文/上海進深 魏薇

保利發展在楊浦濱江的項目，依然延用了“外灘序”這個好名頭。這個項目被命名為：保利·海玥外灘序BUND98。

從保利外灘序BUND45到保利外灘序BUND88，再到如今的保利海玥外灘序BUND98，項目名很有意思，除了固有的“保利外灘序BUND”之外，還有數字編號。BUND則是來源于外灘的英文名“The Bund”，數字對應的是街坊編號。

最大的不同是，這次項目名多了“海玥”二字，這其實是合作方上海建工旗下的住宅產品系。

一、新的合作方

BUND45所在地塊，由上海保利建錦城市發展有限公司、上海衛百辛建設發展有限公司在去年4月通過遴選獲得，其中保利建錦為保利發展旗下公司，而上海衛百辛建設發展有限公司為楊浦國資委旗下子公司。保利建錦在去年9月更名為上海保利城市發展有限公司。

項目的建設單位是上海保昱置業有限公司，由上海保利城市發展有限公司和上海衛百辛建設發展有限公司分別持股90%、10%。

BUND88所在的楊浦區平涼社區88街坊02H1-01地塊，由保利發展在去年7月摘得，成交價超22億元，樓面價8.85萬/㎡，溢價率21%。

建設單位是上海保碩置業有限公司、上海保昱置業有限公司，前者由保利發展100%持有。

BUND98所在地塊，是保利聯手上海建工在2024年第七批次土拍中，以總價28.71億元摘得，溢價率17.1%，折合樓板價為81960元/㎡。項目的建設單位是“上海錦協置業有限公司”，保利和建工的持股比例分別是51%、49%。

BUND45、BUND88、BUND98這三個項目中，BUND98是保利持股最少的，還引入了上海建工這個新的合作方。

二、戶型套用

產品是板塊內比較少有的純8層住宅，一共7棟，總供應約315套，其中4號樓底層架空，全人車分流設計。頂層和底層是非標戶型：

1層帶地下室，層高5.5米左右，面積約60-80平；頂層帶悶頂閣樓，無窗。

項目分兩期入市，5月中旬首開2-3-6-7棟樓，一共144套，其中，2號樓是樓王位置。7月再加推第二期1-4-5棟樓。

在戶型面積段上，BUND98很克制，只有100㎡三房和128㎡四房兩個面積段。在戶型設計上，BUND98直接采用了BUND45和BUND88兩個項目的熱銷戶型，并在原來的基礎上做了些升級。

100㎡的戶型幾乎是照搬了BUND45的100㎡戶型，特點是：幾乎0浪費。

左：BUND98-100㎡戶型過程稿，右：BUND45-100㎡戶型圖

雙開門電梯，類一梯一戶設計。飛機戶型，三開間朝南，廚房附贈飄窗，邊套主臥以及北房間都有270°轉角飄窗，中間套僅北房間為轉角飄窗。餐廳擺得下一張圓桌，但幾乎正對大門。

兩個次臥都有點小，南向次臥的凈面寬約2.8米，進深3.1米，僅能放置一張1.5米的床和60公分的衣柜，飄窗有墻垛，無法直接利用放床。北向次臥更小，面寬、進深約2.4米，好在飄窗可以直接利用。

128㎡則是BUND88項目128㎡的升級版，主要體現在：1、進深增加后，有足夠的餐桌和柜體空間；2、主臥270度轉角飄窗；3、因為承重墻的位置變了，次臥和客廳可以打通，變成大橫廳。

左：BUND98-128㎡戶型過程稿，右：BUND88-128㎡戶型圖

入戶直接電梯廳 戶內雙玄關。四開間朝南，南北直通，邊套戶型主臥有270°轉角飄窗，每個房間都帶飄窗，一共有7個，加上半陽臺贈送，加起來有一個小房間的面積。

今年年初，保利上海公司來了一位技術出身的總經理：吳勁松。

此人是保利發展管培生出身，在保利發展任職多年。此前曾擔任過保利浙江技術部經理、集團總部規劃部經理、保利北京設計副等，2022年被調任保利發展總部擔任產品研發中心總經理。

在這個項目上看來，吳勁松還是偏保守的，他選擇了一個較為穩妥的方案。

從項目整體來看，BUND98也幾處不足：

1、到最近的12號線寧國路站步行需要15分鐘以上。規劃中的24號線落地還需要時間，短時間內對地鐵通勤的人不友好。

2、由整個地塊朝向是東南方向（偏45度左右），在采光上會有影響，基本下午兩點之后大部分的戶型南側就沒有陽光了，但北側部分戶型會在下午有日照。

3、3號樓和7號樓另外受東南側的浦江之星高層遮擋影響比較大，采光一般。

三、定價博弈

去年開始，楊浦濱江在上海土拍市場的熱度始終居高不下，新房熱度更是一浪高過一浪，成為市區供應主力軍。

去年12月初，位于內環楊浦濱江的保利外灘序BUND45項目推出74套小高層房源，以727%的認購率，創下2024年上海認購率紀錄。

外灘序BUND88在12月中旬推出202套房源，均價12.7萬元/㎡，超300組認購，認購率150%，在售少量建面約128㎡4房。

8.2萬/㎡的樓板價、4000元/㎡的裝標，位于內環外大橋東的BUND98吹風價在13萬/㎡左右。而BUND45和BUND88都在內環內，前者均價12.9萬/㎡，后者均價12.7萬/㎡。

不少人認為13萬的價格高了。實際上，對于不同類型的戶型，保利采取了差異化的定價策略，提高了這部分稀缺戶型的價格：

底復的價格大約在1500萬左右，頂復的價格在1400萬左右，這樣相應就會拉低中間樓層的價格。包括有轉角飄窗的戶型，價格大約在1300萬左右，不帶轉角飄窗的標準100㎡戶型，1100-1200萬左右可拿下。

地段優勢加持之下，BUND98周邊樓盤大多賣得火熱。

地塊南側是中建壹品·浦江之星，一次性推出428套高層房源，入市均價10.99萬/㎡，現已售罄。

地塊西側是興華里，已經于2024年12月首開，項目共推出106套多層洋房，入市均價12萬元/㎡，開盤首日去化約8成，剩余房源以大戶型為主。

再往前的高陽新里，入市均價12.39萬/㎡，于2023年8月開盤，開盤去化率97%，現已售罄。

作為保利的高端項目，外灘序BUND98不能出錯。周邊項目基本接近清盤的情況下，仍有同價格段、同樣做高品質的樓盤與之競爭。

近期，浦東新區新楊思板塊的華潤翡雲悅府和楊浦濱江定海板塊的中海云邸玖章也即將入市，這兩個項目與外灘序BUND98同處在1200萬左右的價格段，品質各方面都不錯。