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中海曲江大城房價,真被打下來了嗎 | 房哥二手房報告

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房哥新欄目,西安二手房報告,以實景看小區(qū),只談自住不投機,尋找當(dāng)下“高性價比”二手房。

舊時王謝堂前燕,飛入尋常百姓家……

大家都知道,中海曲江大城,有宇宙大城的外號。這里面幾層含義,第一,當(dāng)年三次萬人搖,買到頗有宇宙第一的心態(tài);其二,鐵一曲江學(xué)區(qū)加持,二手成交火熱,買到就賺到;其三,小區(qū)666畝,百萬方體量,大型社區(qū)。


但宇宙理論無限大,實際也有盡頭,曲江大城二手房也避免不了分化后,有人降價離場。

于是,有了這個系列,西安二手房報告,讓大家除價格情緒外,看到更多小區(qū)的實景,細節(jié),亮點,短板,為二手房購買提供輔助決策。

過往鏈接:

我們將重點關(guān)注高新三期,軟件新城,曲江二期,曲江南湖等區(qū)域,為大家展示,尋找優(yōu)質(zhì)二手房小區(qū),今天更新,中海曲江大城。

曲江大城

在搖號時代最成功的小區(qū)里,綠城全運村、保利天悅、中海曲江大城,曾是很多人的白月光,熱銷邏輯也很相似,都是大型社區(qū),都有名校加持,都有倒掛差價。

這其中,學(xué)校因素占比極高,綠城綁定鐵一陸港,保利綁定高新四校,中海綁定鐵一曲江。


(鐵一曲江)

曲江新房斷供在前,鐵一曲江需求在后,外加樓下中介不遺余力的鼓吹,成就了宇宙大城之名。

去年10月,萬人搖號房價對比統(tǒng)計里,曲江大城二手成交穩(wěn)定,但房價已有回落,20層小高均價在24000+左右,18層小高均價在26000+左右,11層小高均價在27000+左右,6層疊拼均價在31000+左右。

而到了今年三月,學(xué)區(qū)房成交旺季,曲江大城房價開始回落,21000+,23000+的成交價開始出現(xiàn),小高和疊拼均呈現(xiàn)出性價比。

除了價格變化本身,小區(qū)在地段,配套和交付素質(zhì)上,到底是什么水準,繼續(xù)往下看。

周邊配套

備注:小區(qū)實景圖采集日期為2025年4月

學(xué)校方面,中海曲江大城對應(yīng)的小學(xué)和初中是曲江第一學(xué)校,也就是鐵一曲江,2021年建校開學(xué),目前小學(xué)部有一到四年級,初中部24年已參加首屆中考。

曲江大城的雍宸南門,與學(xué)校距離約600米,步行十分鐘可達,此外,每一期社區(qū)都配建一所幼兒園,接送非常便利。


(曲江大城一期周邊配套實景)

商業(yè)方面,雍宸周邊以底商為主,集中在小區(qū)南門,帶有三層步行商業(yè)街,業(yè)態(tài)較為豐富,涵蓋藥店、煙酒店、生活超市、美容美發(fā)、餐飲、銀行以及大量中介門店。

社區(qū)北門幾百米外,是餐飲、商超、娛樂、孕嬰于一體的正榮彩虹谷商業(yè),兩公里內(nèi)有西北婦女兒童醫(yī)院、杜邑遺址公園。


(周邊城市面貌實景)

周邊整體的市政環(huán)境優(yōu)美,道路平整、開闊,景觀綠化豐富、茂盛,緊挨曲江大城一、二期的登殿路上,道路兩側(cè)停放的車輛較多。

大門立面

中海曲江大城一期雍宸,主入口設(shè)在南側(cè),大門入口正中,做有一道帶標識的水景景墻,四周以造型整齊,搭配有致的灌木進行裝飾,凸顯歸家儀式。


(小區(qū)主入口實景)

入口兩側(cè)高大筆挺的銀杏夾道相迎,頗具氣勢,門頭為石材立面,造型簡約,方正開闊。


(小高層外立面實景)

立面方面,立面采用米黃色真石漆+赭石色涂料涂飾而成。南向立面加入大量橫向線條裝飾,層次分明,立體感強,空調(diào)機位用格柵進行遮擋裝飾,較大的窗墻比也使建筑更具通透感。

北向、側(cè)面以米黃色真石漆為基底,窗體四周涂飾赭石色涂料,并勾勒大量裝飾線條,增強深淺對比和建筑肌理感。

景觀園林

中海曲江大城分為三期,三個地塊,總占地約666畝,從北向南分別為一期雍宸,二期華宸和三期君尚府。

一期雍宸占地約184畝,規(guī)劃39棟住宅,14棟疊拼+25棟小高層,容積率2.0,綠化率35%。


(小區(qū)樓位分布圖)

從小區(qū)樓位圖看,各樓棟行列式排布,景觀的空間主要集中在各樓棟之間。


(園區(qū)景觀實景)

一期園區(qū)綠量充足,苗木豐茂,對于林下空間的營造也非常到位。園區(qū)內(nèi)步道、樹陣、草坪、廊架等元素豐富,移步換景的體驗感較好。景觀搭配有致,雜而不亂,日常維護也很不錯。


(人行步道實景)

園中道路有曲有直,視覺無限延伸,兩側(cè)景觀夾道,灌木整齊飽滿,景與路的銜接過渡也很自然。

道路兩旁苗木生長繁茂,有近人尺度的“壓、迎”互動,小徑漸行漸深,空間滲透流動,濃蔭密布,游園的閑適感十足。


(景觀組團實景)


