán)比上升了22.8%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，在交易節(jié)奏方面，市場延續(xù)了低開高走的態(tài)勢，特別是在最后一周，各類產(chǎn)品均表現(xiàn)出迅猛的增長勢頭。

根據(jù)成交前十的榜單顯示，10萬+的樓盤依然保持著高度的市場活躍度。在3月份，有三個10萬+的項目躋身榜單，并且它們的排名相當(dāng)靠前。其中，成交額排名第一的項目是嘉里金陵華庭，共成交了152套，總面積達到46408.36平方米，網(wǎng)簽均價為187379元/平方米。該項目于3月22日開盤，總價區(qū)間介于4000萬元至1.7億元之間，158套房源在開盤當(dāng)天便全部售罄，當(dāng)日銷售額高達92.34億元。

數(shù)據(jù)來源:上海中原地產(chǎn)

排名第二的項目是能建西岸譽府，成交275套，共計29381.61平方米，網(wǎng)簽均價達到142560元/平方米。該項目于3月28日開盤，推出的312套房源在開盤當(dāng)天全部售罄，網(wǎng)簽去化率達到100%。

在市場獨立行情的背景下，上海豪宅市場表現(xiàn)突出，同時改善型項目也吸引了大量關(guān)注。位于浦東新區(qū)曹路板塊的象嶼聯(lián)發(fā)金海汀雲(yún)臺項目在當(dāng)月兩次開盤中均迅速售罄，共售出210套房源，累計網(wǎng)簽200套。此外，位于浦東唐鎮(zhèn)的開云湖璟華庭也表現(xiàn)出色，227套房源在當(dāng)月網(wǎng)簽192套。

從供應(yīng)情況來看，與去年同期相比有所減少。據(jù)統(tǒng)計，3月份共有30個住宅項目開盤（包括重復(fù)開盤），總供應(yīng)量為45.8萬平方米，而去年同期的供應(yīng)量為109.4萬平方米。

產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，市場呈現(xiàn)多樣化，既有滿足剛需的項目也有高端豪宅產(chǎn)品。當(dāng)月供應(yīng)量最大的樓盤是黃浦區(qū)豫園板塊的金陵華庭，供應(yīng)面積達到4.89萬平方米，共計158套房源。

在開盤銷售方面，市場熱度有所回暖，金海汀雲(yún)臺、開云湖璟華庭、前灘公館、能建西岸譽府這四個樓盤觸發(fā)了積分制，有七個樓盤實現(xiàn)了開盤即售罄，另外三個樓盤的去化率超過了90%。

盡管如此，市場熱度分布不均的現(xiàn)象依然明顯。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月有13個樓盤的認購率未達到50%，其中8個樓盤取消了搖號環(huán)節(jié)，直接進入選房階段。值得注意的是，盡管市場整體環(huán)境對銷售造成了一定影響，但部分樓盤銷售不佳主要還是由于自身因素所致。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為，成交迎來反彈意料之中，尤其是高端改善產(chǎn)品交易活力恢復(fù)特別快。一方面和市場投放有關(guān)系。另一方面和今年以來活躍的土拍市場有直接關(guān)聯(lián)，不僅是上海，很多強二線城市都出現(xiàn)區(qū)域地王現(xiàn)象。上海不少核心地塊刷新區(qū)域樓板價記錄，強化市場信心。目前市場交易情緒已經(jīng)升溫，并且降息的窗口期已經(jīng)打開，種種利好繼續(xù)會維持交易節(jié)奏和溫度。預(yù)計后續(xù)市場成交還會保持在當(dāng)前水平運行。

結(jié)語：

隨著政策效應(yīng)的持續(xù)釋放和市場信心的進一步增強，預(yù)計上海樓市在短期內(nèi)將保持活躍狀態(tài)。核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項目有望迎來新一輪的價值增長，即便在市場分化中，結(jié)構(gòu)性機會依然存在。隨著置換鏈條的加速運轉(zhuǎn)，為后續(xù)交易注入了新的動力，預(yù)計在二季度市場將繼續(xù)呈現(xiàn)“核心區(qū)域熱度不減、剛需市場保持穩(wěn)定”的分化趨勢。