贏商盤點(diǎn)-項(xiàng)目

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Alice

圖片來源 · 各項(xiàng)目官方

2025年上半年，上海僅迎來6個商業(yè)項(xiàng)目的煥新升級/開業(yè)，雖然數(shù)量較少但各具特色，聚焦城市更新、區(qū)域商業(yè)升級，以及主題化運(yùn)營，存量改造與精細(xì)化定位成為主流趨勢，為上海商業(yè)市場注入差異化活力。

7月份愛琴海·繽紛里開業(yè)，揭開了精彩的下半年開業(yè)序幕。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2025年下半年上海將迎來一波開業(yè)潮，約有29個商業(yè)體陸續(xù)亮相（注：商業(yè)面積≥3萬方以上），總體量超過260萬方。其中不乏多個重磅項(xiàng)目，如印力的虹橋前灣印象城MEGA，新鴻基的TODTOWN Mall天薈廣場，龍光商業(yè)的龍光藍(lán)鯨世界購物中心，多個行政區(qū)皆有增量，閔行、浦東、徐匯領(lǐng)跑。

01.

上半年“三新三舊”均衡布局

虹口領(lǐng)跑

上半年開業(yè)的6個項(xiàng)目（虹口今雨薈、濱港商業(yè)中心、巴黎春天·悅匯天山、浦發(fā)唐城印象天地、古華庭、鑫耀光環(huán)二期）中，新建商業(yè)體與更新項(xiàng)目各占比一半；從行政區(qū)來看，虹口區(qū)一口氣開出2個，長寧、浦東、奉賢、徐匯分別為1個；從商業(yè)內(nèi)容來看，聚焦二次元、社區(qū)商業(yè)為常規(guī)動作，奉賢古華庭則另辟蹊徑打出「甜蜜聚場」引發(fā)市場高度關(guān)注。

上海古華庭：

公園式非標(biāo)商業(yè) 打造“甜蜜商圈”

古華庭由奉發(fā)集團(tuán)、保利商旅聯(lián)合打造，是上海奉賢區(qū)“南橋源”城市更新首發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，地處奉賢核心地塊，通過公園延伸、休憩街區(qū)的連通、共融，打造自帶松弛感的POD新中式街區(qū)。基于周邊客群和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，古華庭打造“甜蜜商圈”；首店、首展、特色店占比超2/3，整個五一假期迎來超20萬人次的到訪。

鑫耀·光環(huán)live二期：

徐匯西大型全時段玩新文娛運(yùn)動生活中心

鑫耀·光環(huán)Live位于上海市徐匯西桂林公園板塊，作為徐匯西核心約65萬方產(chǎn)城融合標(biāo)桿，鑫耀中城由華鑫置業(yè)、上海萬科、香港置地、徐匯城投四大開發(fā)商聯(lián)手打造，涵蓋住宅、辦公、商業(yè)、運(yùn)動等多個業(yè)態(tài)。2023年5月一期亮相蒼梧路“光里”商業(yè)街區(qū)。6月27日開業(yè)的二期，融合了購物街區(qū)、運(yùn)動中心及劇場等復(fù)合業(yè)態(tài)，國際建筑大師隈研吾操刀設(shè)計的專業(yè)地標(biāo)劇場“音宇宙LIVERSE”、近2萬平米的敞開式綠地Liveground等亮點(diǎn)吸引眼球。

02.

下半年精彩開場

多區(qū)域爆發(fā)、存量改造加速、頭部開發(fā)商主導(dǎo)

據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2025年上海下半年新開及調(diào)改項(xiàng)目約29個。

■從新增項(xiàng)目所屬的區(qū)域來看，閔行（虹橋前灣印象城MEGA、TODTOWN天薈廣場等）、浦東（龍光藍(lán)鯨世界購物中心等）以5座項(xiàng)目的數(shù)量領(lǐng)跑全市，徐匯4個緊隨其后，黃浦、松江為3個。