(苗木細節(jié)展示實景)

景觀組團方面,整體富有層次,養(yǎng)護得當(dāng)。采用草坪+灌木帶+灌木球+多種喬木組合搭配,大喬撐起場面,小喬裝點氛圍,喬木穿插其中,形成錯落有致,四季常青的景象。

在樹種選擇上,有紫葉李、玉蘭、山杏、雞爪槭、紫荊、桂花、叢生樸樹、石榴、紅楓、國槐、大葉女貞、銀杏、櫻花、七葉樹、白蠟、烏桕、海棠等。


(灌木交付實景)

灌木部分,以多層灌木為主,園內(nèi)常見灌木有冬青、紅葉石楠、卵葉女貞、小葉黃楊等,多數(shù)栽種密實,修剪齊整,排布緊湊,層次突出,整體觀感良好。


(地面鋪裝實景)

地面鋪裝上,園路主要采用芝麻白仿石磚鋪設(shè),增加多色透水混凝土跑道、移動花箱、座椅和草坪景觀帶等縮小路面留白,弱化園路的空曠感。

磚石接縫過渡勻稱,未見明顯破損、裂紋等情況,透水混凝土路面鋪設(shè)均勻,未見明顯破損、溢色等問題,園路整體衛(wèi)生情況良好。

社區(qū)配套

園內(nèi)設(shè)有多處兒童活動區(qū),每處場地娛樂設(shè)施數(shù)量和種類不等,地面多數(shù)為塑膠材質(zhì),少量設(shè)置在混凝土跑道上或草坪中。


(兒童娛樂場地)

場地上娛樂設(shè)施色彩鮮艷,造型童趣,常見的有滑滑梯,攀爬物,沙坑,彈簧木馬,獨木橋、梅花樁等。


(器械活動場地)

園區(qū)樓宇間幾乎都分布著各類器械,整體的數(shù)量和種類可觀,常規(guī)的橢圓機、腹肌板、坐蹬器、單雙杠、漫步機、扭腰器以及乒乓球臺等應(yīng)有盡有。


(園區(qū)休息設(shè)施)

園內(nèi)休息區(qū)分布零散,除了廊架外,多數(shù)分布在樓宇前,座椅整體數(shù)量適中,有常規(guī)座椅、石凳、下沉式休息區(qū)等等。

公區(qū)實景


(小高層戶外大堂實景)

小高層戶外大堂,門頭采用淺灰色石材干掛,中部為雙開玻璃單元門,左側(cè)裝有電子門禁。

戶外大堂整體方正,偏簡歐風(fēng)格,石材立面和對稱的設(shè)計,使單元門更顯質(zhì)感。


(戶內(nèi)大堂實景)

戶內(nèi)精裝大堂,空間方正,面積小而緊湊,墻面鋪設(shè)瓷磚,地面多色面磚做了菱格拼花造型,增加空間層次。

頂部吊頂+水景燈,大堂正中加入背景墻裝飾,提升大堂整體精致度。


(首層電梯間)

電梯間部分,空間不大,地面延續(xù)戶內(nèi)大堂風(fēng)格,做了拼花造型,頂部安裝明亮的感應(yīng)筒燈,電梯古銅色金屬+石材包邊,包括按鍵區(qū)也做了金屬包邊,質(zhì)感還是不錯的。


(平層電梯間)

平層電梯間,小高層1T2設(shè)計,墻面、地面鋪設(shè)瓷磚,頂部吊頂+感應(yīng)筒燈照明,光線充足。


(公區(qū)樓梯間實景)

樓梯間部分,金屬欄桿安裝牢固,墻面乳膠漆,地面水泥臺階,無明顯破損,樓梯間衛(wèi)生良好,日常維護到位。

房東報價

此次展示的二手房源,來自中海曲江大城一期雍宸,為小區(qū)北側(cè)的小高層住宅,一梯兩戶設(shè)計,建筑面積約191.83㎡,毛坯交付。


(建面約191.83㎡戶型平面圖)

戶型部分,為小高層頂躍,上下兩層設(shè)計,四室一廳三衛(wèi),戶型結(jié)構(gòu)方正,南北通透,通風(fēng)采光良好。

約36.2㎡雙層挑空大客廳,活動區(qū)域開闊,主臥套房設(shè)計,南北雙陽臺,雙露臺,可兼顧休閑、儲物、晾曬等多重空間需求。

房東報價:

此房源為一手房東,2020年交付的次新房,未裝修和居住過,實景如下:


(建面約191.83㎡室內(nèi)實景展示)

房屋最大優(yōu)勢,一是可改造的空間很大,頂躍帶挑空,室內(nèi)有樓梯,二層可進行搭建,陽臺、露臺翻新后利用率高。

二是贈送面積多,首層南北陽臺半贈送,二層南北雙露臺全贈送,加上可搭建部分,贈送部分面積可達55㎡左右。

整體來說,毛坯房,得房率高,后期改造潛力大,場景靈活多變,多種功能分區(qū),空間利用率高。

該房源25年9月即可滿二,目前業(yè)主報價653萬急售,還包一個車位(帶產(chǎn)權(quán)),價格上還有不小的可談空間。

文章篇幅有限,關(guān)注中海曲江大城,曲江片區(qū),二手房低價房源的,可添加房哥小助手微信,及時跟蹤聯(lián)系。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析: | | | | | | | | |

● 實景/設(shè)計案例: | | | | | 悅 | | | |

聲明:未經(jīng)許可,禁止轉(zhuǎn)載


作者:緊那羅

意向曲江大城,掃碼聯(lián)系

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