廣州村民，以前怕的，是村子不拆，錢沒了。

現在怕的，是村子拆了，錢也沒了。

這兩年來，廣州不少村子，就面臨這樣的困境，以黃埔尤甚。

最近，黃埔就有多個村子，在考慮，或者已經下決心“趕”走開發商，開始自救。

近期成功邁出這一步的，是位于老黃埔穗東街的南灣村。

近日，南灣村發布公告，南灣村的舊改改為“依法征收、凈地出讓”模式，即由政府主導。

此前，南灣村舊改是由升龍在2020年拿下。

但由于開發商問題，目前南灣村舊改已經處于停滯狀態，連臨遷費都拖欠了一段時間。

最終，村民也忍無可忍。在上月進行的投票中，南灣村以超85%的同意率，決定改變舊改模式。從開發商主導，變為政府主導的“依法征收、凈地出讓”模式。

在此次公告中，也說明了這兩種模式的差別。

相比開發商主導，“依法征收、凈地出讓”模式，從出資、規劃、征拆、安置房建設，全部由政府主導。

優勢是，可以得到國家專項借款、地方財政的支持，資金有保障，不怕爛尾；征拆、回遷安置、臨遷費的問題都能得到解決。

問題是，不能選擇棄產補償，只能選擇復建安置和房票安置。對比此前開發商承諾的棄產補償，標準肯定會降低一些。

不過從村民的決定來看，如今最重要的，還是穩妥二字。

權益能得到保障，不用再擔心爛尾問題，比什么都重要。

同樣在考慮清退開發商，擁抱新模式的，還有不少村子。

同樣在上月底，南崗南片、長平村、夏園村等，都陸續向村民進行征詢，將舊改模式改為“依法征收、凈地出讓”。

這幾個村子都面臨同樣的問題——此前由開發商主導。但都由于資金問題，在過去一兩年出現舊改停滯、臨遷費拖欠等問題。

像南崗南片舊改，是黃埔投資最大的舊改項目之一，總建筑面積超323萬平，總投資約147億元，曾經被寄予厚望。

項目從2018年就開始啟動，如今村子都拆了八成，已經是一片殘垣斷壁，但臨遷費已經拖欠近一年，不少村民已經絕望到搬回廢墟里，重新裝修下居住。

如今村民要面臨的選擇都是，是如等待戈多般，等待原開發商滿血復活重啟舊改，還是投身能立即解決困境、前景更有保障的政府主導新模式。

從大部分村民的答案來看，這道選擇題并不難做。

像南崗南片，從開啟征詢以來，已經有多個社區同意率超7成，順利通過。

其實，即便還要走征詢、投票的流程，黃埔這些困局中的舊改，一一轉變為政府主導的新模式，基本只是時間問題。

一方面，如今政府主導的新模式，就是黃埔大多數舊改的唯一“活路”。

如今的行情下，除了中心區幾個核心地段的舊改，其它地方的舊改，已經很難由單個開發商獨立操盤完成，尤其是黃埔這幾個原開發商“暴雷”的舊改。

而有國家專項借款等的資金支持，加上廣州從開年就立下了城中村改造的軍令狀，轉為由政府主導，對黃埔一眾舊改來說，都是現階段更好的選擇。

另一方面，新模式下的補償標準，也逐漸能得到村民的認可。

黃埔這幾個舊改的新模式，相比以往，都是沒法選擇棄產補償，也就是不能直接拿錢，只能換安置房或者拿房票買新房。

如果放其它區，村民還得考慮下保留村屋還是換新房。那對于黃埔這些拆了一半，村民急需安置的舊改，這選擇就沒那么難了。

而且，今年以來，廣州的房源超市，也已經擴大到全市，并且能跨區使用，村民的選擇多了不少。

而且在黃埔之外，近來像海珠新中軸、荔灣白鵝潭等區域的舊改，其補償標準，已經超出不少人想象，甚至讓人重燃起拆遷暴富的夢想。（詳情點此戳前文）

當挖掘機再次全面開動起來，黃埔的又一輪宅地、新盤供應浪潮，或許又要來了。

從23年以來，黃埔已經有不少陷入困境的舊改項目，由“白衣騎士”從民營開發商手上接下。

而這些項目也大多能在短時間內，建設進度大大提速，并在市場上亮相。

例如，由中建八局在23年11月接手的雙沙舊改，如今首批回遷房已交付，商品房組團中建海絲城·閱山也已經開盤；由中交四航局在23年接手的珠江村舊改，如今轉化成的中交四航·珠江春，同樣已經開盤。

如今這一批舊改，即將轉為政府主導的“依法征收、凈地出讓”。那更多是會轉化為宅地后，在土地市場出讓。

今年黃埔面世的新盤，已經輪番拿出各種看家本領。例如引進九年一貫制名校、打造130%使用率產品，地鐵上蓋TOD...

接下來的黃埔新房市場，又將怎樣卷翻天，我想黃埔的二手業主，以及番禺白云等區域，都得顫抖下了。