樓市是否回暖？戰(zhàn)報(bào)可以撒謊，戰(zhàn)線沒(méi)法撒謊。

　　拋開(kāi)那些真假難辨的數(shù)據(jù)，舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，銀行已開(kāi)始拒收“斷供房”。

　　對(duì)斷供超過(guò)三月的購(gòu)房者，銀行不再?gòu)?qiáng)制拍賣(mài)房產(chǎn)，而是允許購(gòu)房者協(xié)商還款。

　　到底是“市場(chǎng)規(guī)律”，這只大手發(fā)揮的能量，讓原本弱勢(shì)的個(gè)人貸款者，在強(qiáng)勢(shì)的銀行面前，終于有了一回議價(jià)權(quán)。

　　貸款買(mǎi)房的胖友都知道，在同銀行簽房貸合同時(shí)，是將所購(gòu)房產(chǎn)抵押給銀行，作為以后的違約擔(dān)保。

　　若購(gòu)房人連續(xù)三月停付貸款，銀行將有權(quán)通過(guò)法院，拍賣(mài)抵押房產(chǎn)。

　　所得拍賣(mài)款，用來(lái)抵償貸款與利息，如果有剩余，將還給購(gòu)房者。

　　若拍賣(mài)房產(chǎn)后，仍無(wú)法償還債務(wù)，購(gòu)房者剩下的債務(wù)，將轉(zhuǎn)為信用貸款，再分期償還。

　　在過(guò)去樓市穩(wěn)步上升的背景下，銀行并不擔(dān)心購(gòu)房人出現(xiàn)斷供。

　　因?yàn)榉慨a(chǎn)的拍賣(mài)款，遠(yuǎn)高于對(duì)應(yīng)的貸款本息，即使在法拍中出現(xiàn)了折價(jià)，這筆損失也早就被首付所覆蓋。

　　但當(dāng)前玩法徹底變了：房?jī)r(jià)不斷下行，各地都出現(xiàn)了棄房斷供，法拍房激增的同時(shí)，出現(xiàn)了大規(guī)模流拍。

　　房產(chǎn)的拍賣(mài)款，已經(jīng)低于對(duì)應(yīng)的貸款本息，銀行即使拿到了法拍款，原來(lái)的房貸依舊是“不良資產(chǎn)”。

　　銀行為了自身利益，不得不“收起鐵拳”，用“懷柔手段”安撫斷供者，確保自身的債權(quán)不受損失

　　這里要說(shuō)一句，即便樓市向上的時(shí)候，“法拍房”這個(gè)大招也是作為威懾，并不輕易使用。

　　因?yàn)榉ㄅ牟皇且痪湓挘且粋€(gè)繁瑣且復(fù)雜的流程，也需要運(yùn)行成本。

　　如果購(gòu)房者連續(xù)三月斷供，銀行首先是協(xié)商，協(xié)商不成才會(huì)向法院起訴。

　　等法院判決生效后，銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行，法院會(huì)進(jìn)行法拍。

　　一套房子從業(yè)主斷供到拍賣(mài)回款，整個(gè)流程基本是2年起步，而且每一步都充滿了不確定性。

　　從法律程序到市場(chǎng)銷(xiāo)售，每個(gè)環(huán)節(jié)都需要付出時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本和人力成本。

　　過(guò)去房?jī)r(jià)上行，就算法拍失敗，銀行也可以選以樓抵債；

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行，如果法拍款不夠，或者出現(xiàn)流拍，銀行收樓收到不是資產(chǎn)，而是包袱！

　　所以銀行為了不虧賬，寧可買(mǎi)房者斷供，也不愿爛在自己手里!

　　現(xiàn)在的斷供不叫“斷供”，叫“休供”，只要這筆貸款還沒(méi)徹底停擺，賬面上都還算資產(chǎn)，無(wú)非是期限延長(zhǎng)。

　　此外，從純經(jīng)濟(jì)的角度考慮，大量斷供房進(jìn)入法拍市場(chǎng)，會(huì)帶來(lái)連鎖反應(yīng)。

　　不僅對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)形成沖擊，還可能引發(fā)市場(chǎng)信心的崩塌。

　　價(jià)格是供求決定的，法拍房大量涌入，首先增加市場(chǎng)供給。

　　在需求不足的情況下，進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)，形成惡性循環(huán)。

　　據(jù)中指法拍數(shù)據(jù)庫(kù)監(jiān)測(cè)，2024年1-4月，全國(guó)法拍市場(chǎng)掛拍各類法拍房源，累計(jì)27.5萬(wàn)套，累計(jì)成交約4.9萬(wàn)套。

　　整體清倉(cāng)率17.8%，較上一年降低2.2%

　　同時(shí)累計(jì)拍次38.6萬(wàn)次，成交4.9萬(wàn)次，成交率12.8%

　　拍品成交折價(jià)率74.8%，差不多是評(píng)估價(jià)的7.5 折成交。

　　這意味著，銀行即便拿到“斷供房”，無(wú)論時(shí)間成本還是貸款追索，都是得不償失的。

　　現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)大幅度回撤，后續(xù)若再跌掉幾個(gè)點(diǎn)，更是添加了諸多壓力。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下滑，會(huì)讓更多購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)失去信心，導(dǎo)致更多的斷供行為發(fā)生。

　　銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，也將因此進(jìn)一步放大。

　　所以銀行無(wú)論處于短期的變現(xiàn)困難，還是長(zhǎng)期的資金安全，都不得不對(duì)“斷供”采取寬容態(tài)度。

　　無(wú)論如何，只要沒(méi)法拍，這個(gè)房貸業(yè)主就得背著：這筆資金就不是爛賬，不良資產(chǎn)也得到控制，順帶還能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

　　過(guò)去房?jī)r(jià)高歌猛進(jìn)的時(shí)候，銀行對(duì)斷供的態(tài)度，要多硬有多硬，絕不允許斷供變成風(fēng)氣。

　　現(xiàn)在允許斷供戶討價(jià)還價(jià)，肯定也不是為了做慈善，純屬無(wú)奈而已。

　　銀行要的不是房子是債務(wù)，只要原來(lái)的債務(wù)沒(méi)有斷，銀行就穩(wěn)賺不賠。

　　在資產(chǎn)價(jià)格不斷回落的當(dāng)下，銀行從利益考量，盡力確保將自身資產(chǎn)損失降至最低。

　　但這一現(xiàn)象的持續(xù)，也意味著市場(chǎng)底層邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，期待多年的合理房?jī)r(jià)，已經(jīng)看到了曙光！