除市區(qū)以外，遠(yuǎn)郊區(qū)域商業(yè)發(fā)展提速，奉賢、金山等區(qū)均有新項(xiàng)目入市。

■從項(xiàng)目類型來看，存量改造項(xiàng)目共5個，占總數(shù)約17%；新建項(xiàng)目占比約83%。TOD模式持續(xù)受到青睞，多個項(xiàng)目圍繞軌交站點(diǎn)開發(fā)，如淮海路龍鳳商廈，軌交13號線淮海中路站的上蓋商業(yè)項(xiàng)目；陸悅天地位于地鐵13號線、21號線（在建）學(xué)林路站上蓋。

■從市場趨勢角度，頭部開發(fā)商持續(xù)布局，港資、國企、民企均有大型項(xiàng)目入市，上海市場的競爭趨向白熱化。如新鴻基在徐匯區(qū)核心位置打造的ITC Maison，將在今年起分階段開業(yè)，接近30萬方的商業(yè)體量或許改寫上海的高端商業(yè)格局。

■從項(xiàng)目體量來看，3-5萬方、5-10萬方的中小型商業(yè)數(shù)量最多，分別有11個；其次是10-15萬方的中大型項(xiàng)目3個，超過15萬方的超大型商業(yè)項(xiàng)目為4個。

其中，閔行的仲盛世界商城商業(yè)體量為29.3萬方位居第一，項(xiàng)目緊鄰莘莊地鐵站，是莘莊火車站的大型綜合購物中心，開業(yè)已超15年。作為上海市今年的大型商場改造項(xiàng)目之一，仲盛世界商城打造為“都市綠洲、立體公園”，一期改造預(yù)計于2025年底前完工。

03.

重點(diǎn)項(xiàng)目先睹為快

（排名不分前后）

愛琴海·繽紛里：

全國首個國際IP樂園旗艦商業(yè)

• 商業(yè)體量：約7.4萬方

愛琴海·繽紛里作為全國首個國際IP樂園旗艦商業(yè)，已于7月開業(yè)。項(xiàng)目位處上海樂高樂園度假區(qū)核心區(qū)域，毗鄰樂園西側(cè)，其中心廣場與樂園入口無縫銜接，是樂園唯一的主入口。規(guī)劃地上商業(yè)建筑面積達(dá)7.4萬方，地下15萬方停車場配備4000個車位。

愛琴海·繽紛里打破了傳統(tǒng)“零售/餐飲/娛樂”粗分模式，用“體驗(yàn)?zāi)康摹弊鳛闅w類核心邏輯，基于業(yè)態(tài)×體驗(yàn)×客群三個維度，引入了沉浸式主題體驗(yàn)類、親子科普互動類、潮玩IP零售類、文化復(fù)合空間類等主力品牌，構(gòu)建起一個流量自驅(qū)、圈層精準(zhǔn)、消費(fèi)高質(zhì)的商業(yè)新場。

業(yè)態(tài)規(guī)劃上，餐飲占比40%，零售及配套各占30%，并引入100+首進(jìn)品牌及創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合，如「博新全宇宙」全國首家化石主題餐廳，「陸·嶼」全國首家自然主題沉浸式體驗(yàn)空間，「多棲博物」全國首家恐龍化石主題餐廳，「巧克玩家」全國首家度假區(qū)定制店以及「Chili's」全國首家度假區(qū)旗艦店，「PENROSE」全國首家大師旗艦店等。

此外，三麗鷗、POP MART、FANS FRIENDS、若來等品牌構(gòu)成“年輕力引擎”，上影國際影城、阿迪達(dá)斯、Chili's奇利斯、港麗則組成商業(yè)體的“品質(zhì)中軸線”，帶來全新的觀影和餐飲體驗(yàn)。從游玩、體驗(yàn)到滿足情緒價值，讓消費(fèi)者真正體驗(yàn)到：逛完樂園還有樂園。

虹橋前灣印象城MEGA：

上海第二座MEGA

• 商業(yè)體量：約26萬方

虹橋前灣印象城MEGA，地處上海虹橋國際開放樞紐核心區(qū)閔行前灣，預(yù)計于2025年年底正式開業(yè)。項(xiàng)目緊鄰13號線西延伸段季樂路站（在建），20分鐘直達(dá)虹橋機(jī)場，60分鐘高鐵車程覆蓋長三角城市群。

