就在剛剛，浦東北蔡的浦發(fā)蓮園1批次日光清盤，是2025年浦東第一個賣爆的項目。

有人說北蔡這么破、這么荒，為什么還能賣這么好？

張江是個神奇的地方，因為房價讓很多上海人看不懂：

明明這么遠的地方，為什么價格可以這么貴？

張江科學城很大，但核心區(qū)就是在中環(huán)的地鐵2號線張江高科/金科路/廣蘭路沿線，也就是圖片中的張江核心區(qū)位置。

在這個片區(qū)里，目前房價最貴的就是張江湯臣豪園，其中1-2期價格便宜，3-4期價格貴，大約在12-13萬/平（不含稅），依舊是不便宜的。

這里最大的賣點除了地段之外就是學區(qū)，張集初中給小區(qū)加了很大的分數(shù)；對于張江這個牛馬板塊來說，教育是大家非常看重的一點；

同理，這也是唐鎮(zhèn)今天二手房價還能維持9萬/平的很大原因。

從地鐵站角度來說，張江的房價以張江高科/金科路為核心，然后往外遞減——

張江房價的邏輯是，距離產(chǎn)業(yè)越近的地方價格越貴，和環(huán)線無關(guān)。

說到這里，我們就可以理解為什么浦發(fā)蓮園今天可以觸發(fā)積分+日光清盤，唐鎮(zhèn)的保利天奕和浦發(fā)唐城的熱度也不低了——

核心區(qū)1000萬買兩房、1500萬買三房，而新房1000萬內(nèi)就能三房、1500萬四房；

有人愿意買核心區(qū)好地段，但畢竟商品房樓齡已經(jīng)接近20年了，也總有人愿意買品質(zhì)更好的新房，也就自然會賣得掉。

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01 “項目盤點”

目前，張江核心區(qū)的二手房小區(qū)品質(zhì)不錯的就是張江湯臣豪園3-4期，但是1000萬連兩房都買不到、1500萬內(nèi)買不到三房。

而同價位，目前張江周邊的新房選擇倒是不少——

即將開放售樓處的保利天奕目前已經(jīng)確定首開樓棟位置，約100-137平戶型總價預計700萬級起步：

項目約100平A1戶型總價預計800萬級，主臥及書房都擁有270o轉(zhuǎn)角飄窗，連主衛(wèi)都有270度飄窗；

入戶玄關(guān)區(qū)S墻設(shè)計，結(jié)合玄關(guān)柜，提升一體化效果；

建面約122平四房B1戶型是唐鎮(zhèn)板塊很有競爭力的產(chǎn)品，同面積房源大多都是三房，四房的功能性很有優(yōu)勢：

建面約137平四房C1戶型采用一梯一戶設(shè)計，邊套主臥和122平一樣擁有270度采光視野；

總價段預計在1200萬級，在張江核心區(qū)的張湯4期可能連兩房都不夠。

根據(jù)高德地圖測繪，項目西地塊直線距離2號線唐鎮(zhèn)站1號口僅約130米左右，全上海能做到地鐵直線200米內(nèi)的小區(qū)僅約5%，「地鐵房」一定是項目的一大主打賣點，而且在唐鎮(zhèn)這個地方非常有優(yōu)勢。

保利天奕已經(jīng)開放樣板房，感興趣的同學可以私信我了解更多：

昨天下午，浦發(fā)蓮園1批次成功清盤日光，項目2批次和實景示范區(qū)即將上線，現(xiàn)場已經(jīng)有部分對外展示——

外立面看著都開始有點寶華的味道了，1-2層是干掛石材很漂亮，3層以上多層次的細節(jié)勾勒搭配古銅色金屬材料，南向立面的門窗部分用了金屬門套包裹，搭配石材色澤的真石漆，質(zhì)感上完全看不出是涂料：

示范區(qū)內(nèi)部還是半工地狀態(tài)就不拍照了，項目這次3個戶型都在實地做了實體樣板房，目測樓間距有35-40米左右，對于14層的小高層來說已經(jīng)很足夠了；

我們是下午4點左右到的現(xiàn)場，可以看到1樓也是陽光照得到的：

浦發(fā)蓮園最大的一個標簽其實就是「900萬能買中環(huán)三房」。

根據(jù)2024年上海新房成交數(shù)據(jù)：

中環(huán)均價已突破12萬、套均面積約153平，總價2000萬稀松平常；

外環(huán)均價突破900萬，新房均價約8.8萬/平。

也就是說：

上海今天外環(huán)新房平均都要900萬了，中環(huán)的浦發(fā)蓮園也就是900萬。

項目實景示范區(qū)即將開放，主力900萬級上車中環(huán)三房；感興趣的同學可以私信我預約參觀：

另外，唐鎮(zhèn)的浦發(fā)唐城5期目前也正在認購，項目均價7.4萬，主力推出約89-106平小高層三房戶型：

項目正在認購中，600萬級上車2號線地鐵房；感興趣的同學可以私信我預約參觀：

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