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房哥新欄目，西安二手房報告，以實景看小區，只談自住不投機，尋找當下“高性價比”二手房。

舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家……

大家都知道，中海曲江大城，有宇宙大城的外號。這里面幾層含義，第一，當年三次萬人搖，買到頗有宇宙第一的心態；其二，鐵一曲江學區加持，二手成交火熱，買到就賺到；其三，小區666畝，百萬方體量，大型社區。

但宇宙理論無限大，實際也有盡頭，曲江大城二手房也避免不了分化后，有人降價離場。

于是，有了這個系列，西安二手房報告，讓大家除價格情緒外，看到更多小區的實景，細節，亮點，短板，為二手房購買提供輔助決策。

過往鏈接：

我們將重點關注高新三期，軟件新城，曲江二期，曲江南湖等區域，為大家展示，尋找優質二手房小區，今天更新，中海曲江大城。

曲江大城

在搖號時代最成功的小區里，綠城全運村、保利天悅、中海曲江大城，曾是很多人的白月光，熱銷邏輯也很相似，都是大型社區，都有名校加持，都有倒掛差價。

這其中，學校因素占比極高，綠城綁定鐵一陸港，保利綁定高新四校，中海綁定鐵一曲江。

（鐵一曲江）

曲江新房斷供在前，鐵一曲江需求在后，外加樓下中介不遺余力的鼓吹，成就了宇宙大城之名。

去年10月，萬人搖號房價對比統計里，曲江大城二手成交穩定，但房價已有回落，20層小高均價在24000+左右，18層小高均價在26000+左右，11層小高均價在27000+左右，6層疊拼均價在31000+左右。

而到了今年三月，學區房成交旺季，曲江大城房價開始回落，21000+，23000+的成交價開始出現，小高和疊拼均呈現出性價比。

除了價格變化本身，小區在地段，配套和交付素質上，到底是什么水準，繼續往下看。

周邊配套

備注：小區實景圖采集日期為2025年4月

學校方面，中海曲江大城對應的小學和初中是曲江第一學校，也就是鐵一曲江，2021年建校開學，目前小學部有一到四年級，初中部24年已參加首屆中考。

曲江大城的雍宸南門，與學校距離約600米，步行十分鐘可達，此外，每一期社區都配建一所幼兒園，接送非常便利。

（曲江大城一期周邊配套實景）

商業方面，雍宸周邊以底商為主，集中在小區南門，帶有三層步行商業街，業態較為豐富，涵蓋藥店、煙酒店、生活超市、美容美發、餐飲、銀行以及大量中介門店。

社區北門幾百米外，是餐飲、商超、娛樂、孕嬰于一體的正榮彩虹谷商業，兩公里內有西北婦女兒童醫院、杜邑遺址公園。

（周邊城市面貌實景）

周邊整體的市政環境優美，道路平整、開闊，景觀綠化豐富、茂盛，緊挨曲江大城一、二期的登殿路上，道路兩側停放的車輛較多。

大門立面

中海曲江大城一期雍宸，主入口設在南側，大門入口正中，做有一道帶標識的水景景墻，四周以造型整齊，搭配有致的灌木進行裝飾，凸顯歸家儀式。

（小區主入口實景）

入口兩側高大筆挺的銀杏夾道相迎，頗具氣勢，門頭為石材立面，造型簡約，方正開闊。

（小高層外立面實景）

立面方面，立面采用米黃色真石漆+赭石色涂料涂飾而成。南向立面加入大量橫向線條裝飾，層次分明，立體感強，空調機位用格柵進行遮擋裝飾，較大的窗墻比也使建筑更具通透感。

北向、側面以米黃色真石漆為基底，窗體四周涂飾赭石色涂料，并勾勒大量裝飾線條，增強深淺對比和建筑肌理感。

景觀園林

中海曲江大城分為三期，三個地塊，總占地約666畝，從北向南分別為一期雍宸，二期華宸和三期君尚府。

一期雍宸占地約184畝，規劃39棟住宅，14棟疊拼+25棟小高層，容積率2.0，綠化率35%。

（小區樓位分布圖）

從小區樓位圖看，各樓棟行列式排布，景觀的空間主要集中在各樓棟之間。

（園區景觀實景）

一期園區綠量充足，苗木豐茂，對于林下空間的營造也非常到位。園區內步道、樹陣、草坪、廊架等元素豐富，移步換景的體驗感較好。景觀搭配有致，雜而不亂，日常維護也很不錯。