作為印力在滬的第二座印象城MEGA，項(xiàng)目定位為“國際化社交度假漫游灣”，以40萬㎡超級綜合體體量，聚合26萬㎡MEGA商業(yè)體、開市客COSTCO及鴻橋國際商務(wù)中心，覆蓋商業(yè)、辦公、生活、社交等綜合性功能，推動大虹橋向“國際生活目的地”升級。

項(xiàng)目采用“盒子+類街區(qū)+內(nèi)院”的立體空間結(jié)構(gòu)，以“疊山理水”為設(shè)計理念融合自然景觀與社交煙火，深度融入場景精神概念，并聚焦人寵友好、運(yùn)動戶外、美食社交三大主力業(yè)態(tài)。目前已確認(rèn)引入高端IMAX影院寰映影城閔行首店、寵物超級集合MALL寵胖胖閔行首店、社交KTV空間頭部品牌星聚會、專注兒童體育教育的成長空間站宇航科技主題店等，未來將以350+品牌全業(yè)態(tài)矩陣補(bǔ)全區(qū)域國際化商業(yè)界面。

ITC Maison：

新鴻基在內(nèi)地最大單體商場項(xiàng)目

• 商業(yè)體量：約27.9萬方

上海ITC Maison是由新鴻基地產(chǎn)打造的旗艦級購物中心，坐落于徐家匯商圈核心區(qū)，總投資約334億元，總體量達(dá)70.6萬㎡。項(xiàng)目涵蓋370米浦西第三高樓、超甲級寫字樓、高端住宅、六星級酒店及27.9萬方的巨型購物中心，以地上5層、地下6層的立體空間融合綠化休閑區(qū)、中央時尚大道及空中連廊，實(shí)現(xiàn)四大地塊的無縫連接，打造“未來風(fēng)城中之城”。

其商業(yè)部分將匯聚奢侈品牌、潮流零售、高端餐飲及IMAX影院、奧林匹克冰場等特色業(yè)態(tài)，目前餐飲區(qū)已啟動圍擋，預(yù)計2025年起分階段開業(yè)，成為徐家匯超級商圈的新樞紐。

TODTOWN Mall天薈廣場：

內(nèi)地迄今規(guī)模最大、建造難度最高的TOD項(xiàng)目

• 商業(yè)體量：約14萬方

TODTOWN天薈是由新鴻基地產(chǎn)、上實(shí)城開和閔行城投聯(lián)合打造的航母級城市樞紐綜合體，總建筑面積達(dá)71萬㎡，項(xiàng)目坐擁莘莊樞紐優(yōu)越位置，匯集住宅、商場、酒店、公寓式辦公、辦公樓、交通樞紐以及公共藝術(shù)空間，是內(nèi)地迄今為止規(guī)模最大、建造難度最高的TOD項(xiàng)目。

其中商業(yè)部分正式命名為TODTOWN Mall天薈廣場，由新鴻基地產(chǎn)匠心打造，總樓面面積約14萬㎡；以「TOD GATHER TOGETHER」的全新概念為主題，依托交通樞紐的匯聚性，連接來自不同方向的客群，打造豐富多元的商業(yè)、休閑、生活體驗(yàn)；商場將規(guī)劃南北兩區(qū)分期開業(yè)，其中南區(qū)預(yù)計將于2025年底首發(fā)亮相。

陸悅天地：

陸家嘴集團(tuán)打造，張江目前建筑體量最大的商業(yè)綜合體

• 商業(yè)體量：約16.6萬方

陸悅天地位于張江城市副中心區(qū)域，由陸家嘴集團(tuán)開發(fā)打造，總建筑面積約16.6萬平方米，以分散式布局成為張江板塊現(xiàn)有規(guī)劃中建筑體量最大的商業(yè)綜合體。據(jù)了解，該項(xiàng)目將于今年整體面世。

