“上海樓盤花語前灣均價7W的盤，公區與樓道質量不如動遷房，請問是否存在內部貪腐、資金挪用、現金流緊張等問題，是否違背了中央為人民造好房的訴求？”

今年年初，投資者在互動平臺向中國鐵建的提問言猶在耳。

中國鐵建的回復則十分云淡風輕：“經核查，上海花語前灣項目不存在您提到的上述問題”。中鐵建也強調：“公司將始終以高品質產品服務滿足民生需求，強化全流程精細化管理，切實履行‘為人民造好房’的社會承諾。”

而到今年6月，這個位于上海閔行區的樓盤就要交付了。

但是業主似乎并不買賬。

01. 屢陷“維權門”

事實上，從去年預看房開始，上海中鐵建花語前灣項目就不斷爆出業主維權的消息，本是高端項目，卻一股濃濃地“拆遷風”，“貨不對板”、“降標降配”是業主投訴的焦點，具體還涉及到了“綠化不如公租房”、“西區大門與宣傳圖不符”、“兒童游樂區粗制濫造”等。

經過業主代表幾番和項目上“溝通”，目前，花語前灣正在整改，包括綠化、公區、大門、兒童樂園等，不知道這次是否能摘掉“拆遷風”的帽子。

其實，不只是上海的項目，中鐵建在杭州、成都、青島的樓盤也都曾陷入“維權門”，“降標降配”都是業主吐槽的焦點。

比如，杭州中鐵建花語天境曾被投訴“1500萬的疊墅已6次漏水加鼠災”、成都西派融城業主的網友爆出“貨不對版”、入戶大門質量差、墻面反水等問題……

這些被投訴的項目也曾為中鐵建貢獻著銷售額。去年 ，中鐵建全年實現銷售金額951.45億元，在全國房企中排名第13位，較2023年提升2位。銷售額貢獻最大的為西南區域，年度銷售額350.7億元，占比近37%；其次為長三角區域，為298.5億元。

可惜，銷售額最大的兩個區域也是網上業主投訴的“重災區”。一篇篇業主帶著血淚的投訴似乎也在告訴中鐵建，在一路狂奔的同時，別忘了“為人民造好房”的初心。

對于長三角區域來說，上海是中鐵建的主戰場，貢獻了長三角大半業績。但是，2022年、2023年、2024年，中鐵建在上海銷售額分別為254.33億元、176.98億元、180.3億元，排名從第六位退步到了第九位。

由此來說，無論是規模還是質量，中鐵建在上海都需要再好好加一把勁了。

02.利潤總額下滑了五成

從整個公司的業績來說，中鐵建面臨著利潤承壓。

不久前，中國鐵建年報顯示，2024年，中國鐵建房地產（簡稱“中鐵建”，是中國鐵建旗下主要房地產業務子公司?）開發業務實現營收718.9億元，同比減少13.7%。毛利率10.92%，較上年減少1.29個百分點；利潤總額12.64億元，同比減少58.18%。

中國鐵建表示，房地產開發業務利潤減少，主要是所屬單位交房減少以及房地產業務毛利下降所致。2024年，房地產開發業務毛利率降至10.92%，較上年減少1.29個百分點。

事實上，中鐵建的母公司中國鐵建也面臨著業績壓力。根據中國鐵建的年報，2024年其實現營業收入1.07萬億元，同比下降6.22%，實現歸母凈利潤222.15億元，同比下降14.87%，實現扣非凈利潤213.25億元，同比下降13.24%。

現金流問題也顯露出來。2024年，中國鐵建經營活動產生的現金流量凈額由正轉負至-314.2億元，較上一年下降253.9%；營業現金流比率為-2.94%。中國鐵建表示，是因報告期內銷售商品、提供勞務收到的現金減少所致。但是，經營性現金流這一指標為負，通常意味著企業自身造血不足。

從負債端來看，中國鐵建也面臨著不小的壓力。其中，截至2024年底，公司短期借款為1501.53億元，同比增長83.46%，長期借款為2813.86億元，同比增長42.24%，應付債券523.21億元，同比增長21.1%，長期應付款498.36億元，同比20.78%。

不斷增加的負債也帶來了財務費用的增加，中鐵建2024年財務費用支出79.46億元，同比大增70.47%，財務費用占凈利潤比重接近四成。

“轉型對于中國鐵建來說是很大的挑戰。”今年1月，中國鐵建董事長戴和根在接受采訪時曾表示，不轉型就是等死，轉型失敗有可能是找死，但轉型成功就會脫胎換骨。轉型的速度還不能慢，快了可能會有風險，但慢了就沒有未來。所以我們要把形勢想得更嚴峻，轉型決心要更堅定，推進措施要更有力。

相比于轉型“快”與“慢”，守住質量底線或許才是關鍵。