合肥西貴之地董鋪湖，始終是樓市頂豪的代名詞。

從碧海山莊到綠城詠溪雲廬，這里承載著合肥人對“湖山墅居”的終極想象。

沒錯，董鋪湖板塊又供地了！

NO. 1｜壹

48.3畝湖岸宅地，改寫板塊“稀缺籌碼”

根據合肥市自然資源和規劃局發布的長江西路與玉蕾路交口東北角（SS12-F-05）地塊控制性詳細規劃，這宗即將入市的住宅用地位于蜀山區核心地段。該規劃占地面積約146.85畝。

其中居住用地48.3畝、公園綠地22.65畝、溝渠11.85畝、公園綠地15.9畝、教育用地14.85畝。

根據上述的規劃，我們能看出首先居住用地面積只有48.3畝，也是現在市場普遍的小地塊，容積率≤1.8，大概率打造小高+洋房的配置。

另外從規劃圖能很明顯的看出，綠地的覆蓋面積很大，并且三面包圍住宅用地，而且最大的特點就是中間有一個11.85畝的溝渠。

如果在這邊居住，有小河、有綠地，并且蜀山區2號線振興路站就在樓下，居住舒適度拉滿。

如果該地塊后期入市，參考周邊的地價，例如同板塊的招商春和景明，蜀山SS202403地塊，當時拿地成交樓面價10625元/平米，總價5.9億，成交單價850萬元/畝。

對于這宗地塊，后期入市除了自身的配置，另外交通便利，所以地價是有可能會比蜀山03號地塊高的。

NO. 2｜貳

老牌小區“以價換量”，別墅依舊堅挺

董鋪湖板塊一直都是合肥的富人區，2000年初的碧海山莊、和莊別墅皆位于此。近年來，華潤、中海、龍湖等一批低密住區也圍聚在董鋪湖南岸。

板塊位于蜀山主城核心區域，縱享蜀山老城區的所有醇熟配套。一山一湖一島一園，不可再造，珍貴無比，周邊大蜀山、董鋪湖水庫、四季花海、植物園、科學島環繞，城區綠化覆蓋率、林木綠化率、人均綠地面積均居全市首位。

董鋪湖板塊憑借一線湖景和1.1-1.2的超低容積率，成為合肥頂豪的主戰場。綠城詠溪雲廬下疊產品備案價最高達7.37萬/㎡，刷新合肥房價天花板，而板塊成交均價連續3個月上漲至3.1萬/㎡。

來源：合肥樓市董鋪湖水庫實拍

該控規周邊的大富山莊、大富鴻墅、中海原山等也都是董鋪湖板塊早期的別墅小區。

中海原山是中海在合肥打造的第一個項目，其時為2011年。由高層和別墅組成。目前大多數成交的為高層，均價在1.4萬/m2。價格優勢大，所以成交量還是蠻高的。

來源：好好選房

別墅的價格掛牌價都在600萬-1200萬，面積都在400m2左右，因為總價高，而且別墅的受眾本身就不多，能承受這個價位的也很少，所以目前二手房成交不多。

來源：貝殼找房

大富鴻墅小區共31棟聯排別墅，總戶數160戶，樓間距60米，戶型主要是410平中間戶和428平邊戶。目前掛牌價在2-3萬/m2，總價也都是大幾百萬甚至上千萬。

來源：貝殼找房

總體來看，板塊內的二手房熱度較高，因為在現在新房競爭越來越“卷”的情況下，使得很多二手房“以價換量”，所以整體成交量很可觀，但二手的別墅價格依舊堅挺。

NO. 3｜叁

高端豪宅是穿越經濟周期的“硬通貨”

董鋪湖板塊的新房也是大多面向高端改善：

綠城詠溪雲廬以4-6F的低密度疊墅產品為主，容積率1.1，而且有大面積的落地窗和露臺設計。靠近董鋪水庫一側為四層，其他為六層，部分產品得房率可以做到120%左右，單價2.8-7.37萬/㎡。

需注意：客群較為純粹，是合肥目前新房價格天花板。

招商春和景明是蜀山高科、蜀山城投拿地，招商代建，規劃16棟，5棟7F+9棟8F+2棟11F，共420戶。容積率1.2，戶型以115、132平為主，163平次之，209平戶型僅14套，很少見的純洋房小區。

需注意：放風價300萬起，剛需客群慎重考慮。

晶宮山水拾光規劃為10-17F的小高層，戶型125-143m2，成交備案均價2.6萬/m2，價格比較穩定。

項目相對而言性價比高，董鋪湖板塊入門級改善盤，低密舒適，10-17層小高層設計，容積率1.8，居住密度適中。距地鐵2號線，通勤效率較為方便。

需注意：開發商品牌較弱，在合肥缺乏標桿項目。

招商天青臻境鄰近樊洼西路，推窗見湖。共規劃10棟洋房（7-11層），5棟小高層（14層），即將清盤，目前價格3萬+/m2。

需注意：學區一般，庫存不多。

NO. 4｜肆

總結

董鋪湖的每一次供地，都在重塑合肥人對“豪宅”的認知。

這宗48.3畝宅地的入市，不僅是土地市場的風向標，更是一場關于湖山資源的終極爭奪。

對于購房者而言，此刻的董鋪湖，正站在“舊豪宅”與“新頂豪”的歷史交匯點——是抄底老牌別墅，還是押注未來標桿？答案，或許就藏在土地的價簽與產品的藍圖中。