作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

四年前拍的地，三年前買的房，驗(yàn)證時刻到了。

一筆買房賬

兩年前，龍崗新生雙龍板塊作為價格的洼地，當(dāng)時不少人是持觀望的態(tài)度，或者看看其他更有韌性的片區(qū)。

如今檢驗(yàn)這個片區(qū)的時刻來了。

正如曾經(jīng)有讀者朋友所期待的那般，龍崗新生板塊的價格已經(jīng)壓實(shí)在二字出頭，還是沒賣完的新房中掛盤的二手次新房源交易。

2019年3月入市的桑泰龍樾府，66~113平住宅，備案均價約39594元/㎡，單價區(qū)間約，總價區(qū)間約268萬~275萬，而今年3月，一套69.16平二手房掛盤178萬，實(shí)際成交價163.8萬，折合均價約2.37萬/平。

2020年8月入市的頤翠名庭，69~127平住宅，備案均價約39857元/㎡，單價區(qū)間約3.8萬—4.3萬/平，總價區(qū)間約264萬~513萬。

而去年12月一套89平戶型，掛盤270萬實(shí)際成交總價約232萬，折合單價約2.61萬/平；今年3月一套88.62平戶型，掛盤268萬實(shí)際成交總價約258萬，折合單價約2.91萬/平。

2021年2月入市的新霖薈邑花園，74~98平住宅備案均價約39967元/㎡，單價區(qū)間約3.57萬-4.3萬/平，總價區(qū)間約277萬~416萬。

而去年11月一套96.2平戶型，掛盤240萬實(shí)際成交總價約224.5萬，折合單價約2.33萬/平。

要知道，這三個小區(qū)目前還有部分房源未售罄。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺，桑泰龍樾府1411套住宅顯示還剩7套未售，頤翠名庭641套住宅顯示還剩173套未售，新霖薈邑花園802套住宅顯示還剩281套未售。

而目前整個龍崗新生雙龍片區(qū)的存量新房，在轉(zhuǎn)介渠道，也更便宜。

位于龍崗新生的保利招商雍山郡，69~96平住宅，備案均價約39124元/㎡，單價區(qū)間約3.65萬-4.1萬/平，總價區(qū)間約265萬~386萬，748套房源備案，深圳房地產(chǎn)信息平臺上顯示剩余104套未售。

在轉(zhuǎn)介渠道項(xiàng)目已經(jīng)低至六四折，原本最低都要265萬的69平戶型，如今打完折170萬。

如果是兩年半以前選擇了這個項(xiàng)目的業(yè)主，加上杠桿成本，大概率是多花了近百萬的。

若以周邊次新房掛盤情況來看，同面積的房源實(shí)際價格跳脫的可能性也不大。

一方面，周邊二手的次新房房源掛盤均價在三萬左右，實(shí)際同面積段的戶型，價格可能更低。

比如約69平戶型，保利招商雍山郡的新房是約170萬-188萬/套，而桑泰瓏樾花園的掛盤報價不僅有170萬的也有165萬甚至160萬的。

另一方面，龍崗雙龍新生板塊，還有大量的規(guī)劃住宅地塊。

如君勝熙玥灣一路之隔的用地、天芯互聯(lián)東側(cè)的地塊、吉祥悅府東側(cè)的地塊，都是住宅用地。

所以，可以看到，住宅地塊或者新房扎堆的區(qū)域，價格的韌性薄弱些，并且隨著時間推移，慢慢會被市場檢驗(yàn)出來。

從用地開始突圍

新生雙龍只是新房的一個縮影。

如果足夠關(guān)注深圳的全域，會發(fā)現(xiàn)深圳過去出讓的地塊，如今都有了不同的命運(yùn)。

比如通過調(diào)規(guī)的方式，增加了前海媽灣、龍華北站、深圳灣后海、深圳超總、寶安中心這些核心位置的住宅用地。

這些地塊的新房，都賣得不錯。

但有的就賣得不怎么樣了。

所以，通過留意用地的變化，更具有市場的前瞻性。

最近，深圳同樣大手一揮，調(diào)整出了8宗住宅用地，位置區(qū)域包括寶安沙井、南山西麗、龍華梅林關(guān)與上塘、光明中心區(qū)及光明北片區(qū)、龍崗平湖雙擁街以及鹽田。

這些宗地，無一例外都在區(qū)域中不錯的地段。

一方面說明深圳的商業(yè)供應(yīng)已經(jīng)非常多，另一方面說明深圳并非真的無地可供，更重要的是，說明深圳的新房庫存的問題進(jìn)一步得到緩解。

最明顯的，8個月前存量商品房（預(yù)售+現(xiàn)售）可售套數(shù)約5.79萬套，但在8個月過程中，在新增了住宅預(yù)售及現(xiàn)售批準(zhǔn)的情況下， 深圳商品房庫存還是下降到5.26萬套（預(yù)售+現(xiàn)售）。

而今年1-4月深圳就累計新增供應(yīng)了9422套商品房（僅預(yù)售），其中商品住宅8601套（僅預(yù)售）。

所以，對深圳樓市而言，新房庫存方面的壓力，是得到了一定的緩解的，否則不會一次性大手筆地調(diào)規(guī)用地。

而這些新調(diào)整的地塊真正出讓到落成住宅出售，雖然需要時間。

但幾年后市場也一定會檢驗(yàn)出，哪些是真正有價值的地塊。

鑒于目前全國推行好房子，加大高品質(zhì)住房供給，若未來這些地塊入市，大概率帶來的會是更優(yōu)質(zhì)的改善類住宅產(chǎn)品。

目前杭州、成都、上海、北京都通過地塊的出讓，向市場釋放出信心，溢價很高的地塊錨定的新房價格預(yù)期，可以推動新房價格的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

所以，深圳這一批調(diào)整的用地，更值得留意地塊周邊的住宅變化。

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作者觀點(diǎn)，不代表格隆匯立場