這幾年，福州的房?jī)r(jià)雖然處于普跌的一種狀態(tài)，但部分區(qū)域的價(jià)格，在短短的兩三年時(shí)間里，直線下跌至腰斬的狀態(tài)，原本是為了投資，結(jié)果連本金都收不回來(lái)了。

閩侯高新區(qū)，在2020年的時(shí)候，我們都稱(chēng)它是福州最保值的地塊，住宅類(lèi)的小區(qū)：中海寰宇天下，群升江山城，國(guó)貿(mào)學(xué)原等，單價(jià)一度飆升至24000元左右。

高房?jī)r(jià)之下，高新區(qū)不少SOHO商住樓也同步入市，譬如群升江山城一套50多萬(wàn)的SOHO，祥禾公社一套58萬(wàn)的SOHO，以前小編還特意去這兩個(gè)小區(qū)踩盤(pán)，小小的售樓部里頭，擠滿(mǎn)了中介和購(gòu)房者，現(xiàn)在看來(lái)，這些客戶(hù)全部都成為最大的韭菜。

閩侯高新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，在2021年9月30日開(kāi)業(yè)，本以為是一個(gè)王者，結(jié)果兩年多的時(shí)間過(guò)去，原來(lái)是青銅級(jí)別的存在，在大時(shí)代的浪潮底下，再?gòu)?qiáng)的商業(yè)配套，也難以拉動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)。祥禾公社就是位于萬(wàn)達(dá)背后的一個(gè)soho商住樓小區(qū)，來(lái)看看近期成交的房源，或許會(huì)讓你們大吃一驚。

成交小區(qū)：祥禾公社；

成交時(shí)間：2025年3月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)42平米，3房2廳，低樓層，朝東南，精裝修，30.2萬(wàn)，成交單價(jià)7191元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌了215天的時(shí)間，總共帶看客戶(hù)8次，業(yè)主首次掛牌45萬(wàn)，期間價(jià)格經(jīng)過(guò)5次調(diào)整，最后以30.2萬(wàn)成交。房屋交付以后，業(yè)主還對(duì)房子進(jìn)行重新裝修，分割成3房戶(hù)型出租，可能是這兩年的房子也不好租，所以把它給賣(mài)掉。這個(gè)價(jià)位，除了房?jī)r(jià)原值上虧了不少，還要虧一個(gè)裝修。

2、祥禾公社待售房源32套，在租房源240套，全部是小產(chǎn)權(quán)的SOHO商住樓，上下兩層，戶(hù)型主要集中在22,31,43平米的結(jié)構(gòu)，全部是單面朝向，朝南面的價(jià)格要高于朝北側(cè)的房源，小區(qū)共有12棟樓，3943戶(hù)業(yè)主，前幾年全部售罄，現(xiàn)在均是二手房在售，掛牌房源量不多的原因有兩個(gè)，一是業(yè)主覺(jué)得價(jià)格太低，二是貴的房子，中介也不愿意掛牌。

3、祥禾公社，目前業(yè)主掛牌房源的均價(jià)為12045元/平米左右，從現(xiàn)有待售房源中顯示，精裝修的掛牌單價(jià)在1萬(wàn)以上，毛坯房在9000左右，多數(shù)裝修好的房子，都是以居家為主，辦公性質(zhì)的較少，貝殼網(wǎng)和幸福里兩個(gè)平臺(tái)顯示，歷史成交房源量較少，月均在1-2套之間，其單價(jià)也是越來(lái)越低，掛牌價(jià)格已經(jīng)無(wú)法作為參考，只有成交價(jià)才能參考價(jià)值。

4、2020年很多客戶(hù)買(mǎi)入這里，因?yàn)槿f(wàn)達(dá)的開(kāi)業(yè)，帶來(lái)一波巨大的流量，加以那些年，高新區(qū)是福州的熱點(diǎn)板塊，所以大家的信心偏足，從配套上看祥禾公社，除了萬(wàn)達(dá)之外，教育，交通，醫(yī)療都較為一般，能夠買(mǎi)或者租這個(gè)小區(qū)，主要是萬(wàn)達(dá)里頭的員工居多，目前市場(chǎng)租金大約在2000元/套。

購(gòu)房建議

商住樓的劣勢(shì)方面

? 土地性質(zhì)與交易成本：商住樓土地使用年限一般比住宅短，二手交易稅費(fèi)相對(duì)較高，可能會(huì)達(dá)到7萬(wàn)左右，加上裝修等成本，整體購(gòu)房成本不低。

? 生活成本：水電費(fèi)等可能按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取，比住宅高，長(zhǎng)期下來(lái)是一筆不小的開(kāi)支。

? 居住體驗(yàn)：小區(qū)周邊學(xué)校較少，不太適合有孩子上學(xué)的家庭。且商住樓人員流動(dòng)大，居住氛圍可能不如純住宅小區(qū)，物業(yè)管理難度相對(duì)較大。

? 房產(chǎn)保值與增值：高新區(qū)商住樓數(shù)量較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上近幾年樓市整體不太景氣，過(guò)剩房源較多，未來(lái)房產(chǎn)的保值和增值空間可能有限。

如果你是單身人士、預(yù)算有限，對(duì)商業(yè)配套有需求，且不介意商住樓的一些缺點(diǎn)，用于自住或小成本投資、辦公，祥禾公社商住樓可以考慮。但如果是出于長(zhǎng)期居住、追求穩(wěn)定的居住環(huán)境和房產(chǎn)保值增值等目的，可能需要謹(jǐn)慎選擇。

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