項(xiàng)目定位智造生活探索中心，倡導(dǎo)“悅活悅有___TO THE LIFE”的核心理念，以“運(yùn)動+”、“寵物+”、“成長+”三大生活方式概念，勾連起科技、生活、文化與商業(yè)的脈絡(luò)。通過靈活多樣的空間組合，布局多元的細(xì)分業(yè)態(tài)，規(guī)劃超400家店鋪，薈集家庭親子、遛寵出行、運(yùn)動戶外、風(fēng)味暢享等生活場景，構(gòu)建沉浸式未來商業(yè)生態(tài)。

項(xiàng)目的五個地塊分別以土星、金星、火星、木星、水星命名，其中陸悅天地（火星）已率先完成全部招商工作，并正式開業(yè)。今年三季度，陸悅天地（木星）區(qū)域內(nèi)的“木星超食空”主題街區(qū)也計劃開街，其中規(guī)劃了多家餐飲及零售、休閑娛樂店鋪，不斷豐富周邊客群多樣的消費(fèi)需求。

據(jù)了解，目前已簽約多家知名品牌，覆蓋娛樂、運(yùn)動及高端零售：寰映影城、魅KTV、24/7 FITNESS健身、花橄體育、Specialized閃電自行車、佐羅家寵物館、厚貞、滿隴山房、丁香宴、一和幸壽喜燒、醉廬、新發(fā)現(xiàn)、潮界、Fournil Bakery、Peet’s Coffee等。

龍光藍(lán)鯨世界購物中心：

臨港新片區(qū)首個大型綜合體

• 商業(yè)體量：約14萬方

上海海藍(lán)鯨世界是臨港新片區(qū)首個大型綜合體，總體量約14萬方，地上四層、地下兩層。項(xiàng)目位于臨港滴水湖環(huán)湖核心區(qū)，毗鄰亞洲最大室內(nèi)滑雪場--上海耀雪冰雪世界、上海海昌海洋公園、上海天文館等全上海人氣TOP前10旅游景點(diǎn)。項(xiàng)目定位為“FUN+城市趣玩地”，緊扣“首店經(jīng)濟(jì)”、“多元文化”、“慢生活”趨勢，集“零售消費(fèi)、沉浸體驗(yàn)、生活方式、社群互動”于一體，預(yù)計將于今年第三季度開業(yè)。

公開資料顯示，目前項(xiàng)目引入品牌約198個，首進(jìn)臨港的品牌占60%，其中主力店兩家：時代影城、尚優(yōu)選超市；次主力店13家:名創(chuàng)優(yōu)品全球IP聯(lián)名集合店、1.S.E女裝、源氏木語、蘇寧易購、魅KTV、森馬超大店、網(wǎng)魚網(wǎng)咖、喜漫游、東盛自助餐等；超100個知名餐飲品牌，如星巴克、霸王茶姬、飯菊家宴、望湘園、渝大師、小菜園等均已入駐。

太平洋新天地：

黃浦區(qū)商業(yè)上新了

• 商業(yè)體量：約8.8萬方

太平洋新天地依托新天地250米地標(biāo)級辦公樓下的城市核心區(qū)域，以百年東臺路為主軸，在6500平上海最大全景天幕下，打造8.8萬方“街區(qū)+盒子”的開放式形態(tài)空間；同時，通過交通織網(wǎng)、業(yè)態(tài)互補(bǔ)、數(shù)智玩法等方式，太平洋新天地將與大新天地現(xiàn)有資源深度融合，最終推動大新天地向“城市復(fù)合功能都心區(qū)”升級。

首批公布的餐飲品牌中，超過半數(shù)為首次進(jìn)入上海核心商圈的區(qū)域首店或全新概念店；此外，太平洋新天地還將進(jìn)一步拓展品質(zhì)生活維度，帶來覆蓋全場景、“身心豐足”的一站式體驗(yàn)，計劃引入包括更為細(xì)分多元的旗艦潮流運(yùn)動、高端時尚及護(hù)膚香氛類，以及電影院、劇場、KTV、酒吧等全時段的夜生活場景。

未來，太平洋新天地將不斷帶來例如上海國際花展、上海時裝周、燃冉藝術(shù)季、體育賽事、年末節(jié)日慶典等城市級活動，涵蓋時尚、文化、體育、消費(fèi)等領(lǐng)域，全面助力黃浦區(qū)域能級與城市影響力提升。

