我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過14年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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粉絲

提問

段哥，我們目前看到了一套房，房東給中介報價**萬，說是前面還有一組其他客戶在排隊面談，中介喊我們搶先去談，但是我害怕搶先談就給高價了，但如果不搶先又容易被前面一組客戶給買了，咋辦呢？

房段子解答

你是典型的既怕又怕，既要又要啊。 說到底，這是二手房面談的博弈問題。

粉絲說目前看上了一套二手房，心動的概率還是比較高，畢竟也存在較高的緊迫性，大概有80%的想法是買下來。

現在房東報價155萬，但前面有一組其他的面談客戶，給到了150萬房東拒絕了，還在面談中。

問題在于，我們要不要直接去找房東面談？還是說等前面一組客戶談崩了再去面談？

直接找房東談的話，可能會以153-154萬的價格“追高”，讓房東得利。

等前一組客戶面談的話有可能被他們搶先拿下，估計152-153萬成交，這樣雖然沒追高，但是也失去了一次良好的買入機會。

現在房東可能就想反復拿捏前一組客戶和我們，價高者得，我很明白房東的想法，不想讓他得逞，但是也聯系不上前一組客戶，不好溝通合計。

總結下意思，既怕買到高價，又怕買不到，從博弈的角度來說，應該怎么處理才最客觀科學理性？

針對這個問題，其實沒有標準答案，我問了Ds、Kimi以及豆包。

Ds建議：立即以151萬為起點開啟談判，設置152.5萬為硬性上限，在2小時內結束博弈。根據賣方反饋動態調整，若觸及153萬則啟動備選方案，此時綜合期望值最優。數據顯示在二手房競價博弈中，主動方在首次報價后24小時內達成交易的概率比被動等待高37%，而最終成交價差異中位數僅為0.8%。

Kimi建議：結合博弈論的“納什均衡”思想，最優策略是主動出擊，但通過談判試探房東的底線，同時避免暴露自己的真實意圖。1、直接聯系房東問底價；2、如果房東拒絕，那么用152、153萬來探明底價；3、pua房東，比如說另一組客戶和你都有打算看談別的房子了；4、堅持底線，比如153萬。

豆包建議：直接面談，亮出你的上限和誠意： “這是我結合前組報價和市場行情的合理價格，如果可以，馬上給你打錢，全款！”

從大家的經驗來看，有什么更好的辦法嗎？

粉絲提問

你好，我們打算首付60萬，公積金貸款80萬內，買房總價120-140萬。目前我們自住溫江柳城印象套二，有一個娃娃，加上父母5個人，考慮改善點的二手房。買房需求聚焦于溫江區楊柳河、鳳溪河地鐵站周邊，具體為：需是電梯地鐵房，期望離現居地楊柳河小區近以便與父母共餐；已看的明信城、合誼萬景臺小區各有不足。同時存在三大疑惑：是否等明年購房、當下是否入手合誼萬景臺、有無其他小區推薦，以及關注周邊小學教學水平和是否能購置更好學區房 。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

目前你們想法是140萬以內，最好是120-140萬的買法，雖然放在成都不高，但是在溫江還算是比較合適的了，電梯房，偏剛改的產品是沒問題的。至于首付和貸款這個自行分配，沒啥問題，現在公積金政策、利率都比較低，是趕上好時候了。

從自住的房子來看，柳城印象本身就是在鳳溪河周圍，屬于地鐵房范疇，以后你們要蹭飯的話，只要依托地鐵概念，就沒有問題。這套房是79p套二，孩子也越來越大了，明顯是住不下了，單純當做你們父母的養老，飲食起居還可以，你們一家三口是時候獨立出來了（前提是不賣柳城印象的話）。

從你們先買房的大方位概念來說，楊柳河地鐵站、鳳溪河地鐵站周邊地鐵房問題倒也不大。

明信城AB區算是周邊比較典型的次新盤了，你們預算140萬內的，真的就超預算了嗎？我覺得未必。先不說否定這個樓盤，至少從預算的角度來看，一方面我認為有朝向視野采光滿足要求的套三套四，另一方面價格即使不合適，那么也完全可以按兵不動，耐心等待滿二稅費降低，等待房價的進一步刺激下行，等待偶爾的房東繃不住后你們的撿漏砍價。

旁邊的合誼萬景臺，也是非常非常次新的樓盤，說實話，符合價格預算的也很多，甚至不乏是大套三套四，但一方面清水房居多，另一方面未滿二稅費高，再者就是步行到地鐵站大概是900多米了，你們長期依托地鐵上班通勤的話，壓力比較大。

所以我從個人經驗的角度來說，價格是其次的，真的不要為價格困擾自己，等等黨終有春天。我認為真正優質的戶型房源，真正優質的地段通勤，這個才是完美的買法。

合誼萬景臺和明信城兩個小區不知道你們去實地對比過差距，喜好沒有？差別是不是很大？如果差距大，那么優質的這個盤（如合誼）能否忽視其他缺點？如果差距小，那么就應該選擇外部環境更好的明信城？

至于說其他的樓盤，我建議還是要多看多比較，比如看看和信孔雀天成、光華瑞廷、選擇優質的樓盤本身是很重要的。

總結一下，合誼萬景臺，這個樓盤目前成交行情來看，單價就是1萬左右，清水+高稅的大背景是這樣，但這不代表就是永遠不變的正確的買入機會。我覺得不妨等一等，熬一熬。

熬到房子滿二沒有高額增值稅了，熬到房東進一步下探跌破萬元關口，我認為還是有買入的機會的。

粉絲提問

你好，我是追問，之前咨詢過，目前有新川中德，萬象城華潤房產，孩子5歲，有二胎，夫妻雙方不含公積金一年有50萬，存款200萬，父母無房，想還孩子準備中等學區房，父母也有更好的居住環境，希望保值增值。目前看了鳳城二期、三期的套四戶型。之前看過翡翠城站南萬科等。

