有人說，廣州商業(yè)之盛，半壁江山盡在天河路。然而，這里卻暗藏玄機。
同一條路，一邊是天堂，一邊是地獄。△圖片來源：小紅書，侵刪

天河商業(yè)，有多魔幻？

在天河路的一邊，是門庭若市的頂流商場：
比如天環(huán)廣場，每當節(jié)假日就好比有一億人。要排隊的，不止是年輕人喜歡的蛋糕店、餐廳、咖啡店，還有下沉廣場的打卡裝置...△圖片來源：小紅書，侵刪GUCCI、蘋果...門口永遠排著“朝圣”般的隊伍。
據(jù)說，光是天環(huán)一家喜茶，一年營業(yè)額就能干到2700多萬，比很多公司的流水還要多了。正佳廣場？活脫脫的流量王！到了節(jié)假日，從負一層到七層，每個扶梯都在吞吐著密密麻麻的人流。△圖片來源：小紅書，侵刪太古匯呢？也是火的令人迷惑。尤其是今年，金價節(jié)節(jié)走高，太古匯的老鋪黃金更是人頭涌涌，賣金比賣白菜還要輕松...△圖片來源：小紅書，侵刪而在天河路的另一邊，則低迷多了：比如萬菱匯、時尚天河、維多利廣場。尤其是時尚天河，曾經(jīng)被吐槽“鬼打墻一樣布局”的中華美食街，如今被人吐槽“空空如也”。對于很多90后來說，這里可以說是時代的眼淚，當年人擠人擠到缺氧。
但現(xiàn)在，動漫海報貼得比商鋪還多。
就連二次元這劑“年輕人流強心針”，打在時尚天河身上，都失效了——
在這里，coser們逛著逛著就迷路。對很多人來說，萬菱匯不像一個商場，反而更像一個加長版的走廊，商場里彌漫著濃郁“班味”。就像房哥，在大熱天經(jīng)過附近，一般都會選擇走萬菱匯，涼快太多了，△圖片來源：小紅書，侵刪還有維多利廣場，夾在正佳、太古匯兩座頂流中間，活像商業(yè)版的“百慕大三角”?！?strong>吞噬資源，效果卻沒多好。房哥還記得，維多利廣場過去與不少機構合作，舉辦了不少很火的市集活動。現(xiàn)在呢，不僅最擅長的市集活動搞不起來，人流也全靠優(yōu)衣庫撐場。△圖片來源：小紅書，侵刪

CBD的體面，為啥碎一地？

更要命的是，這三個商業(yè)怎么說也位于天河路CBD，表面光鮮亮麗。

在人流量這一塊，連城鄉(xiāng)結合部的龍洞商業(yè)街都打不過，被按在地上摩擦！

△龍洞商業(yè)街 圖片來源：小紅書，侵刪

晚上你來龍洞，會發(fā)現(xiàn)奶茶店排隊排到馬路牙子上，十塊錢三串的魷魚都能賣成爆款...

這，才是真實的市場活力。

還有人說：“轉(zhuǎn)角遇到網(wǎng)紅店”的六運小區(qū)，20平的鋪面可能比維多利20萬月租，還要旺。

△圖片來源：小紅書，侵刪

這里是城中村物價，但在CBD地段。

一碗牛雜，就能讓白領和外賣小哥稱兄道弟。

△圖片來源：小紅書，侵刪

難怪有網(wǎng)友說：有的“商業(yè)貴族”，連地攤經(jīng)濟的尾氣都吸不上。

有人會問了，為什么會造成這種情況？

房哥覺得有三點：

1、反人性的動線

有網(wǎng)友總結過：

時尚天河像地下老鼠迷宮，萬菱匯的動線堪比貪吃蛇地圖，維多利則是“入口”都充滿偷感。

尤其是時尚天河，房哥發(fā)現(xiàn)網(wǎng)友們最大的體驗是：逛出密室逃脫感...

