獨立 稀缺 穿透

把住基業長青的核心密碼！

作者：聞道

編輯：陳晨

風品：俊逸

來源：銠財——銠財研究院

房地產是城市發展的一面鏡子，是時代變遷的講述者。每一次迭代煥新，都是對居民美好生活向往的回應。

從規模擴張到高質量發展，正處關鍵轉型期的樓市挑戰機遇并存。一方面市場銷售疲軟、去化周期延長、企業交付壓力與流動性風險疊加。一方面住房需求從“住有所居”向“住有優居”升級，政策引導、數字化浪潮重構全鏈條，行業孕育新價值增長點。

新特點、新趨勢、新變化，誰能率先找到新路徑，誰就握住了自我嬗變躍升的金鑰匙。

01

從住有所居到住有優居

感受樣本力量

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2025年全國兩會期間，“好房子”首次寫入政府工作報告。并明確了四個標準：安全、舒適、綠色、智慧，提出“高品質居住需要”目標。

民之所盼，市之所需，政之所向。房地產行業穿越周期，離不開政策與市場的雙重牽引。

政策層面，工作報告將“好房子”與“新模式”結合，形成行業發展的完整路徑。強調從“增量擴張”向“存量優化”轉型，從“粗放式開發”向“精細化運營”升級。

截至2025年4月3日，克而瑞研究中心數據顯示，在各地方政府2025年工作報告中，至少15個省份直接提及“好房子”的內容，涉及建設要求、制度保障、示范項目建設等方面。

比如北京提出“現代化都市圈”建設，上海則聚焦“城市更新”與“智慧社區”發展。隨著頂層設計、地方配套快速落地，政策合力與長效機制孕育的價值潛力可期可待。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，2024年開始各地“好房子”推進工作持續開展，形成了非常好的制度、案例和項目，為2025年“好房子”開展創造非常好的條件。寫入政府工作報告，說明這項工作很重要，對促進房市止跌回穩等都有非常好的支撐作用。

市場層面看，消費者的迭代升級存在著大量隱性需求。在《增長的邏輯》一書中，諾貝爾經濟學獎得主費爾普斯提出這樣一個觀點，企業需對產品有“感覺”，對市場需求有深刻洞察和遠見，才能率先吃到行業變革的紅利。

行業分析師孫業文表示，居民對城市環境的美好向往，推動著房企通過技術創新、服務升級和模式優化來滿足市場變化。這種新發展理念是價值重構的歷史必然性。顯然，龍湖集團憑借洞察和遠見，在將“好房子”夢想一點點照進現實的同時，成為新趨勢的率先獲利者。

02

從產品競爭到價值競爭

“好房子”這樣煉成

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當下，“好房子”是房企高質量發展的必答題，而非選擇題。

可以看到，頂層設計已為從業者穿越周期開出“藥方”，如何“按方抓藥”則仁者見仁、高下立見。在探索“好房子”道路上，頭部房企各有不同。

2025年3月，中海集團業績發布會上，中國海外發展董事局主席顏建國在業績會上表示，中海“好房子”將進一步增強中海的價值創造能力，并將成為中海面向房地產下半場的核心競爭力之一。

在2024年9月，中海集團在住建部居住需求調研成果的基礎上，依托過往的項目操盤經驗，梳理了好房子’的134項需求，集成了16大科技系統，率先在中國建筑科技展上推出貼合‘安全、舒適、綠色、智慧’的“中海好房子”樣板。

破解房地產行業同質化問題，“好房子”建設已經成為頭部房企的重要共識。2024年，綠城中國業績發布會上，綠城中國董事會主席劉成云表示，當下房地產行業已經進入‘存量博弈、品質制勝’的新發展階段。下一步，綠城中國將堅持“產品主義”，推動好房子體系全面升級，持續引領高端產品，提升中高端產品性價比。

作為房地產行業內較早進行“提質升級”布局的頭部房企，龍湖集團在產品打造中，堅持“四好建設”（好房子、好小區、好社區、好城區）。2024年5月，基于30年高端品質住宅研發經驗，龍湖再一次啟動產品深度迭新，發布全新產品線“觀萃”，一經上市便受到市場的認可與好評。其中，北京昌平生命科學園龍湖·觀萃項目頗具代表性，榮獲2023年全國“好房子”設計大賽一等獎方案，“2024年度全國十大品質作品”；龍湖在成都推出觀萃的項目，開盤三個月即實現清盤；上海觀萃自去年9月首開后三開三罄，到12月底也實現清盤。

