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華潤隆地48億港元售出山頂豪宅 為REITs上市鋪路?

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觀點(diǎn)網(wǎng) 近年積極購入商場(chǎng)的華潤隆地,出售了旗下香港兩個(gè)豪宅項(xiàng)目,似乎是在為REITs上市進(jìn)行鋪墊。

7月22日,據(jù)媒體報(bào)道,華潤隆地旗下香港豪宅項(xiàng)目山頂白加道2號(hào)摘星閣和山頂?shù)?0號(hào)洋房項(xiàng)目,市傳分別以28億港元和20億港元易手,合計(jì)涉額高達(dá)48億港元。

市場(chǎng)消息指,買家為內(nèi)地豪客,因?yàn)榘准拥懒现亟ǎ劣谏巾數(shù)?0號(hào)5幢洋房則于2004年重建完成,相對(duì)較新,其中兩幢實(shí)用面積達(dá)4123方呎洋房,2023年分別以每月約30萬港元租出及41萬港元租出。

據(jù)了解,山頂?shù)?0號(hào)項(xiàng)目原先由華潤集團(tuán)購入持有,在2004年重建后一直由華潤隆地持貨收租,實(shí)用面積介乎3781至4123平方呎,總實(shí)用面積20092平方呎。每幢洋房均連前后花園、私人天臺(tái)及兩個(gè)獨(dú)立車位,部分連租約出售。據(jù)悉,個(gè)別洋房月租高達(dá)30萬-41萬港元,尺租近百港元。

至于山頂白加道2號(hào)摘星閣,項(xiàng)目設(shè)有11幢洋房,實(shí)用面積由2993至3223平方呎,據(jù)悉早前意向價(jià)逾30億港元,最終成交價(jià)約28億港元,每幢洋房約2.5億-2.9億港元,平均呎價(jià)約9萬港元。

市場(chǎng)人士指,該項(xiàng)目位置極具優(yōu)勢(shì),不過由于項(xiàng)目早於1992年落成,設(shè)施并不現(xiàn)代化,目前連約易手,預(yù)期新買家有機(jī)會(huì)將物業(yè)重建,重建后呎租逾100港元。

買與賣

談起華潤隆地,其前身為華潤物業(yè),最早可以追溯至1982年成立的隆地企業(yè)有限公司,而隆地企業(yè)則是為了解決香港華潤大廈建成后物業(yè)運(yùn)營管理事項(xiàng)設(shè)立的平臺(tái)。

到了2002年3月,隆地企業(yè)進(jìn)一步更名至“華潤物業(yè)”,成為華潤集團(tuán)最初以“物業(yè)”冠名的平臺(tái),直到2023年8月啟用“華潤隆地”。

據(jù)華潤隆地官網(wǎng)資料,如今主營業(yè)務(wù)包括綜合物業(yè)管理平臺(tái)、資產(chǎn)管理平臺(tái)以及生態(tài)圈業(yè)務(wù)。

目前,華潤隆地綜合物管平臺(tái)擁有三大物管品牌,分別為華潤物管、昇捷物管及領(lǐng)先物管,在管伙數(shù)約20萬伙,在管面積已超1.4億平方呎。

當(dāng)然,華潤隆地不是純粹的物管企業(yè),深究其如今的業(yè)務(wù)框架,更像是香港版華潤萬象生活,既包含物管業(yè)務(wù),又囊括商業(yè)運(yùn)營。

早在2023年10月就有消息稱,華潤隆地選擇花旗、中金和摩通作為房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)在香港IPO的保薦人,該IPO規(guī)模為5億至10億美元。有關(guān)REIT將僅包括其在香港的寫字樓和零售資產(chǎn),估值約達(dá)200億港元。

2024年,華潤隆地在商業(yè)物業(yè)收購上繼續(xù)大展拳腳,頻頻出手收購商業(yè)物業(yè),像是為了謀求商業(yè)REIT上市。

2024年2月,華潤隆地向香港本地投資者羅守輝收購了位于新界的葵芳匯基座商場(chǎng),交易總額為3.1億港元,項(xiàng)目總建筑面積約2.2萬平方呎。

8月,斥資約5.4億港元收購麗新發(fā)展和帝國集團(tuán)擁有的將軍澳藍(lán)塘傲中海濱商業(yè)中心Greenwich Village和停車場(chǎng),總建筑面積約10.25萬平方呎。

12月底,完成對(duì)香港房屋協(xié)五個(gè)屋苑商場(chǎng)的收購,包括土瓜灣欣榮商場(chǎng)、長沙灣喜薈、喜韻、喜盈及喜漾共五個(gè)社區(qū)商場(chǎng)在內(nèi)的商業(yè)零售資產(chǎn)包。

在大膽擴(kuò)張的一年后,華潤隆地業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)錄得正向增長,2024年?duì)I業(yè)額同比增長12.2%,利潤總額同比增長32.7%,凈利潤同比增長37.3%。住宅在管伙數(shù)達(dá)20.9萬伙,在港員工8294人,在管伙數(shù)、停車場(chǎng)管理數(shù)量已躍居香港物管行業(yè)前二名。

正向增長的勢(shì)頭延續(xù)到了2025年,一季度營業(yè)額同比增長7.5%,利潤總額同比上升6.4%。

今年1月份,市傳新世界發(fā)展尋求90億港元出售位于香港尖沙咀的K11 Art Mall給華潤隆地,但因價(jià)格分歧陷入僵局。據(jù)報(bào)道,華潤隆地只愿意出價(jià)60億港元,低于新世界的預(yù)期。

K11收購僵局至今,華潤隆地暫無其他任何商業(yè)物業(yè)的購入動(dòng)作。

豪宅熱

對(duì)于此次豪宅出售,有知情人士指出,華潤隆地鐘情經(jīng)營商場(chǎng)項(xiàng)目,近期香港豪宅市場(chǎng)氣氛不俗,亦看準(zhǔn)時(shí)機(jī)沽貨。

近期,在取消房地產(chǎn)限制措施和大量中國內(nèi)地買家涌入后,香港豪宅銷售在經(jīng)歷了多年低迷后出現(xiàn)復(fù)蘇。

6月24日測(cè)量師行萊坊發(fā)布2025年第一季度《全球超級(jí)豪宅報(bào)告》,香港排名第6,錄得42宗成交,按年增加17%,交易金額亦達(dá)到6.9億美元。。

整體而言,截至今年一季度末的過去12個(gè)月中,全球超級(jí)豪宅總成交達(dá)到2055宗,中國香港以229宗排名全球第三,僅次于迪拜及紐約。

中原研究部數(shù)據(jù)則顯示,上半年香港2000萬港元以上豪宅成交1117宗總值550.47億港元,其中二手豪宅成交631宗同比升15.6%,一手豪宅成交486宗同比跌28%。

特別是山頂南區(qū)一二手豪宅成交合計(jì)70宗,同比升18.6%,總金額約57.09億港元,同比跌19.5%。

另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù),截止目前,香港住宅平均租金回報(bào)率約3.3%,華潤隆地持有的兩個(gè)豪宅租金回報(bào)率處于1.2–1.5%的極低區(qū)間。

豪宅市場(chǎng)熱度不減,而項(xiàng)目的回報(bào)卻并沒有隨之有太大回升。對(duì)于華潤隆地而言,豪宅僅占其資產(chǎn)池極小部分,不如趁著市場(chǎng)熱度高漲及時(shí)沽貨,換取更多的現(xiàn)金流為后面買入高質(zhì)量商業(yè)項(xiàng)目做準(zhǔn)備。

這么看來,華潤隆地離REITs上市似乎又近了一步?

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