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東北區(qū)域-哈爾濱

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近日，從哈爾濱市住建局獲悉，為進一步規(guī)范哈市物業(yè)管理市場秩序，維護業(yè)主和物業(yè)服務人合法權(quán)益，懲戒不良物業(yè)服務人，提升物業(yè)服務水平，哈市住建局起草了《哈爾濱市住宅項目物業(yè)服務退出指導意見（征求意見稿）》，向社會公開征求意見。

解聘物業(yè)由業(yè)主大會

依法共同決定

根據(jù)《征求意見稿》，解聘物業(yè)服務人時，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會（沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的住宅項目，由社區(qū)居委會代行職責）應當于擬定召開業(yè)主大會會議之日前15日將有關情況書面報告所在地街道辦事處。在街道辦事處的指導監(jiān)督下，依法召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主共同表決。業(yè)主共同表決應當依法同時滿足兩個條件：一是由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決；二是應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

依法解除物業(yè)合同

需提前60天告知物業(yè)企業(yè)

根據(jù)《征求意見稿》，業(yè)主依法共同決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當提前60日書面通知物業(yè)服務人，并書面報告所在地街道辦事處；物業(yè)服務人決定終止物業(yè)服務或解除物業(yè)服務合同的，應當提前90日書面通知業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會，并書面報告所在地街道辦事處。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當自業(yè)主依法作出共同決定、物業(yè)服務人應當自書面通知終止物業(yè)服務或者解除物業(yè)服務合同之日起3日內(nèi)，將解約原因、解約時間等具體事宜，以書面形式（蓋章）在住宅項目區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間應不少于7日。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當在物業(yè)服務合同到期、解約或終止物業(yè)服務時間前，在所在地街道辦事處和區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門的指導下，按照哈爾濱市住宅項目物業(yè)服務招標投標相關規(guī)定和程序，依法選聘新的物業(yè)服務人并簽訂物業(yè)服務合同。

業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應當與原物業(yè)服務人、新聘物業(yè)服務人協(xié)商確定交接時間，并通知所在地街道辦事處。街道辦事處現(xiàn)場指導監(jiān)督各方依法做好預收的物業(yè)服務費用、物業(yè)檔案資料、物業(yè)管理用房、共用設施設備和其他屬于業(yè)主共有財物的交接和登記工作。

以停電、停水等方式催交物業(yè)費

將被強制退出

《征求意見稿》提出，物業(yè)服務人違反《中華人民共和國民法典》《黑龍江省住宅物業(yè)管理條例》等相關法律、法規(guī)的規(guī)定，所管住宅項目出現(xiàn)下列情形之一的，列為擬強制退出對象，即：

將全部物業(yè)服務轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別轉(zhuǎn)委托給第三人的；采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費的；未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務項目的；違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定，停止物業(yè)服務的；被解聘或者物業(yè)服務合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的；未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；拒不移交有關資料、財物、資產(chǎn)，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令限期改正，逾期不改正的；挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營收益，經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門責令退還，未退還的；經(jīng)區(qū)、縣（市）物業(yè)行政主管部門認定，由物業(yè)服務人負主要責任或全部責任引發(fā)的重大群體上訪或越級上訪事件、重大安全生產(chǎn)責任事故，或其他性質(zhì)惡劣、危害嚴重、社會影響大等違法違規(guī)行為的。

此外，《征求意見稿》還提出，物業(yè)服務合同（含前期）終止或解除的，物業(yè)服務合同當事人應當就欠繳的物業(yè)服務費用、相關設施設備權(quán)屬、有關債權(quán)債務等通過民事協(xié)商、仲裁或司法訴訟途徑解決。物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費、債權(quán)債務糾紛、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接及退出，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新物業(yè)服務人進行服務。鼓勵有條件的住宅項目經(jīng)業(yè)主共同決定同意，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會可聘請第三方機構(gòu)具體承擔物業(yè)服務人解聘或選聘、賬務清理結(jié)算、推進業(yè)主意見表決、物業(yè)查驗及交接等工作。聘請第三方機構(gòu)的費用可從業(yè)主大會工作經(jīng)費、小區(qū)公共收益等途徑列支。

來源：哈爾濱市人民政府官網(wǎng)

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