沒有見頂的市場，只有待挖掘的需求。上述行情再次證明“好房子”的必要性。對房企而言，這決定市場競爭力，更關乎行業洗牌的生存空間。龍湖通過“觀萃”產品線，系統性展示了龍湖32年如一日的“產品力密碼”。優質房企應對行業困境的韌性與堅持，原來早就藏在先知先覺中、用戶為本里面。

此外，據龍湖集團披露，過去兩年集團已推出9座云河頌和16座御湖境，整體去化率達到90%。可以看到，即便市場環境低迷，消費者依舊愿為“好房子”買單。

03

從“造房子”到“造生態”

一場品質化突圍

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隨著頭部品牌集體發力“好房子”標準建設，房地產行業這場品質化革新也在深刻影響代建市場。代建行業正通過“好房子”標準共建、資源共享等生態化發展模式，突破周期約束，實現協同發展。重構代建行業商業邏輯，為企業尋找到了新的價值坐標。

回顧2024年代建行業發展，受房地產市場調整沖擊影響，代建行業新簽規模首次下降，規模增長放緩。與此同時，百強房企、產業鏈企業紛紛入局代建，競爭趨于白熱化，行業門檻和集中度進一步提升。

行業馬太效應下，“新”入局企業憑借自身特色、獨有競爭力迅速擴張，旭輝建管、龍湖龍智造、招商建管、新城建管持續在新拓項目中發力，成為代建賽道的中流砥柱，不斷在細分領域打造代建“護城河”。

根據克而瑞統計數據，截至2024年末，已經有超過百家房企入局代建或承接代建業務。其中，銷售50強房企中，僅少數港資、民企未有代建業務。

作為房企入局代建的“模范生”，龍湖集團2024財報顯示，龍湖龍智造2024年營收12.1億元，同比增長50%，新增代建項目建筑面積達800萬平方米，代建項目全年銷售額破106億元。克而瑞發布的“2024年中國房地產企業代建綜合能力排行榜”中，龍湖龍智造位居第六，公司同時斬獲中指研究院“2025中國房地產代建運營優秀企業”殊榮。龍湖龍智造憑借高品質、全業態、數字化的一站式服務能力，迅速在代建領域嶄露頭角。

目前，龍湖龍智造的代建業務主要聚焦核心一、二線城市，2024年北京、上海、成都、重慶等多地實現熱銷，如合肥央璟頌熱銷約22億元，天津龍曜城熱銷16億元，成都天瀾更是實現東安湖板塊銷售單價、套數、金額三冠王，品質化產品已經成為市場共識。

展望未來，龍湖龍智造通過多業務協同，致力成為一體化To B的輕資產營造服務品牌，生態轉型為企業提升了持續成長動力，也為行業樹立了樣本。

為了將生態協同效力發揮到最大，龍湖刀刃向內，除了組織架構重塑，尤其注重數智化賦能，憑借超百億的數字科技投入構建了行業領先的BIM、AI、IoT、VR等數字科技集群，實現從“虛擬建造”到“實體智造”再到“智慧運營”的全流程提效。

斯蒂格利茨曾言，技術進步是突破增長瓶頸的關鍵鑰匙。2024年龍湖龍智造全新發布了“4+N”智慧空間科技產品、裝配式“6+N”產品以及 “5M虛擬建造”產品等三大類產品服務，依托數字科技與空間營造場景的深度融合經驗沉淀，助力產品更高品質、管理更高效率、資產更優價值，推動行業更高質量的發展。

長尾理論告訴我們，企業競爭力成長性在于持續激發隱性需求。從打造美好人居，到助力城市高質量發展，龍湖集團一直懷揣著一顆品質初心、力求生態化賦能，不僅提升了居住幸福感，還推動了城市功能升級，體現了“1+1>2”的協同乘數效應。

在銠財看來，品質化、精細化是一場沒有終點的遠征。唯有持續創新才是基業長青的終極密碼。房地產業集體轉向品質追求，是新價值敘事的一條主線，也是實現企業價值躍遷的密碼。