第2271期〡 2025/04/10

地方政府投建并運營的產業園區，對外出售長期經營權，其實并不多見。

《每日經濟新聞》記者注意到，西咸新區公共資源交易中心于近期披露一份交易公告：西安灃東自貿產業園一期20年經營權公開競價拍賣，起拍價格約4.2億元。

灃東自貿產業園是陜西第一個建成的自貿主題產業項目，2017年8月正式開園，由灃東新城旗下平臺公司運營，承擔著探索自由貿易試驗區與服務貿易創新試點的產業責任，為何會向第三方轉讓，且在運營7年后出售經營權？

對此，灃東新城管委會黨委辦公室相關人士回應稱，是為探索園區發展模式轉型，提升園區經營服務水平，更好地做好企業和服務產業發展。

但記者注意到，灃東自貿產業園一期轉讓背后，其實折射出產業園多年的經營沉疴：運營方的經營債務壓力，產業園區的招商困境，配套不完善，產業定位不清晰等。

01?

4億起拍一期經營權

據西咸公共資源交易中心公告信息披露，西安灃東自貿產業園發展有限公司擬轉讓灃東自貿產業園（一期）20年經營權，以網上公開競價的方式，在全國公共資源交易平臺（陜西省·西咸新區）進行處置。

以上轉讓項目的起拍價為41975.65萬元，設置的加價幅度為每次10萬元或10萬元的整數倍，網上競價時間為2025年3月24日。

公開資料顯示，灃東自貿產業園2017年8月正式開園，園區以服務貿易、自貿區金融服務、總部經濟、大健康為重點發展領域，旨在擴大服務貿易產業聚集效應和提升影響力。

《每日經濟新聞》記者實地走訪發現，該產業園位于灃東新城征和四路以北，太平路以東，灃東自貿產業園共分三期，其中一期擬出售經營權的部分已投入使用，二期招商進行中，三期尚未完工交付。

其中，根據上述公告信息披露，灃東自貿產業園（一期）占地面積37,414.29㎡，總投資約64,500.00萬元。項目共建設10棟辦公樓，規劃總建筑面積62,019.91平方米，其中地上建筑面積59,279.05平方米。地下建筑面積2740.86平方米，停車位共601個。

來源： 西咸新區公共資源交易中心

轉讓競拍的20年經營權，具體資產包括辦公建筑面積35,005.47平方米，可作為辦公用房使用；商業建筑面積8,296.64平方米，可作為商業用房使用。產業園（一期）各廣告位及（一期）物業（經營權）。

受讓方獲取經營權后，其收益途徑包括獲取房屋租金及押金利息的收益，同時承擔房屋租賃管理費、維修費、全部物業管理服務成本及相關稅費。

記者注意到，灃東自貿產業園開園運營7年，目前出租招商率并不高，據披露，轉讓經營權的一期項目，可出租的實際辦公用房面積35005.47㎡，商業用房可出租面積為8296.64㎡，目前入駐僅39家企業。

目前，灃東自貿產業園（一期）網上公開競價已結束，對經營權的轉讓結果，灃東新城管委會黨委辦公室相關人士告訴記者，“據西安灃東自貿產業園反饋，交易進行中，具體結果以公示為準。”

02?

探索園區轉型

作為陜西第一個建成的自貿主題的產業項目，灃東自貿產業園曾被寄予厚望，其地處西咸新區灃東新城核心板塊，項目總占地215畝，總建筑面積33萬平方米，總投資30億元，分三期開發建設。

其中，一期項目總建筑面積約6.7萬平方米，已于2017年8月開園，此前已引入華山國際、西安國旅總部、法國安盛保險、北京超圖、四維圖新、強森醫療等企業。

灃東自貿產業園的運營公司相關負責人告訴每經記者，這里主要招引服務類企業，目前一期項目入住率基本在80%左右，此前最高入住率可達92%，“期間也有部分企業離開，另外一些公共區域難以出租。”

二期占地面積約103畝，總投資17.17億元，由14棟多層，2棟15層高層，1棟2層會議中心組成。據上述負責人介紹，二期主要定位為科創類企業，目前雖已建成，但仍有一些收尾工作尚在進行，暫未正式開園。不過，已有意向及實際入駐的企業占比約達70%。

