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大浪淘沙后,房企開啟新增長、挖掘新引擎

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上半年樓市正在筑底。

文/每日財(cái)報(bào) 仲宇

經(jīng)過三年的深度調(diào)整后,宏觀政策不斷加碼逆周期調(diào)節(jié),引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”。

7月15日,國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%,商品房銷售金額下降5.5%,一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格仍然有所波動(dòng),但是相比2024年同期的大幅回撤,總體上朝著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。

“好房子”在2025年政府報(bào)告中首次被提出,且伴隨著《住宅項(xiàng)目規(guī)范》的正式施行,房地產(chǎn)行業(yè)迎來了由“量”向“質(zhì)”發(fā)展的轉(zhuǎn)型里程碑。

正所謂,大浪淘沙始見金。

在6月18日舉行的2024年年度股東大會(huì)現(xiàn)場,龍湖集團(tuán)董事會(huì)主席宣告道,2025年將是龍湖在債務(wù)方面穿越周期的最后一年。并且,基于愈加穩(wěn)固的財(cái)務(wù)基本盤,管理層用基本盤、增長盤、創(chuàng)新盤向外界闡述了龍湖未來的發(fā)展路徑,描述了龍湖未來的畫像。

在多數(shù)同行仍深陷虧損、頻傳債務(wù)違約的行業(yè)背景下,龍湖卻已著眼未來,底氣來源于前瞻性的戰(zhàn)略布局。2024年,龍湖集團(tuán)首次對(duì)外講述自身的發(fā)展新模式——用長線的經(jīng)營性現(xiàn)金流取代過往的高杠桿,用經(jīng)營性收入的增長構(gòu)建新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu),實(shí)現(xiàn)債務(wù)與收入利潤的雙轉(zhuǎn)換。今年上半年,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額350.1億元,合同銷售面積261.4萬平方米。同期,龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入141.5億元(含稅),持續(xù)增長的同時(shí)再創(chuàng)半年歷史新高。

通過龍湖的路徑觀察整個(gè)行業(yè),經(jīng)過大浪淘沙后的房企的確正在跨越舊時(shí)代,走向新紀(jì)元,鐘擺悄然回歸。

安全重于發(fā)展,債務(wù)且降且優(yōu)化

近兩年,房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)頻發(fā),但龍湖集團(tuán)憑借始終保持克制、審慎并高度自律的態(tài)度,將債務(wù)安全放在首位,成為全行業(yè)“化債”的優(yōu)等生。

自2023年起,龍湖從“循環(huán)債務(wù)”的思維中走出來,通過正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流去主動(dòng)壓降負(fù)債,以保持集團(tuán)整體發(fā)展的“安全度”。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),截至2024年,龍湖已經(jīng)連續(xù)兩年實(shí)現(xiàn)集團(tuán)經(jīng)營性現(xiàn)金流為正,累計(jì)壓降有息負(fù)債超過300億元:有息負(fù)債已經(jīng)降至1763億元,凈資產(chǎn)負(fù)債率同比下降4.2個(gè)百分點(diǎn)至51.7%,資產(chǎn)負(fù)債率(剔除預(yù)收款后)同比下降3.2個(gè)百分點(diǎn)至57.2%,較三年前累計(jì)壓縮了10.2%,多項(xiàng)核心財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化。


規(guī)模壓降的同時(shí),龍湖的債務(wù)結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。截至2024末,龍湖83%的融資來自于銀行的間接融資,且得益于借貸年期更長、成本更低的經(jīng)營性物業(yè)貸,成本創(chuàng)下了近五年新低的4%,將平均賬期拉長至10.27年。

2025年以來,龍湖集團(tuán)繼續(xù)保持審慎的財(cái)務(wù)紀(jì)律與有序的償債鋪排,遵循按時(shí)還貸、不展期、不逾期的財(cái)務(wù)鐵律。上半年,龍湖集團(tuán)如期累計(jì)兌付了70億元的境內(nèi)公開債券,7月3日兌付逾17億元公司債,7月15日又兌付5億的公司債,并為下半年及后續(xù)到期的債券提前做好償債準(zhǔn)備。

