“上海樓盤(pán)花語(yǔ)前灣均價(jià)7W的盤(pán)，公區(qū)與樓道質(zhì)量不如動(dòng)遷房，請(qǐng)問(wèn)是否存在內(nèi)部貪腐、資金挪用、現(xiàn)金流緊張等問(wèn)題，是否違背了中央為人民造好房的訴求？”

今年年初，投資者在互動(dòng)平臺(tái)向中國(guó)鐵建的提問(wèn)言猶在耳。

中國(guó)鐵建的回復(fù)則十分云淡風(fēng)輕：“經(jīng)核查，上海花語(yǔ)前灣項(xiàng)目不存在您提到的上述問(wèn)題”。中鐵建也強(qiáng)調(diào)：“公司將始終以高品質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)滿足民生需求，強(qiáng)化全流程精細(xì)化管理，切實(shí)履行‘為人民造好房’的社會(huì)承諾。”

而到今年6月，這個(gè)位于上海閔行區(qū)的樓盤(pán)就要交付了。

但是業(yè)主似乎并不買(mǎi)賬。

01. 屢陷“維權(quán)門(mén)”

事實(shí)上，從去年預(yù)看房開(kāi)始，上海中鐵建花語(yǔ)前灣項(xiàng)目就不斷爆出業(yè)主維權(quán)的消息，本是高端項(xiàng)目，卻一股濃濃地“拆遷風(fēng)”，“貨不對(duì)板”、“降標(biāo)降配”是業(yè)主投訴的焦點(diǎn)，具體還涉及到了“綠化不如公租房”、“西區(qū)大門(mén)與宣傳圖不符”、“兒童游樂(lè)區(qū)粗制濫造”等。

經(jīng)過(guò)業(yè)主代表幾番和項(xiàng)目上“溝通”，目前，花語(yǔ)前灣正在整改，包括綠化、公區(qū)、大門(mén)、兒童樂(lè)園等，不知道這次是否能摘掉“拆遷風(fēng)”的帽子。

其實(shí)，不只是上海的項(xiàng)目，中鐵建在杭州、成都、青島的樓盤(pán)也都曾陷入“維權(quán)門(mén)”，“降標(biāo)降配”都是業(yè)主吐槽的焦點(diǎn)。

比如，杭州中鐵建花語(yǔ)天境曾被投訴“1500萬(wàn)的疊墅已6次漏水加鼠災(zāi)”、成都西派融城業(yè)主的網(wǎng)友爆出“貨不對(duì)版”、入戶大門(mén)質(zhì)量差、墻面反水等問(wèn)題……

這些被投訴的項(xiàng)目也曾為中鐵建貢獻(xiàn)著銷售額。去年 ，中鐵建全年實(shí)現(xiàn)銷售金額951.45億元，在全國(guó)房企中排名第13位，較2023年提升2位。銷售額貢獻(xiàn)最大的為西南區(qū)域，年度銷售額350.7億元，占比近37%；其次為長(zhǎng)三角區(qū)域，為298.5億元。

可惜，銷售額最大的兩個(gè)區(qū)域也是網(wǎng)上業(yè)主投訴的“重災(zāi)區(qū)”。一篇篇業(yè)主帶著血淚的投訴似乎也在告訴中鐵建，在一路狂奔的同時(shí)，別忘了“為人民造好房”的初心。

對(duì)于長(zhǎng)三角區(qū)域來(lái)說(shuō)，上海是中鐵建的主戰(zhàn)場(chǎng)，貢獻(xiàn)了長(zhǎng)三角大半業(yè)績(jī)。但是，2022年、2023年、2024年，中鐵建在上海銷售額分別為254.33億元、176.98億元、180.3億元，排名從第六位退步到了第九位。

由此來(lái)說(shuō)，無(wú)論是規(guī)模還是質(zhì)量，中鐵建在上海都需要再好好加一把勁了。

02.利潤(rùn)總額下滑了五成

從整個(gè)公司的業(yè)績(jī)來(lái)說(shuō)，中鐵建面臨著利潤(rùn)承壓。

不久前，中國(guó)鐵建年報(bào)顯示，2024年，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱“中鐵建”，是中國(guó)鐵建旗下主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)子公司?）開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收718.9億元，同比減少13.7%。毛利率10.92%，較上年減少1.29個(gè)百分點(diǎn)；利潤(rùn)總額12.64億元，同比減少58.18%。

中國(guó)鐵建表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)利潤(rùn)減少，主要是所屬單位交房減少以及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利下降所致。2024年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率降至10.92%，較上年減少1.29個(gè)百分點(diǎn)。

事實(shí)上，中鐵建的母公司中國(guó)鐵建也面臨著業(yè)績(jī)壓力。根據(jù)中國(guó)鐵建的年報(bào)，2024年其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.07萬(wàn)億元，同比下降6.22%，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)222.15億元，同比下降14.87%，實(shí)現(xiàn)扣非凈利潤(rùn)213.25億元，同比下降13.24%。

現(xiàn)金流問(wèn)題也顯露出來(lái)。2024年，中國(guó)鐵建經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由正轉(zhuǎn)負(fù)至-314.2億元，較上一年下降253.9%；營(yíng)業(yè)現(xiàn)金流比率為-2.94%。中國(guó)鐵建表示，是因報(bào)告期內(nèi)銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金減少所致。但是，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流這一指標(biāo)為負(fù)，通常意味著企業(yè)自身造血不足。

從負(fù)債端來(lái)看，中國(guó)鐵建也面臨著不小的壓力。其中，截至2024年底，公司短期借款為1501.53億元，同比增長(zhǎng)83.46%，長(zhǎng)期借款為2813.86億元，同比增長(zhǎng)42.24%，應(yīng)付債券523.21億元，同比增長(zhǎng)21.1%，長(zhǎng)期應(yīng)付款498.36億元，同比20.78%。

不斷增加的負(fù)債也帶來(lái)了財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加，中鐵建2024年財(cái)務(wù)費(fèi)用支出79.46億元，同比大增70.47%，財(cái)務(wù)費(fèi)用占凈利潤(rùn)比重接近四成。

“轉(zhuǎn)型對(duì)于中國(guó)鐵建來(lái)說(shuō)是很大的挑戰(zhàn)。”今年1月，中國(guó)鐵建董事長(zhǎng)戴和根在接受采訪時(shí)曾表示，不轉(zhuǎn)型就是等死，轉(zhuǎn)型失敗有可能是找死，但轉(zhuǎn)型成功就會(huì)脫胎換骨。轉(zhuǎn)型的速度還不能慢，快了可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但慢了就沒(méi)有未來(lái)。所以我們要把形勢(shì)想得更嚴(yán)峻，轉(zhuǎn)型決心要更堅(jiān)定，推進(jìn)措施要更有力。

相比于轉(zhuǎn)型“快”與“慢”，守住質(zhì)量底線或許才是關(guān)鍵。