房段子解答

較早前房段子粉絲問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

回顧一下你的情況，本身是持有華潤7期，然后還有中德躍層，然后在考慮翡翠城三期、站南、萬科等買法，期間也考慮過寬窄學府，但是放棄了。年初最終我們建議的是翡翠城可以考慮，畢竟的確更低密改善，但是還要補跌，所以建議觀察為主，針對特殊樓層，我們也做了特殊的計價分析。

現在來說，直接進入了表格問答2分析，現在家庭年入大概50多萬，是二胎家庭了，恭喜恭喜，然后父母是有養老，所以家庭結構是很優質的。家里的華潤7期我覺得還可以繼續持有自住，整體價值是不錯的，就是初中一般，高密一些，但我們另外去買二套，主要就是尋求偏低密改善，兼顧讀書還有保值性的買法了。

萬科城市、站南被放棄了，翡翠城我覺得依然可以考慮，就是我們最開始分析的那樣哈，現在依然處于觀察期，還沒觸底。

另外一個角度就是看大源片區，學區不多說了，初中是比較均衡優質的，不知道你們夫妻上下班通勤會不會遠呢？但男方是程序員在大源所以反而比華潤更近一些？考慮到這個角度，也是很不錯的片區買法，就是要適當犧牲女方的通勤了。

1、翡翠城三期的這套房，2樓帶露臺，是高層產品，3T4，房東心理預期415，你們預期400萬。到時候你們假離婚操作下來，組合貸利率是低一些，稅費也因為二套房更低一些，這種操作辦法我是支持的，反正把優勢集中把握到手，具體實操自己去做。

價值我分析過，你翻翻聊天記錄，我認為應該是2.8（清水房）*（133+14/2）*0.9+40*2.8*0.25+30*2.8*0.1=352.8+36.4=389.2萬左右。

其中14/2是室內套內實得多得的面積部分。40平是產權花園，按照1/4折價。30平是無產權花園，按照1/10折價。

也就是說這套房我覺得390萬的總價是符合市場價值的，如果按照半年來的市場演變，那么380萬我估計也是可能的，就看房東能否認清形勢了，如果冥頑不明，或者說你們確實愿意多溢價也愿意買下來，那我無話可說，是你們自己的決定哈，總之我覺得在380-400萬之間是沒啥大問題的。

第二套是華潤鳳凰城二期的清水房，法拍房，這套房你們要走法拍的話，我感覺就復雜一些了，因為我涉及法拍的很少。過戶風險主要是找法院這邊了解多次抵押情況，物業水電欠費情況，是否有長租（買賣不破租賃）等問題，如果沒有問題的話，可以參與進來拍賣。

現在起拍價是320萬，146戶型的行情應該是在3.1萬左右（此前有3.3、3.2萬成交的，但是屬于年初年中了），作為清水房的話，我覺得-3k沒問題吧？也就是還按照2.8萬的單價來計算，由于不知道是不是特殊樓層（有沒有額外的花園贈送），所以估計價值在408萬左右，但考慮到法拍的特殊性，比如一些稅費流程，所以還要適當往下壓，比如400萬內，才算是基本平價買入的價格。如果要達到性價比的話，那么就還是像我說的，按照390、380萬的上限去考慮，起拍價320萬，留給你們止損的價格空間并不多。

也就是說，這兩套房其實有共通之處，都是華潤開發，都是房齡也不小，都是大戶型，都是偏低密改善的產品，總價的價值也很雷同，就看到底的法拍能更低，還是翡翠城的房東心里接受度更低？這是外部的緣分。

內部的角度來說，也要看你們是否喜歡對應的戶型，樓層，視野采光，從內心去看看到底哪個住著更舒服？至于外部的地鐵公園學區養老醫院，我覺得都很不錯，任選其一都沒問題的。

1、哪一套更抗跌？兩個實力相當，主要是看哪一套的最終總價更低。

2、鳳凰城二期已經是老大，但不破哈，真正的破你可以去看看對面的中海蘭庭，華潤的物業維護保養是不錯的，這點來說保值性還是有，不會淪為純粹的老破大。至于說最低價位，跌破2萬可能性很小，當前行情是3.1萬，未來我覺得可能2.8萬左右算是最最低的行情了，但時間周期可能很長，不一定能等到這么久，買房也要看你們的緊迫性，自住消費觀。

3、法拍總價我建議是控制在380-400萬（含車位）這是針對當前市場的一個建議，不代表后面還能是這個價格。當然，你要完全按照鳳凰城一期、二期低樓層，噪音樓層的價格去比對，估計也個夠嗆，這些價格存在偶然性，也存在瑕疵性。

4、學區需求是一方面，你們老人的低密改善需求也是一方面，如果能犧牲后者不那么著急的話，我覺得也可以等一等，再繼續觀察。大源假設合并中學的話，會對房價有利空，但不是很大的波動，因為主要的初中學區已經成長起來了，大源也不只是學區在支撐著價值。

5、中德的這個，強行處理的話，物業是必然要干預的，我建議還是先禮后兵，再找找別的關系來疏通下，如果還是不行，那么就試試偷偷的強行開吧，沒有被發現那么就就抓緊賣點賣房；被發現被阻撓了，那么就恢復，成本也不高，還是按照平層認了。