管理層在股東大會(huì)上透露,今年預(yù)計(jì)新增經(jīng)營性物業(yè)貸100億元以上,該類貸款賬期通常在10年至15年,龍湖集團(tuán)可以通過持續(xù)的租金收入進(jìn)行償還,進(jìn)一步夯實(shí)了龍湖的財(cái)務(wù)基本盤。

也因此,管理層將2025年定調(diào)為穿越債務(wù)周期的最后一年。

多航道協(xié)同并進(jìn),增長盤詮釋新思路

在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)處于新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)期,房地產(chǎn)行業(yè)、房企們亦需要跟上步伐,以適應(yīng)新時(shí)代發(fā)展內(nèi)涵的要求。實(shí)際上,龍湖在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上早已進(jìn)行第二曲線的布局,除了開發(fā)業(yè)務(wù)之外,集團(tuán)通過運(yùn)營和服務(wù)兩大板塊構(gòu)建起由商業(yè)投資、資產(chǎn)管理、物業(yè)管理和智慧營造四大航道集成的經(jīng)營性業(yè)務(wù),在協(xié)同并進(jìn)之下不僅撐起了集團(tuán)整體的利潤盤面,更是未來公司增長的重要來源。

根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù),龍湖2024年經(jīng)營性收入為267.1億元,同比增長7.4%,對(duì)集團(tuán)整體收入貢獻(xiàn)占比為21%,覆蓋股息及利息倍數(shù)同比大幅提升至2.39倍;到今年上半年,在低迷的大環(huán)境中龍湖的運(yùn)營及服務(wù)業(yè)務(wù)仍保持韌性,實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性收入141.5億元(含稅),其中運(yùn)營收入70.1億元(含稅金額75.0億元),服務(wù)收入62.6億元(含稅金額66.5億元)。


具體來看:

(1)運(yùn)營板塊由商業(yè)投資和資產(chǎn)管理兩大航道構(gòu)成。

龍湖的商業(yè)投資航道收入規(guī)模穩(wěn)居國內(nèi)頭部陣營,截至2025年上半年末,龍湖商業(yè)已開業(yè)90座,整體開業(yè)率高達(dá)97%,在日趨復(fù)雜的消費(fèi)環(huán)境中,集團(tuán)以“一店一策”差異化經(jīng)營戰(zhàn)略適應(yīng)時(shí)代背景下的實(shí)體商業(yè)之變,運(yùn)營數(shù)據(jù)保持在行業(yè)高位水平;根據(jù)管理層規(guī)劃,至2025年底,累計(jì)開業(yè)項(xiàng)目將達(dá)到100個(gè)。

資產(chǎn)管理方面,龍湖在2024年將長租公寓航道正式升級(jí)為“龍智資管”品牌,定位為“全周期全業(yè)態(tài)資產(chǎn)管理運(yùn)營商”,旗下?lián)碛泄谠?、霞菲公館、歡肆、藍(lán)海引擎、佑佑寶貝、椿山萬樹6個(gè)運(yùn)營品牌,涵蓋了長租公寓、服務(wù)式公寓、活力街區(qū)、產(chǎn)業(yè)辦公、醫(yī)養(yǎng)等多種業(yè)態(tài)。其中,龍湖冠寓最為成熟,截至2025年上半年末,已布局全國一二線核心城市,累計(jì)開業(yè)超300家門店,開業(yè)房間數(shù)量約12.7萬間,開業(yè)、獲客規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)第二,開業(yè)3個(gè)月以上的運(yùn)營期出租率為96.6%,利潤在行業(yè)居首。

(2)服務(wù)板塊由物業(yè)管理和智慧營造兩大航道構(gòu)成。

龍湖在物業(yè)管理方面秉承“善待你的一生”的企業(yè)價(jià)值主張,其“滿意 + 驚喜”的服務(wù)早已深入人心,目前在管面積達(dá)到4.1億平方米,涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓等13類業(yè)態(tài),項(xiàng)目超2200個(gè),連續(xù)16年客戶滿意度超90%,構(gòu)建起了深且寬的品牌護(hù)城河。