（人行步道實景）

園中道路有曲有直，視覺無限延伸，兩側景觀夾道，灌木整齊飽滿，景與路的銜接過渡也很自然。

道路兩旁苗木生長繁茂，有近人尺度的“壓、迎”互動，小徑漸行漸深，空間滲透流動，濃蔭密布，游園的閑適感十足。

（景觀組團實景）

（苗木細節展示實景）

景觀組團方面，整體富有層次，養護得當。采用草坪+灌木帶+灌木球+多種喬木組合搭配，大喬撐起場面，小喬裝點氛圍，喬木穿插其中，形成錯落有致，四季常青的景象。

在樹種選擇上，有紫葉李、玉蘭、山杏、雞爪槭、紫荊、桂花、叢生樸樹、石榴、紅楓、國槐、大葉女貞、銀杏、櫻花、七葉樹、白蠟、烏桕、海棠等。

（灌木交付實景）

灌木部分，以多層灌木為主，園內常見灌木有冬青、紅葉石楠、卵葉女貞、小葉黃楊等，多數栽種密實，修剪齊整，排布緊湊，層次突出，整體觀感良好。

（地面鋪裝實景）

地面鋪裝上，園路主要采用芝麻白仿石磚鋪設，增加多色透水混凝土跑道、移動花箱、座椅和草坪景觀帶等縮小路面留白，弱化園路的空曠感。

磚石接縫過渡勻稱，未見明顯破損、裂紋等情況，透水混凝土路面鋪設均勻，未見明顯破損、溢色等問題，園路整體衛生情況良好。

社區配套

園內設有多處兒童活動區，每處場地娛樂設施數量和種類不等，地面多數為塑膠材質，少量設置在混凝土跑道上或草坪中。

（兒童娛樂場地）

場地上娛樂設施色彩鮮艷，造型童趣，常見的有滑滑梯，攀爬物，沙坑，彈簧木馬，獨木橋、梅花樁等。

（器械活動場地）

園區樓宇間幾乎都分布著各類器械，整體的數量和種類可觀，常規的橢圓機、腹肌板、坐蹬器、單雙杠、漫步機、扭腰器以及乒乓球臺等應有盡有。

（園區休息設施）

園內休息區分布零散，除了廊架外，多數分布在樓宇前，座椅整體數量適中，有常規座椅、石凳、下沉式休息區等等。

公區實景

（小高層戶外大堂實景）

小高層戶外大堂，門頭采用淺灰色石材干掛，中部為雙開玻璃單元門，左側裝有電子門禁。

戶外大堂整體方正，偏簡歐風格，石材立面和對稱的設計，使單元門更顯質感。

（戶內大堂實景）

戶內精裝大堂，空間方正，面積小而緊湊，墻面鋪設瓷磚，地面多色面磚做了菱格拼花造型，增加空間層次。

頂部吊頂+水景燈，大堂正中加入背景墻裝飾，提升大堂整體精致度。

（首層電梯間）

電梯間部分，空間不大，地面延續戶內大堂風格，做了拼花造型，頂部安裝明亮的感應筒燈，電梯古銅色金屬+石材包邊，包括按鍵區也做了金屬包邊，質感還是不錯的。

（平層電梯間）

平層電梯間，小高層1T2設計，墻面、地面鋪設瓷磚，頂部吊頂+感應筒燈照明，光線充足。

（公區樓梯間實景）

樓梯間部分，金屬欄桿安裝牢固，墻面乳膠漆，地面水泥臺階，無明顯破損，樓梯間衛生良好，日常維護到位。

房東報價

此次展示的二手房源，來自中海曲江大城一期雍宸，為小區北側的小高層住宅，一梯兩戶設計，建筑面積約191.83㎡，毛坯交付。

（建面約191.83㎡戶型平面圖）

戶型部分，為小高層頂躍，上下兩層設計，四室一廳三衛，戶型結構方正，南北通透，通風采光良好。

約36.2㎡雙層挑空大客廳，活動區域開闊，主臥套房設計，南北雙陽臺，雙露臺，可兼顧休閑、儲物、晾曬等多重空間需求。

房東報價：

此房源為一手房東，2020年交付的次新房，未裝修和居住過，實景如下：

（建面約191.83㎡室內實景展示）

房屋最大優勢，一是可改造的空間很大，頂躍帶挑空，室內有樓梯，二層可進行搭建，陽臺、露臺翻新后利用率高。

二是贈送面積多，首層南北陽臺半贈送，二層南北雙露臺全贈送，加上可搭建部分，贈送部分面積可達55㎡左右。

整體來說，毛坯房，得房率高，后期改造潛力大，場景靈活多變，多種功能分區，空間利用率高。

該房源25年9月即可滿二，目前業主報價653萬急售，還包一個車位（帶產權），價格上還有不小的可談空間。

文章篇幅有限，關注中海曲江大城，曲江片區，二手房低價房源的，可添加房哥小助手微信，及時跟蹤聯系。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：緊那羅

意向曲江大城，掃碼聯系