三期項目規劃建設 10 棟商務辦公樓，據公開信息，2024年2月該項目還在開展綜合改造提升工作，且至今尚未啟動裝修。后續運營方計劃將其分棟出售。

這意味著，在灃東自貿產業園的三期項目中，目前實際完整運營并產生收益的僅有一期項目，即此番出售經營權的標的。

關于一期項目經營權出售的原因，上述相關負責人向記者表示：“出售經營權是按照灃東管委會要求執行，具體工作由我們落實。此次轉讓經營權設有一定期限，產權依舊歸我們所有。”

灃東新城管委會黨委辦公室相關人士進一步說明，根據園區反饋，經營權轉讓是探索園區發展模式轉型的方式，目的是提升園區經營服務水平、更好地做好企業服務和產業發展。“本質上，是為了實現資產更好地增值保值，運營公司這邊也在探索，想通過轉讓的方式進行市場化運作。”

03?

暴露經營沉疴

事實上，除了探索轉型，一期項目轉讓的背后，實則折射出該產業園多年來積累的經營沉疴：運營方背負著經營債務壓力，產業園區面臨招商困境，配套設施不完善，產業定位模糊不清等。

每經記者實地走訪發現，園區內入駐的企業并不多，園區商業配套滯后，一期底商多處空置，三期規劃的長隆鄰里中心仍在招商，難以滿足企業及員工多元化需求。

其披露的租賃情況一覽表顯示，2018年至今，一期入駐僅39家企業。并且從租賃到期日來推算，截至2025年4月，已有8家企業租賃到期。此外，有8家企業租賃到期日為今年，11家企業的到期日在2026年，8家企業的租賃到期日為2027年。

無論是企業續租還是新企業的招引，都是擺在運營方面前的現實難題。

目前，灃東自貿產業園雖然定位了招商方向，但從一期已入駐企業來看，園區內企業產業各式各樣，缺乏主導產業及龍頭企業的虹吸效應，未形成產業鏈協同優勢。與此同時，隨著企業需求從單純的場地租賃逐漸轉變為對產業鏈配套、技術創新等綜合服務的追求，園區運營能力亟待提升。

此外，運營方的經營債務壓力，或是此次出售重要因素之一。

灃東自貿產業園的運營方為西安灃東自貿產業園發展有限公司。其控股股東為西安灃東車城園區管理合伙企業（有限合伙）（簡稱：車城園區管理公司），持股比例達93.75%，剩余6.25%的股權由西安灃東國際車城發展有限公司（簡稱：灃東車城發展公司）持有。

天眼查法律訴訟信息顯示，灃東車城發展公司已被西安市灞橋區人民法院列為被執行人，被執行總金額高達4273.84萬元，其董事長姚斌也被限制高消費。

來源：天眼查

穿透股權結構發現，西安灃東控股有限公司分別持有車城園區管理公司、灃東車城發展公司49.9983%、34.2137%的股權。

根據〔2024〕渝87執4854號文件顯示，西安灃東控股有限公司因訴訟官司被執行金額達 225287728.0元。

此外，每經記者留意到，公開資料顯示，有投資者爆料稱，“西安灃東文化投資發展有限公司西安灃東文投 2023 年債權項目”，以及西安灃東國際車城發展有限公司發行的定融產品 “西安灃東國際車城債權資產 1-5 號” 出現無法兌付的情況。值得注意的是，這兩則項目的擔保方均為西安灃東控股有限公司。

該爆料在一定程度上折射出灃東自貿產業園股東方的經營壓力。

針對上述被執行以及擔保產品違約的消息，4月10日下午，西安灃東控股有限公司作出回應：被執行債務已于2025年4月1日全額兌付完畢；涉及的兩則擔保產品也已全部完成兌付，西安灃東控股有限公司的擔保責任就此終結 。

出售一期經營權，一方面或能引入第三方運營團隊，提高園區運營效率；另一方面通過資產盤活回籠資金，為二三期項目的收尾工作及后續開發提供資金支持，推動園區整體運營步入正軌，或許是當下最為合適的選擇。