龍鳳商廈：

有望成為淮海路商業(yè)新地標(biāo)

• 商業(yè)體量：約5萬方

龍鳳商廈（龍鳳·PRSCO）位于瑞金一路以東，向明中學(xué)以南，淮海中路706弄以西，淮海中路以北，是地鐵13號線淮海中路站上蓋商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃建筑面積5萬平方米；項(xiàng)目設(shè)計靈感以上海傳統(tǒng)弄堂為核心，通過立體化空間布局與中西建筑語言融合，重構(gòu)傳統(tǒng)里弄的鄰里交互場景，傳承延續(xù)城市文脈，打造多層次交互式商業(yè)娛樂綜合體。

項(xiàng)目將針對追求“高品質(zhì)精致生活”體驗(yàn)的目標(biāo)客群，選定概念店、首創(chuàng)店、體驗(yàn)店等前沿潮流多元業(yè)態(tài)組合，通過引入數(shù)個先鋒輕奢、高品質(zhì)國際首店類目標(biāo)品牌店，形成有代表性的概念店矩陣，打造滿足消費(fèi)者社交生活多元要求的場景，建設(shè)成為年輕、潮流、藝文、時尚的商業(yè)項(xiàng)目，并致力于打造為淮海路商業(yè)新地標(biāo)，進(jìn)一步助推淮海中路商圈打造成為“人文關(guān)懷有溫度、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有高度、文化傳承有厚度”的世界級商圈。

漕河涇M+ ：

北楊人工智能小鎮(zhèn)商業(yè)配套

• 商業(yè)體量：約5萬方

漕河涇開發(fā)區(qū)自2019年起和臨港集團(tuán)聯(lián)合徐匯區(qū)政府，共同打造人工智能小鎮(zhèn)新項(xiàng)目——北楊人工智能小鎮(zhèn)，地塊位于上海科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)與區(qū)位樞紐匯聚點(diǎn)，是上海中心城區(qū)極其稀有的完整產(chǎn)業(yè)用地。

北楊人工智能小鎮(zhèn)作為超百萬平方米超級人工智能產(chǎn)業(yè)園區(qū)，涵蓋了60萬平方米的科研辦公載體、5萬平方米的漕河涇M+商業(yè)中心和10萬平方米共計2700套的租賃住宅，是集商業(yè)、辦公、住宅、教育、生態(tài)綠地、濱河景觀廊道等于一體的產(chǎn)業(yè)新市鎮(zhèn)。

“漕河涇M+”商業(yè)中心集中在北楊人工智能小鎮(zhèn)的A地塊，位于老滬閔路和華發(fā)路交匯處、15號線朱梅路地鐵站上蓋，緊鄰市域機(jī)場線和在建中的軌交19號線、23號線，商業(yè)總建筑面積約5萬㎡，商業(yè)樓層涵蓋地下一層到地上三層，開放時間預(yù)計2025年四季度。

據(jù)悉，“漕河涇M+”以“科學(xué)家社區(qū)Hyperlink”的定位，將引入智能科技、智趣潮玩、商務(wù)宴請、日咖夜酒、運(yùn)動健康、娛樂休閑、社區(qū)課堂、寵物友好等商業(yè)業(yè)態(tài)，鏈接北楊人工智能小鎮(zhèn)辦公園區(qū)、公寓社區(qū)、商業(yè)街區(qū)，為徐匯南構(gòu)筑一個智慧、樂享、活力、共創(chuàng)的社區(qū)空間。

浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯：

浦東“鄰里中心項(xiàng)目”，預(yù)計9.28開業(yè)

• 商業(yè)體量：約6.3萬方

浦發(fā)唐鎮(zhèn)印象匯，是浦發(fā)集團(tuán)與印力集團(tuán)合作的浦東“鄰里中心項(xiàng)目”，以“商業(yè)與社區(qū)公共設(shè)施彼此賦能，創(chuàng)造與社區(qū)共榮的向心綠島”為整體定位策略，打造滿足國際社區(qū)需求的高品質(zhì)消費(fèi)場所，實(shí)現(xiàn)社區(qū)、社群交流共融的城市活力會客廳。

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