如果你搜時尚天河，看到有外地人在小紅書上發(fā)問：在時尚天河應該怎么逛？

帖子的回答清一色都是：

“憑感覺辨方向”

“去了十多年，依然每次去都發(fā)現(xiàn)新大陸”

“這動線，顧客沒迷路到報警都算商家贏”…

2、比心跳還刺激的停車費

前不久，房哥看到有網(wǎng)友分享了停車經(jīng)歷：

多年沒去過天河購書中心，被維多利廣場21元/小時的收費搞深刻了...不少人都知道，隔壁天環(huán)、正佳還能靠消費抵停車費；

有的商業(yè)倒好，停車費貴得讓人懷疑停的是勞斯萊斯，消費者一腳油門，直接開去更便宜的商場！

3、真卷不過新貴

二十年前，全國地下商場還是“窮快活天堂”。

9.9元的耳釘、50塊的帆布鞋、盜版CD攤擠滿學生黨...房哥也在地下商鋪，留下了不少“腳毛”。

如今？淘寶包郵早就擊垮了小商品，消費升級的洪流，直接把地下商業(yè)沖進歷史。

即便是時尚天河，也不例外。△圖片來源：小紅書，侵刪天環(huán)太古匯搶走高端客，六運小區(qū)吸干年輕人，連龍洞夜市都靠性價比碾壓——

而有的商業(yè)體，就像過氣網(wǎng)紅，既拼不過新晉頂流，又放不下身段接地氣。

還有部分“黑心商家”的存在，更讓人流雪上加霜。

最終，淪為CBD里的“過氣貴族”。

干商業(yè)，要么精準抓捕消費者，要么像把市井玩成藝術，要么在冷清中慢慢涼透！

這，可能就是羊城商業(yè)的生存法則。有人慢性死亡，有人加冕稱王

沒有永恒的商場，只有永恒的適者生存！

那在廣州，誰在崛起？

大家知道，今年開始是廣州的商業(yè)大年，10+家商業(yè)體陸續(xù)落地，令人遐想連篇。

廣州部分重點商業(yè)一覽
制圖:房頻
來源:綜合整理

在五大世界級商圈中，除了太古匯所在的天河路-珠江新城商圈，以及去年已經(jīng)開業(yè)的廣州塔廣場；

其余幾大商圈的重磅商業(yè)體，也即將登場——

最快亮相的，是長隆萬博的「K11 Select」！

△圖片來源：小紅書，侵刪

作為8萬㎡全業(yè)態(tài)商業(yè)體，它的出現(xiàn)，直接補上長隆萬博商圈的一塊商業(yè)拼圖；

其主打華南首個寵物友好型購物藝術中心，主打“人寵同樂”新體驗；

此前，已經(jīng)有網(wǎng)友進入K11 Select進行內(nèi)飾初探，風格很“新世界”：△圖片來源：小紅書，侵刪別忘了，還有長隆萬博萬象商業(yè)，三天前舉辦了奠基動工儀式。這只是開胃菜——2026年的白鵝潭，才是真正的“商業(yè)世界大戰(zhàn)”主戰(zhàn)場！
比如領銜出擊的聚龍灣太古，在2025年底就開打前哨戰(zhàn)，開放首開展示區(qū)。藝術展×潮流快閃×限定盛事，這波預熱操作直接把期待值拉爆！僅1.5公里外，廣州首座萬象城已亮出王炸，據(jù)說云集國際大牌。預計明年五一，白鵝潭萬象城正式開業(yè)！今年底，大家就能圍觀它的鎏金外立面，一窺它要如何閃耀珠江。
目前，同步開建的還有廣州首個國際級港灣碼頭，主打健康方式的商業(yè)。

當然，還有廣州南站ICC、廣州北站免稅綜合體等地標，也在憋大招。

可以預計，廣州商業(yè)即將迎來“神仙打架”。

一路卷的廣州商業(yè)，有的在競爭中沒落，有的在競爭中強勢崛起，成為商業(yè)引領者。
未來，還有誰會脫穎而出，讓時間來見證。如有意在廣州買房，不妨與房小哥聊聊