在城市發(fā)展的過(guò)程中，人口增長(zhǎng)往往伴隨著城市的擴(kuò)張，拆遷和改造是大眾關(guān)心的話(huà)題。但隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)型和人口增速的下降，有專(zhuān)家表示，拆遷將全面叫停，這一說(shuō)法是否合理呢？

過(guò)去的大拆大建模式已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，樓齡超過(guò)20年的房子，將統(tǒng)一按照新規(guī)處理。這也會(huì)給業(yè)主們帶來(lái)不少好處。

拆遷全面叫停？已明確：2025年以后，樓齡超過(guò)20年的房子，統(tǒng)一這樣處理！

停止傳統(tǒng)的拆遷模式，這實(shí)際上是城鎮(zhèn)化發(fā)展到新階段的必然選擇，這一轉(zhuǎn)變背后有深刻的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展邏輯。傳統(tǒng)的拆遷模式在過(guò)去的幾十年中對(duì)城市發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，很多低矮的老破小被拆掉，轉(zhuǎn)而變成了看似高大上的商業(yè)用房和高層住宅，為城市基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)開(kāi)發(fā)提供了場(chǎng)地。

但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)告別了高速發(fā)展，住宅高庫(kù)存、商業(yè)高空置在不少三四線(xiàn)城市成為常態(tài)，可見(jiàn)，大拆大建模式的弊端日益顯露。

首先是經(jīng)濟(jì)成本方面，傳統(tǒng)的拆遷模式費(fèi)用高昂。在深圳、廣州曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)“拆遷一棟樓，致富一家人”的現(xiàn)象。根據(jù)財(cái)政數(shù)據(jù)，2020年全國(guó)土地征收成本已占土地出讓收入83%。相比2025年提高27個(gè)百分點(diǎn)。深圳龍華區(qū)某項(xiàng)目的拆遷成本更高達(dá)8.2萬(wàn)元每平方米。這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為了彌補(bǔ)成本倒掛，就要在新房上提高價(jià)格。這就會(huì)讓越來(lái)越多的人買(mǎi)不起新房。過(guò)去“拆一片、富一片”的現(xiàn)象，也讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈捉襟見(jiàn)肘。

第二，拆遷會(huì)增加社會(huì)矛盾。根據(jù)社科院的調(diào)查，拆遷引發(fā)的信訪(fǎng)量，在2013年到2018年間年均增長(zhǎng)14%。另外，很多家庭拿到補(bǔ)償款之后缺乏理財(cái)能力，將這些錢(qián)投入樓市后，又會(huì)加劇房?jī)r(jià)上漲。

第三，拆遷還會(huì)導(dǎo)致資源浪費(fèi)。在拆遷過(guò)程中，很多老舊住房被直接推倒，但是有的房子還有一定的歷史文化價(jià)值。盲目拆遷會(huì)導(dǎo)致城市特色的缺失，拆遷后，還會(huì)導(dǎo)致大量的建筑廢棄物難以妥善安置，給環(huán)境保護(hù)帶來(lái)壓力。拆遷還會(huì)導(dǎo)致一些居民被迫遷移到新城區(qū)，他們還會(huì)面臨生活成本的提高。

城市更新的新模式到來(lái)。

城市更新的新模式會(huì)帶來(lái)哪些變化？

首先是補(bǔ)償方式的改變。從過(guò)去大拆大建時(shí)代的“現(xiàn)金+安置房”的模式變?yōu)椤靶蘅?功能提升”的模式。這樣會(huì)減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，將有限資金更加有效地用于其他民生事業(yè)，比如建設(shè)養(yǎng)老院、建設(shè)托育場(chǎng)所等。

第二，參與主體由過(guò)去的機(jī)關(guān)部門(mén)主導(dǎo)變?yōu)榫用瘛⑵髽I(yè)、機(jī)關(guān)部門(mén)三方共商。例如青島市北區(qū)開(kāi)平路街道清水苑小區(qū)，街道、居民群眾、電梯公司三方協(xié)商，商定加裝電梯的施工、資金分擔(dān)、后期維護(hù)等流程，從前期溝通到電梯交付僅用8個(gè)月，居民出行便利度大幅度提升。

