近日，知名長租公寓品牌－萬科旗下的泊寓品牌宣布開放加盟，這是公寓市場沉寂數年后，萬科泊寓給行業釋放的信號，是否意味著長租公寓市場再起新的波瀾，而經過十年的發展，長租公寓格局未來還是否有新的變化？

萬科泊寓開放加盟

萬科泊寓近日在其各地官方公眾號宣布開放加盟，此前一直走直營的路線。萬科泊寓和其他地產商一樣，都是先消化自己的閑置房屋，再通過市場租賃來發展自己的長租公寓品牌。所以，目前頭部的長租公寓品牌幾乎都是地產商旗下，如龍湖冠寓，旭輝領寓，萬科泊寓等。

根據目前萬科發布的加盟模型，和酒店加盟有異曲同工之妙。萬科泊寓為項目提供品牌授權、小泊科技系統使用、銷售運營服務、會員服務等支持，而投資者則負責按照泊寓的標準投資。

當然，如果投資者沒有項目，也可以成為萬科泊寓的投資者，萬科泊寓可以根據投資者自身的實力、目標城市或地區匹配項目，或者參與到某個項目的投資中。

萬科泊寓創立于2016年，2016年—2019年是中國長租公寓瘋狂發展的黃金數年，以地產系公寓品牌為主迅速成長起來，如今根據萬科泊寓官方的數據顯示，目前萬科泊寓已經在29個國內城市布局，開業管理的房間數達到了26.4萬間，穩居國內長租公寓品牌第一把交椅。

根據萬科泊寓的數據，2023年全年泊寓系列產品總營收達34.6億，2024年第四季度財報還未披露，前三季度營收合計為26.3億，2024應該能超過35億，這對于陷入巨額虧損的萬科來說也算是一個較好的收益板塊。

但目前根據萬科的財報，2024年萬科整體虧損達450億，高層也大換血，這對于萬科的未來還是有很多不確定。

租賃模式撐起長租公寓品牌半邊天

2017年前后是集中式長租公寓爆發元年，實際上集中式公寓在國內也發展了很多年，而首創國內租賃模式連鎖長租公寓的是魔方公寓，魔方在2010年就開啟了租賃模式的長租公寓。這種租賃模式和國內中低端連鎖酒店品牌發展類似。

去租下一棟樓，經過品牌標準化改造之后，投放市場，賺取租金的差價。通過拿樓測算回報率和運營坪效來實施布局，這種策略能讓品牌以相對輕資產的方式得以快速發展。

2017年集中式長租公寓爆發的基礎就是這種租賃模式的盛行，各大品牌在市場上瘋狂掃樓，租下大量物業，經過品牌化改造，再進行出租。

租賃模式的集中長租公寓考驗的是拿樓的成本和地段的選擇，一棟200間房間的公寓，月單間平均租金2000塊，按95%入住測算，一個月營收在35萬-40萬左右。項目租金占比不能超過50%，否則就無法收回投資。

投資一個長租公寓賺錢嗎？

我來算筆賬，一個200間的公寓，如果面積是10000平米，租金假設一年200萬，每間房每月租金是830元。長租公寓人房比極少，一家200間的可能之只需要2-4人的管家團隊，其他維修品牌是可以有條件數家店共用。

長租公寓單房造價大約為6-8萬，那么總投資這家店1200萬-1500萬區間。運營成本每間房每月約500元，包括推廣、維修、損耗、辦公、物業等成本。

如此每月每間房是固定成本應該在1400元，每間房如果出租2500元，按出租率95%計算，每間每月利潤應該在900元，每年利潤約為200多萬，需要5-7年回收成本

當時在這樣的模型支撐下，長租公寓市場開啟了瘋狂發展的周期，很多品牌和地區高估了部分城市的租賃價格能力，故而高成本拿樓，導致非常多的“爛賬”項目橫在市場。這如同像極了分散式長租公寓里的暴雷行為。

在2020年前后，一大批長租公寓暴雷，這些暴雷的長租公寓無外乎都涉及一個問題，就是“影子銀行”。

眾所周知，長租公寓品牌實際就是“二房東”的升級角色，依靠掙“差價”牟利，但是因規模和現金流效應，最后成了金融產品，很多公寓品牌高價拿來的房屋再低價租出，這就沒有了“差價”賺取的意義。

那靠什么？靠金融，就是租客租房可以使用“租金貸”，平臺利用杠桿做融資。

在經過了公寓品牌暴雷的洗禮之后，市場也變得小心翼翼起來，包括在2017年那兩年瘋狂發展的地產系長租公寓品牌也都變得小心翼翼，早期拿的項目開始盤點，單店盈利變得重要起來，規模不再是核心要素，回歸公寓本身屬性才是發展的要素。

長租公寓市場的未來空間

目前市場上眾多長租公寓品牌，除了魔方等個別品牌，大多數品牌依然是自營模式，依靠租賃一些樓改造后賺取收益，這考驗的是租金的承受能力和出租率。

所以，一般長租公寓首選會在經濟較為活躍的一、二線城市的核心商圈，因為長租公寓的目標群體主要是年輕人和職場白領，這些人主要的訴求就是便捷，便捷的服務和交通位置，加上合理的租金才是長租公寓的本能價值。

萬科下場開放加盟，可能會加劇長租公寓領域的競爭，相信在不久之后，其他品牌也會跟進開放步伐。

隨著房地產格局的調整，租賃市場未來會越來越受到關注，市場空間進一步放大，大量的存量地產物業需要盤活，這給了長租公寓發展的空間。

但因受限于位置和城市，長租公寓未來想進一步擴大還存在困難，提高租賃空間和利用水平，提升租金水平改善服務或許是一條突破之路。

長租公寓開放加盟對酒店的影響

隨著長租公寓的模型逐步完善，其實這與酒店有非常相似的關系。長租公寓和酒店最大的兩者區別在于長租公寓和酒店的產權性質的不同，酒店僅能商業樓盤做，而長租公寓可以選擇工業、住宅及其他性質的建筑，所以選擇面更寬，但酒店的租金議價能力更強。

長租公寓的開放可以吸引一部分殘缺物業改做長租公寓，這樣可以通過穩定的收益來增加業態。酒店是短租屬性，長租公寓是長租屬性，兩者在客源上可能暫時不會有競爭，但在投資人關系和物業爭奪上會有一些可能。

隨著租賃市場的完善，國內長租公寓市場還有巨大空間，大城市人口流動，年輕人不斷涌入核心城市。如今，買房不再是首要需求，未來不確定的流動性讓互聯網入口的長租公寓將是首選。