雖然政策利好不斷，但樓市的“內卷”大戰 仍在繼續，幾乎所有的房企都在為如何去庫存而發愁。 柳州樓市也沒有例外 。

從買房送車位、送五年或十年物業費的花式營銷，到直接沖擊眼球的價格廝殺，再到一些樓盤重新祭出“零首付”的大招……柳州樓市的“戰場”，充滿了看不見的硝煙，同時也顛覆了很多人對房地產營銷的認知。

01

“卷”價格

現在樓盤為了清庫存搶客戶，打折降價其實早已經不是什么新聞了。但當看到柳州平臺公司 釋放的其旗下幾個樓盤的“房票一口價”的時候，說實話 我的好朋友九伍二柒還是感到有點驚訝的。其公布的“房票一口價”如下圖：

最低的柳沙馨園，房票一口價只要3700元/㎡。不過這個樓盤位于柳北沙塘了，是名副其實的遠遠郊盤，3千多的單價相當于縣城的房價水平，倒也算是符合這個樓盤所在的位置。

比較驚訝的是祥云凌云府：一口價4900元/㎡。這個樓盤位于柳南舊機場軍事博物館旁邊，巔峰時候賣到7字頭。祥云凌云府的配套其實相當完善，周邊小學和初中都只有一路之隔，還有一個公立幼兒園，柳州動物園、軍博館又在旁邊，可以說是非常宜居。

現在一口價4900元/㎡什么概念？這么說吧，與祥云凌云府只隔著一條航五路的盛世中華小區，在2010年的時候，就賣到了4100-4200元/㎡的價格。

現在已經過去十五年了，螺螄粉的價格都不知道漲了幾倍了，房價卻還是4字頭！！！

更讓人不解的是，祥云凌云府在2018年9月拿地時候，折合樓面價就已經達到了3817元/㎡，再加上建安成本、稅費成本等，4900元/㎡的價格你說不虧本，我的好朋友九伍二柒說，不管你們信不信，反正他是無論如何都不會相信的。

“血腥”的價格廝殺背后是殘酷的市場成交數據，開發商為了清庫存回籠資金也只能出此下策。某TOP房企柳州項目營銷總曾私下直言，現在真的是賣一套虧一套，但即使明知虧還是要賣，畢竟行情什么時候好起來還不知道，“資金鏈等不起。”

02

“卷”首付

一些項目除了卷價格之外，在首付等其他方面也很卷。比如柳北的彰泰歡樂頌和水天一州不但價格打折幅度大——前者4999元/㎡起、后者6字頭起，而且都重新祭出了零首付的大招。

不過由于零首付屬于監管層明令禁止的，這兩個項目對于零首付在各種渠道的宣傳 上顯得比較委婉，用的是“可低首付”、“購房0門檻”之類的詞語。

某渠道關于彰泰歡樂頌、水天一州“購房0門檻”的宣傳圖

我的好朋友九伍二柒咨詢過某渠道人士，上述兩個樓盤是真真正正的零首付。購房者只需要繳納契稅和維修基金即可，首付則通過一些方式操作后，“揉合”在月供里面慢慢還。

這種方式確實可能會吸引一部分急切想上車的人群，但風險也比較大。首先是月供相對會增多，加大了購房者后續的還款壓力；其次，零首付的部分人群抗風險能力可能會相對較弱，增加金融風險。

不過也能理解這些項目，畢竟他們賣得太艱難了。比如彰泰歡樂頌，首期只建了6棟住宅樓大約887套房源（還有剩余大約三分之二的地塊尚未動工），從2021年3月首開至今4年了，還有一百多套房源沒賣出去，銷售壓力非常大。

歸根到底，開發商窮其一切辦法無非都是為了賣房，為了“活下去”。掙錢嘛，不寒磣！

03

內卷沒有贏家

柳州樓市的各種內卷，本質上是市場出清的自然選擇，也是地產行業轉型的陣痛縮影。對于購房者而言，在這場內卷中可以抓住利好撿漏，但也要警惕不要被個別銷售人員帶偏盲目上車。一句話，寧愿不買，也不要買錯。

只不過，當內卷演變成無底線消耗戰的時候，開發商可能會面臨著更大的資金壓力，這是一場沒有贏家的”游戲“。事實上，樓市需要建立的是更健康的競爭秩序，而非飲鴆止渴式的內卷。

當開發商們卷完價格、卷完首付、卷完服務等等各種卷之后，或許更應該思考：除了“內卷”，房地產行業還能向何處尋找星辰大海？

未來的房地產如果還有機會，那一定是屬于那些穩健的房企。

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