第三，在資金籌措方面，由傳統(tǒng)土地出讓金模式轉(zhuǎn)變?yōu)閷?zhuān)項(xiàng)債加社會(huì)資本介入模式。比如北京勁松模式，引入物業(yè)公司提前介入改造，物業(yè)費(fèi)收繳率從23%提升到89%。

這種轉(zhuǎn)變也體現(xiàn)了城市發(fā)展更加以人為本，就像種地，不能總靠開(kāi)荒，也要學(xué)會(huì)精耕細(xì)作，未來(lái)城市發(fā)展會(huì)更像老樹(shù)發(fā)新枝，在原有基礎(chǔ)上提升品質(zhì)，這是對(duì)居民情感的尊重，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最優(yōu)解。

老舊小區(qū)改造具體包括哪些措施？

首先，基礎(chǔ)設(shè)施改造，解決老舊房子的痛點(diǎn)。

20年以上老舊小區(qū)普遍存在電網(wǎng)老化、水管失修、道路破損的問(wèn)題，那么基礎(chǔ)設(shè)施改造就包括供水、供電、供氣等方面的功能完善。比如更換生銹水管、擴(kuò)容電網(wǎng)、燃?xì)夤艿栏脑臁＠绫本﹦潘尚^(qū)改造，更換了30年以上的鑄鐵水管，水壓穩(wěn)定性提高60%。此外，老舊小區(qū)改造還會(huì)重修破損的路面，疏通和重建排水系統(tǒng)，解決積水問(wèn)題。

其次，環(huán)境整治，可以提升居住舒適度。

老舊小區(qū)往往存在綠化缺失、廢棄物亂丟亂放的問(wèn)題，那么改造措施就包括增加草坪、建立口袋公園等。例如上海某地改造時(shí)，新建了休閑座椅和健身設(shè)施，增設(shè)分類(lèi)回收桶，規(guī)范站房管理，讓老舊小區(qū)的環(huán)境更加優(yōu)美。

第三，加裝電梯，破解懸空老人難題。

老舊小區(qū)的老年人口占比高，部分甚至超過(guò)50%。而傳統(tǒng)的步梯會(huì)讓老人上下樓就醫(yī)、買(mǎi)菜都成為一個(gè)難題。不少城市會(huì)提供10~20萬(wàn)元每臺(tái)的加裝電梯補(bǔ)貼，并且簡(jiǎn)化審批流程。北京海淀區(qū)某小區(qū)采用共享電梯模式，居民按次付費(fèi)，安裝成本大幅降低。

第四，房屋修繕，消除安全隱患，提升建筑質(zhì)量。

老舊樓房普遍存在外墻脫落、屋頂漏水等問(wèn)題，那么城市更新會(huì)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行外立面的翻新，包括加固墻體、粉刷涂料、重做屋頂防水層，解決漏水問(wèn)題。

第五，保留商業(yè)功能，讓城市的煙火氣不再消失。

杭州武林路社區(qū)改造后，保留了45家老店。社區(qū)食堂讓老舊小區(qū)就餐問(wèn)題更加便捷。還有一些城市統(tǒng)一商業(yè)招牌、整治占道經(jīng)營(yíng)，保留五金店，早餐店等商業(yè)形態(tài)。

第六，環(huán)境保護(hù)，推動(dòng)綠色低碳改造。

海綿城市技術(shù)得到應(yīng)用。深圳2023年改造的50個(gè)老舊小區(qū)中，90%以上應(yīng)用海綿設(shè)施，可以減少城市內(nèi)澇。

總結(jié)來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)迎來(lái)更新，改的是環(huán)境，留下的是人情味和城市特色。老舊小區(qū)改造不是簡(jiǎn)單的刷墻鋪路，而是系統(tǒng)提升居住品質(zhì)。從北京勁松的市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)模式到上海田林的居民共商經(jīng)驗(yàn)，都體現(xiàn)出成功的改造是硬件升級(jí)、軟件優(yōu)化、居民共商的統(tǒng)一。相信這種城市更新的模式不僅可以留住城市記憶，而且能讓老舊小區(qū)煥發(fā)新生。