出品|鳳凰網風財訊

作者|王婷婷

2025年，商業地產繼續深水區競爭。仲量聯行數據顯示，全國40城甲級辦公樓截至去年底的總存量達到1.1億平方米，平均空置率整體上移1.4個點；中國GDP排名前十城市零售物業的空置率約7%-10.8%。

武漢作為強一線城市“商業晴雨表”之一，充分體現當前商業地產市場的“超飽和競爭”格局。仲量聯行數據顯示，武漢2025年第一季度優質辦公樓新增供應約11.8萬平方米，平均空置率達到39.5%；優質零售物業首層空置率約13.1%，全年預計仍將新增供應約45.6萬平方米。

然而就是在這樣的“深水區”，依然有企業和項目能“浮出水面”。例如漢口中心區的地標項目瑞安【武漢天地】，數據顯示，2024年其零售板塊已突破4000萬客流、全域客流占18%，其中新天地街區、壹方南館、壹方北館綜合出租率超95%，已屬于滿租水平，吸引了lululemon、SALOMON、3CE等47家首店及旗艦店入駐。

武漢天地寫字樓板塊中，企業天地1號2024年簽約優質企業近60家，去化量是武漢甲寫第一名且連續三年為市場銷冠。商務群中四棟甲級寫字樓入駐企業超200家，企業稅收超過20億元，其中A棟更是多年的湖北省稅收冠軍。

據悉，瑞安位于武漢光谷的【創新天地】，零售板塊的“創新天地商業公園”簽約率已近70%，將在今年9月30日開業；“創新創業中心”的花園式庭院辦公樓，銷售物業已由海康威視、格藍若、飛速創新、四方光電等龍頭企業購得，超高層甲級寫字樓“創新天地企業天地”已全面開啟預租。

【武漢長江天地】作為武昌灣百年船廠舊址之上的文化綜合體，保留了原址紅色文化、工業遺址與長江文脈，正以城市新名片的定位打造能引領武昌古城板塊區域價值提升的項目，其首期住宅最快將在2025年四季度提前交付。

可以發現，瑞安房地產深耕武漢20年，在當地打造的三大項目【武漢天地】、【創新天地】、【長江天地】均已融入城市發展，形成了清晰的競爭優勢。

那么瑞安房地產是如何逆勢突圍、具備哪些獨特方法論、如何判斷商業地產的前景……針對諸多業內關注的話題，鳳凰網風財訊采訪了瑞安新天地行政總裁張斌，其在交流中分享了大量價值建議和獨特觀點。

“將商業項目復制到這個城市，就錯了一大半”

風財訊：商業地產已進入存量博弈，且同質化嚴重，如何打破“千篇一律”激活項目、取得競爭優勢？

張斌：

回顧過去二十年的房地產，我們太想復制標準化的產品，導致出現好多千篇一律的東西，造成今天的供應過剩、同質化問題，然而客戶的需求并沒有得到充分滿足。

我認為商業項目“復制到這個城市就錯了一大半”。因為中國太大，地域、人、時間都是變量，三個變量同時并存時復制一個產品失敗的概率有多大？

所以早年很多人問過我，上海新天地作為全國第一個城市更新項目，有很大的影響力，為什么不把它作為“標準模型”復制到武漢或其它地方？我們始終沒有這樣做。

相反，瑞安房地產2005年第一季度拿到地后初入武漢，我作為瑞安在武漢的第一個員工，第一件事是帶著團隊研究城市。我們發現武漢是一個東南西北風格融合的城市，開放、包容。理解清楚城市后，再打造產品才會慢慢有一些感覺。所以從始至終，我們打造武漢天地時都很注重保留下能記錄和反映城市獨特之處的地方，例如十二棟樓都不一樣，“沒有特點”其實是給了我們最大的發揮空間。

(武漢天地全景圖）

“尊重城市、理解時間、懂得客戶”

“像蜜蜂一樣工作，像蝴蝶一樣生活”

風財訊：除了老城舊改類城市更新項目，很多城市新興區域面臨商業設施錯配、供應同質化等，如何解決此類問題？

張斌：

核心依然是尊重城市、理解時間的價值、讀懂人的需求、打造面目清晰的項目。以武漢為例，光谷就是城市的新興核心區、聚集大量高新技術企業和知識人才。企業需要的是產業生態系統高效運轉，基于清晰的需求類型和市場基礎，瑞安選擇在光谷落地“知識社區的模式”，打造瑞安創新天地，提供支持“人、技術、資本”知識經濟要素不斷碰撞和交互的空間，提供一個企業們能找到高度鏈接、高效分享的交互產業的平臺。

與此同時，現在的知識人才則需要“像蜜蜂一樣高效地工作、像蝴蝶一樣優雅地生活”。程序員、知識工作者早就不應該像早年那種，在荒涼的園區枯燥地“碼代碼”，大家都會希望下樓就能喝一杯咖啡、步行就能約投資人談、住就在旁邊孩子能在樓下等父母牽著手一起回家……