智慧營造航道,得益于集成了龍湖三十余年全業(yè)態(tài)建造、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)及行業(yè)領(lǐng)先的數(shù)字科技能力,龍湖持續(xù)聚焦大客戶戰(zhàn)略,提供高品質(zhì)、全業(yè)態(tài)、數(shù)字化的“一站式解決方案”,與螞蟻集團(tuán)、小米集團(tuán)、清華大學(xué)等大廠及高校等行業(yè)機(jī)構(gòu)建立了良好的合作關(guān)系;2024年,該航道營收增速超50%,增速及利潤率也已躋身行業(yè)頭部陣營。

總體而言,憑借在“開發(fā) + 投資 + 運(yùn)營”中積累的數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn),龍湖在行業(yè)摸索轉(zhuǎn)型之際,以協(xié)同并進(jìn)的的發(fā)展思路帶來新的增長動(dòng)力,為行業(yè)走向“輕資產(chǎn)運(yùn)營”提供了樣本。

構(gòu)建創(chuàng)新盤,打造新引擎

根據(jù)龍湖集團(tuán)的時(shí)間表,2025年,龍湖集團(tuán)“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”中債務(wù)轉(zhuǎn)換已經(jīng)接近尾聲,而經(jīng)營性業(yè)務(wù)四大航道也已逐步實(shí)現(xiàn)出強(qiáng)大的競爭優(yōu)勢。基于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和各項(xiàng)業(yè)務(wù)持續(xù)正向的經(jīng)營性現(xiàn)金流,龍湖集團(tuán)著眼于未來,正在積極構(gòu)建創(chuàng)新盤。

根據(jù)管理層規(guī)劃,以“一個(gè)龍湖、直達(dá)用戶”的生態(tài)價(jià)值及AI智能化賦能打造的“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”戰(zhàn)略,有望成為龍湖集團(tuán)未來發(fā)展的新增長引擎。

其中,“一個(gè)龍湖、直達(dá)用戶”的生態(tài)價(jià)值,是針對(duì)龍湖龐大的會(huì)員體系。在今年下半年,龍湖集團(tuán)將會(huì)把所有航道的會(huì)員權(quán)益,聚合在“龍湖”APP上;未來,以用戶價(jià)值為核心,龍湖的各項(xiàng)權(quán)益、福利和產(chǎn)品服務(wù)將通過線上的方式,直達(dá)龍湖2000萬會(huì)員用戶。

AI智能化賦能,則是龍湖基于未來的部署。在過往超百億的投入之下,龍湖的數(shù)字化能力取得了豐富成果,亦始終處于行業(yè)前沿。目前,龍湖的各個(gè)航道均構(gòu)建了數(shù)字化底座,并將數(shù)字化技術(shù)武裝到業(yè)務(wù)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在此基礎(chǔ)之上,AI智能化賦能是龍湖結(jié)合當(dāng)前AI風(fēng)口,在數(shù)字化基礎(chǔ)上進(jìn)一步的智能化探索,以取得更高的經(jīng)營效率?;诖耍凇翱臻g即服務(wù)”之上,龍湖于2025年正式提出了“智創(chuàng)空間、智享服務(wù)”的新戰(zhàn)略,以引領(lǐng)穿越債務(wù)周期的龍湖駛向更遠(yuǎn)的彼岸。

周期之輪滾滾而過,唯有著眼長遠(yuǎn)、提前布局、穩(wěn)中求進(jìn)、積極創(chuàng)新,才能穿越周期的迷霧。龍湖集團(tuán)在行業(yè)劇變之際反映迅速,用新航道產(chǎn)生的內(nèi)生動(dòng)力取代舊業(yè)務(wù)的杠桿,整合旗下資源不斷創(chuàng)新,用新質(zhì)生產(chǎn)力敲開了新時(shí)代的大門。

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