在城市化浪潮與政策紅利的雙重催化下，中國長租公寓市場已從萌芽邁向成熟。年輕一代的租住需求升級、資本市場的持續涌入、產品形態的迭代創新，共同勾勒出這一領域的活躍圖景。

本期，讓我們基于調研數據從行業驅動邏輯、業態演變、投資風向與城市樣本切入，解碼長租公寓市場的底層邏輯與未來機遇。

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租房周期延長 部分已突破10年

長租公寓在中國的強勢崛起，本質是人口流動規律與政策導向雙重引擎的共振成果。隨著超大城市虹吸效應凸顯，全國超 40% 流動人口涌入，其中 20-39 歲青年群體占一線城市總人口的 35%-50%。在晚婚晚育趨勢與家庭小型化（戶均人口降至 2.62 人）的雙重影響下，租房周期顯著拉長，部分群體租房時長已突破10年。

這一現象背后，高昂的房價與購房壓力構成經濟桎梏，而 “輕資產生活” 理念的盛行促使新生代更注重居住體驗而非房產持有。加之《住房租賃法》落地與 “租售同權” 政策推行，租戶權益得到切實保障；長租公寓、保障性住房品質升級，配套服務日益完善，共同推動住房租賃市場邁向長期化、規范化發展新階段。

金融端，REITs金融工具與租賃用地供應改革雙輪驅動，保租房公募REITs年化收益穩定在4%-5%，為行業注入強流動性。

而一線城市房價收入比超國際標準兩倍，徹底重塑年輕人選擇邏輯：

1、高房價倒逼：北上深房價收入比超25:1，租房成本僅占收入的30%，經濟性優勢凸顯；

2、觀念升級：URI調研顯示68%的90后認為“租房≠將就”，愿為短通勤支付租金溢價20%；

3、政策杠桿：“納保”項目稅收減免達15%，REITs發行規模破百億，資本退出渠道打通。

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供給激增超60% 小戶型占70%

長租公寓的競爭已從房源數量轉向效率與體驗的較量。全國頭部品牌管理房源三年激增超60%，2024年存量突破180萬套，但供需錯配仍是痛點。值得一提的是，長租公寓以“小戶型+高性價比”快速填補市場缺口，占比高達69%。

市場的進化路徑清晰可見：

1、供需錯配：租賃市場面臨顯著的空間失衡困境，外環外項目占比高達 61%，大量房源與人口密集的核心城區及就業集中區域空間錯位，致通勤成本高、居住便捷性差，加劇供需結構性矛盾，亟待通過資源優化配置與智能調配手段破局；

2、需求分層化：20-35歲租客占80%，企業定制戶型（如IT人才社區/網紅社區）、銀發公寓等垂直產品；

3、運營生態化：頭部品牌成熟項目出租率94%，社群活動參與率超50%，租客投票決定公共空間改造，黏性提升30%。

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投資邏輯從“賺快錢”到“賺慢錢”

URI城市租住調研顯示，93%的機構押注長租公寓賽道，但投資邏輯已從“賺快錢”轉向“賺慢錢”。早期 “高收低出” 的激進模式風險頻發，隨著市場進入存量時代、政策大力扶持租賃市場，疊加 90 后、00 后品質租房需求崛起，行業發展邏輯生變。如今，企業轉向精細化運營，通過長期穩定租約控成本，借智能化管理提效；同時拓展保潔、生活服務等增值業務，以提升居住體驗與溢價空間，謀求長期穩健收益。

經調研，重資產收購仍占主導地位，占比約90%，但聯合開發、存量盤活等模式崛起，國企通過REITs退出實現年化收益5.2%。

市場分化加劇：

1、賽道選擇：長租公寓市場呈現明顯分化，中高端公寓與保障性租賃住房（“納保”）形成差異化賽道。受政策紅利傾斜及經濟下行影響，“納保” 等大眾化項目關注度倍增，成為市場新焦點；

2、成本博弈：近年，60%的機構下調收購價預期，存量改造成本較新建低30%，不良資產重組收益率沖高至18%；

3、退出創新：保租房REITs二級市場溢價率8%，險資通過“買入-運營-REITs退出”閉環實現年化收益6.5%。

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滬版范式構筑城市生態基底

1、產城融合：張江科學城以 “15分鐘職住圈” 為核，依托智能算法精準匹配企業擴產需求與房源供給，實現產業升級與居住保障的動態協同；2、發展領域：臨港試點社區創新推行 “節能積分制”，將人均能耗降低 18%，租客可通過減碳行為直接抵扣物業費，探索出可持續居住新模式；

在城市空間革新浪潮中，上海率先將長租公寓從傳統配套工程升級為城市生態的核心基座。截至 2024 年，全市長租公寓存量達40萬套，雖61%布局于外環外區域，卻憑借創新運營實現租金坪效反超內環 10%，打造出極具示范價值的“上海范本”。

其成功密鑰聚焦三大維度：

3、社區治理：租客 “社區議會” 自治機制，居民通過民主投票主導健身房、共享辦公空間改造，活動參與率突破 60%。

上海通過構建職住平衡指數等數據化運營體系，徹底打破“產 人 城”割裂格局，推動城市空間從功能分離邁向深度耦合，為全國長租公寓高質量發展提供可復制的創新路徑與實踐樣板。

當租房從“過渡選項”變為“生活方式”，長租公寓的使命已超越居住本身——它是青年安放理想的容器，是資本長線布局的載體，更是城市更新的操作系統。

未來勝負手在于“資管能力”的較量——從粗放擴張轉向精細運營，從單一房源競爭升維至全生命周期管理。若能攻克產品標準化、退出渠道多元化、服務社群化三大命題，長租公寓或將從“租房選項”躍升為“居住新范式”，成為城市化下半場的價值錨點。

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數據來源：公開數據 URI城市租住復核整理、URI城市租住 Data Bank

撰文: URI城市租住研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