我認為這些價值和姿態是能夠打動客戶的。9月份開業的創新天地現在已簽約達70%便是市場的回應。

(武漢創新天地規劃圖）

“面目清晰的項目才算合格”

“所有面目模糊的項目終會被淘汰”

風財訊：你經常提到“要打造出面目清晰的項目，會收到這個城市給予的回報”，所有面目模糊的項目會有被淘汰的風險。那么如何才算【面目清晰的項目】？

張斌：

“面目清晰”有三層含義：清楚客戶是誰；清楚競爭對手是誰？清楚創造的價值是否遠高于對手？例如清楚客戶是誰，就是要有明晰準確的客戶畫像，要讓客戶在場所的體驗和感知清晰，內容清晰（如租戶品牌明確、柔性內容清晰，能夠清楚知道相應時間段的每個場所中會有什么場景出現），線上線下服務和體驗充分且清楚。

還有一層意思是，要想明白你是為哪一個城市服務、城市經濟活動特點是什么、人的特點是什么。“城市和人”是我們在每一個項目，每一年都會觀察和研究的，以便項目每年能夠緊跟城市變化去調整。

例如武漢天地在疫情之后，調改了95%的街區商業。因為疫情后武漢的商業供應、業態和需求出現了很大改變，基于此進行診斷項目后，我們決心做出大改，以適配城市新變化。此外值得一提，武漢天地是瑞安新天地系列中，唯一一個有美食街的，這是為了滿足武漢的碼頭文化、戶外用餐風俗等對美食產生的個性化需求。事實證明，現在美食街是武漢天地中生意最好、租金最高的。

“找到城市的斷層部分”

“文化和社會福祉領域大有可為”

風財訊：當前全國商業地產呈現供應過剩、市場超飽和狀態，還有新的機會點嗎？

張斌：

過去二十年，行業并沒有拿出太多好東西，因而大家在“進取”的過程中其實還能挖掘很多機會點。

比如，首先找到城市的“斷層”部分。不要怕卷，就怕你沒有能力找到這個城市“驕傲”的那一部分、找到當代人意識形態當中的某一個“斷層”，并真正滿足客群的深層需求。

舉一個例子，很多城市人的內心深層次都有一個渴望——離開城市、尋求放松，這是中國農耕文明留在人們心底的，對野外和自然的需求。我們就圍繞“幫助城市人離開這個地方”的理念，在上海近郊恢復了一個“江南水鄉”——蟠龍天地。它也成為是距離上海市區最近的江南古鎮風格街區，吸引了大量市民和游客來“微度假”。

其次，文化部分大有可為，這也是瑞安房地產擅長的部分。

今天的文化不只是簡單的“拿來主義”，比如某個雕塑、建個展廳，第二階段是做IP、做某一類文化。例如上海傳統的吃席、聽曲、手工作坊、趕集等風俗，我們做成文化IP新焺集在蟠龍天地落地，發揮文化價值和吸引力。

“創造和碰撞出新的文化”也很重要。日本和文化有關的經濟產出率已占到40%，超過制造業，足以彰顯文化產業的價值。瑞安房地產也有一些共創的品牌和業態、自創品牌、原創IP，圍繞文化進行挖掘和研發，以更好抓住客戶心聲去服務客戶。

第三，我認為社會福利/福祉部分也大有可為，或迸發出大量需求。

可以嘗試和醫療集團合作，以社會福祉和醫療為主題打造知識社區，把健康醫療和生活方式結合起來。我們還會研究很多康養板塊，如術后康養、年輕人成長介入、中年保養等。

在此過程中，對于商業管理團隊來說，不要招商后就完事，服務品牌是一個長期過程。可以幫助品牌一起挖掘單店的特色，甚至在品牌、市場等很多方面提供幫助，也可以幫助一些老品牌找到品牌新生的機會，每家店都有可能成為全國乃至全球獨一無二的店。

（武漢長江天地全域圖）

“同行不要去卷無聊的東西”

“要做到讓當地百姓為項目驕傲”

風財訊：中長期來看，內地商業地產市場還能給企業多少發展空間？

張斌：

中國在消費領域還有大量機會值得去挖掘。我一直倡導，同行真的不要去卷無聊的東西，不停地復制“商業盒子”有什么意義？要更聚焦客戶變化中的需求，尤其是精神層面的需求，有魄力和決心去做面目清晰的項目，服務好客戶。

另一個層面，瑞安房地產的“新天地”，每一個都長得完全不一樣，但經營理念是一致的，即打造能夠和城市脈搏共頻跳動的項目，能夠和城市的文化和生活方式鏈接。我一直要求團隊要做到“讓當地的老百姓和客戶為這個項目驕傲”。

因為這樣的經營理念和自我要求，在艱難的商業市場環境中，瑞安商業能做到開一個（項目）成功一個，老項目依然實現兩位數的增長，這是構成企業增長信心的重要來源。

（數據顯示：瑞安房地產2024年錄得租金及相關收入35.47億元，同比增長9%，零售物業和成熟辦公樓的平均出租率94%和91%，均優于一線城市市場平均水平）。