新規之下，神仙打架！

　　近期，昆明一大波新規產品密集露面，這些項目身上，都有一個頗為顯眼的標簽，即高得房率。

　　目前，至少15個新盤基本實現“零公攤”或“負公攤”，有項目得房率已接近130%，產品力卷成麻花。

　　昆明新盤狂刷得房率

　　15盤基本實現“零公攤”

　　早在去年，昆明就有不少項目向高得房率發起沖擊。

　　比如，邦泰璟和的得房率約97%-99%，萬科桂語東方和萬科都會半島的平均得房率約100%。

　　另外，義承·丹霞翠嶼作為昆明一環內僅有的第四代住宅，得房率約101-104%。

　　隨著高層反復強調發展高品質住宅，去年9月，昆明緊跟步調，進一步放開了規劃限制。

　　在新規指引下，昆明樓市的新房得房率再上一個臺階，從“零公攤”直奔“負公攤”。

　　到了今年，甚至有新盤得房率接近130%。

　　｜昆明樓市一線制

　　那么，這些產品究竟有多“逆天”呢？我們一起來看看：

　　1

　　邦泰觀云，實得率約120%的四代宅

　　作為昆明新規后首個亮相的第四代住宅，邦泰觀云的實得率相當亮眼。

　　項目主推建面約143-199平戶型，實享率約120%。

　　以建面約143平戶型為例，邦泰設計了4室2廳2衛、4室2廳3衛兩種格局。

　　不管哪種格局，每個獨立空間的面積都足夠充裕，比如面積約40平的空中庭院，以及面積超60平的LDKB一體化餐客廳等。

　　算下來，這個戶型的實際使用面積，可以比肩市面上建面約200平的產品，確實給到了業主越級式的居住體驗。

　　據了解，邦泰觀云已于4月12日正式開盤，首開就賣出了約2.56億的好成績。

　　可見，四代宅加高得房率的配置，成功讓項目收獲了較高的市場認可度。

　　邦泰觀云建面約143平戶型圖

　　｜昆明樓市一線制

　　2

　　卓越滇池晴翠，得房率約126%的低密洋房

　　近期，卓越滇池晴翠推出新地塊，主推建面約115-143平產品。

　　這個地塊雖然沒有做當下時興的第四代住宅，但低密洋房的設計，同樣備受矚目。

　　據了解，該項目的得房率約126%，建面約115平的產品，實際使用面積可達約145平。

　　｜昆明樓市一線制圖

　　3

　　旭輝廣場二期，實享率接近130%

　　旭輝廣場二期位于嚴加山路與司家營街交匯處，是北市區首個第四代住宅。

　　項目主推建面約107-138平產品，得房率最高接近約130%。

　　目前，昆明市面上的大多數四代宅項目，都更偏愛大戶型，相比之下，旭輝廣場二期的面積段更小。

　　這意味著，項目總價將更可控，對于部分首改家庭而言也更加友好。

　　旭輝廣場二期樓棟效果圖｜圖源：自規局

　　一年內實現3次迭代

　　高得房率產品將成主流

　　短短一年內，從接近100%到突破100%，再到沖擊130%，昆明得房率已實現3次迭代。

　　并且，在高得房率的這條賽道上，昆明新項目還將繼續卷下去。

　　就拿近期過規的幾個新盤來說，雖然目前暫未公開具體得房率，但卻十分值得期待。

　　比如中通聯大書山，疊加了第四代住宅和低密洋房的雙重BUFF，從效果圖看，家家戶戶都擁有超大空中陽臺。

　　目前，該項目的戶型和得房率暫未公開。

　　不過，諸如邦泰觀云、卓越滇池晴翠A3地塊、旭輝廣場二期等新規產品，平均得房率基本在120%上下。

　　參考來看，未來中通聯大書山的得房率大概率也在這個范圍內。

　　中通聯大書山效果圖｜圖源自規局

　　同處于呈貢的新盤邦泰春華序棠園、邦泰映悅花園，主推小高層產品，其中邦泰春華序棠園還將打造為四代宅。

　　基于邦泰近兩年在昆明推出的新品，都有高得房率的特點，這兩個項目的得房率大概也不會低。

　　可以預見，未來的昆明樓市，高得房率產品將逐步成為主流。

　　邦泰春華序棠園效果圖｜圖源：昆明自規局

　　不僅如此，以目前的趨勢看，高得房率產品正在逐步從改善市場，向剛需市場兼容。

　　前幾天，東方潤麒戶型圖曝光，主推建面約89-143平產品，得房率約93%-102%。

　　雖然在新一代產品中，它的得房率不是最高的，但相比其他剛需產品，已經有了質的飛躍。

　　再加上東方潤麒更專注小戶型，總價相對更低，對首置群體而言更為友好。

　　｜圖源東方潤麒官微

　　產品不斷更新迭代

　　二手房壓力倍增

　　產品得房率不斷提升，對于接下來打算入手新房的買家而言，當然是利好。

　　但對于二手房而言，可能就沒有那么樂觀了，尤其是高容高密的二手房，將加速貶值。

　　過去15年，為滿足市場所需，昆明商品房建設的大多為高容、高密的剛需性樓盤或回遷住宅。

　　這些項目中，不乏公攤較大的，得房率普遍在75-80%左右。

　　比如江東鉑悅灣建面約67平戶型，公攤就有18.5平，實際使用面積約48.7平，得房率約72%。

　　相比之下，新產品的優勢十分明顯。

　　鉑悅灣業主產權證｜粉絲供圖

　　再加上，不少二手房還存在房齡較大的問題，這就導致未來想要出手更加困難。

　　尤其是二手房的掛牌量還在不斷攀升，截至目前，僅鏈家平臺上的昆明二手房掛牌量就已超6.5萬套。

　　與去年9月相比，掛牌量激增近1萬套。

　　這種情況下，手握高容、高密、高房齡二手房源的買家，不如盡早加入置換大軍。

　　當然，對于買家而言，除了得房率這個選項外，還要綜合自身需求，選擇地段、配套均好的項目。

　　｜圖源鏈家平臺

　　如果買房，你會等新產品嗎？

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