「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話(huà)！

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面子，是人心中的一道墻，既是庇護(hù)，也是束縛……

一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的使命，一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的流行——70年代的老三件：手表、自行車(chē)、縫紉機(jī)；90年代的新三件：冰箱、洗衣機(jī)、大彩電；再到后來(lái)的房子、車(chē)子、票子。

社會(huì)不斷進(jìn)步的幾十年里，大家一直有為面子買(mǎi)單的習(xí)慣，到2025年，這個(gè)面子三件套，具象化為小區(qū)的大門(mén)，會(huì)所，外立面。

你60米寬的大門(mén)，我80米，你3000㎡的實(shí)景園林，我5000㎡，保不齊，120米寬的大門(mén)，16000㎡的實(shí)景，也都在路上。

對(duì)于改善，豪宅，主打情緒價(jià)值，對(duì)于剛需，有必要嗎？反而最上頭的，就是剛需，鐵頭的剛需，殊不知，沒(méi)有白來(lái)的面子，只是成本轉(zhuǎn)移了。

面子三件套

面子三件套的比拼，始于高新CID，龍湖云河頌業(yè)主集資升級(jí)外立面，新希望錦麟天璽的泳池會(huì)所，以及中建悅廬如宮殿般的大門(mén)。

（中建悅廬大門(mén)）

再往后，這股大門(mén)，會(huì)所，外立面的比拼風(fēng)，席卷西安，更大，更大，還要更大，讓買(mǎi)房的人看花了眼。

一方面，這是下行市場(chǎng)的必然產(chǎn)物，也是產(chǎn)品升級(jí)的趨勢(shì)，動(dòng)輒300萬(wàn)起步的房子，確實(shí)需要足夠的面子，讓買(mǎi)家買(mǎi)單，地段，房?jī)r(jià)，品牌本身拉不開(kāi)差距的時(shí)候，拼的就是實(shí)景，確定性。

（金茂璞逸東方泳池）

對(duì)于此前的云河頌、悅廬、錦麟天璽，包括當(dāng)下的西安璽、璞逸東方等，這是房?jī)r(jià)倒逼產(chǎn)品升級(jí)的必然。

另一個(gè)方面，市場(chǎng)也買(mǎi)單，過(guò)往去售樓部，區(qū)位圖，沙盤(pán)，樣板間是主要?jiǎng)泳€(xiàn)，如今則是進(jìn)大門(mén)，下會(huì)所，鉆架空層，看水景，逛園林，甚至品咖啡，但從看房體驗(yàn)上，升級(jí)明顯。

本就投資無(wú)望，配套靠猜，自住為主，實(shí)景本身就是實(shí)力，也是吸引大家買(mǎi)單的重要道具，卷是必然。

（邦泰悅九章外立面）

對(duì)于新進(jìn)西安的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有交付案例，沒(méi)有業(yè)主基數(shù)的情況下，堆料，堆實(shí)景，卷三件套，也是一種彎道超車(chē)的策略。

因此，在這種現(xiàn)狀下，西安的房子大門(mén)更大，立面更炫，會(huì)所更靚是必然，越難賣(mài)，越大越貴的房子，更要如此。

但如果你是剛需呢？頭鐵的那種剛需，湊著六個(gè)錢(qián)包硬買(mǎi)的，月供多500塊都直不起腰的？面子三件套還重要嗎？

剛需面子

面子是口袋給的，不是大門(mén)給的，這句早上一直在我腦子里縈繞，也分享給大家。

作為剛需，大眾的心態(tài)都是雷同的，表現(xiàn)為既摳又貪，既要又要，心態(tài)失衡，作為人生的首套房，既是資產(chǎn)，更是負(fù)債，剛需會(huì)對(duì)房子投入更多的感情，總希望面面俱到。

這就像找老婆一樣，希望對(duì)方既多金，又賢惠、聰明、漂亮，職場(chǎng)、家庭兩不誤，后來(lái)發(fā)現(xiàn)只有夢(mèng)里才有，更高的要求，永遠(yuǎn)匹配更鼓的口袋。

對(duì)方這么優(yōu)秀，憑什么跟你，房子這么優(yōu)秀，憑什么單價(jià)12000+賣(mài)給你？

我在首套房時(shí)，也經(jīng)歷過(guò)相同階段，看重小區(qū)顏值。大門(mén)要闊，管家在門(mén)口主動(dòng)開(kāi)門(mén)那種；景觀要好，小區(qū)大樹(shù)成蔭那種；立面要靚，人見(jiàn)人夸的那種。

后來(lái)房子交付，也基本實(shí)現(xiàn)了，但新鮮感也只局限在交房那幾天，現(xiàn)在的現(xiàn)狀則是這樣：

小區(qū)最闊的大門(mén)是東門(mén)和南門(mén)，幾乎不走，因?yàn)楸遍T(mén)的校門(mén)，鐵柵欄那種，是下地庫(kù)最近，出門(mén)最不堵的，著急上班，快最重要。

小區(qū)確實(shí)綠樹(shù)成蔭，四月百花盛開(kāi)，但幾乎沒(méi)見(jiàn)過(guò)，早上7點(diǎn)出門(mén)，晚上9點(diǎn)回家，冬天看見(jiàn)的只有路燈，夏天電梯直接下地庫(kù)。

外立面更是無(wú)感，什么高級(jí)灰，什么公建化，走路低頭只看手機(jī)，最多看見(jiàn)地磚是灰色，落葉沒(méi)有及時(shí)清理。

至于會(huì)所、泳池、健身房已經(jīng)招租好幾次了，價(jià)格貴，設(shè)施維護(hù)也跟不上，建這干啥，還不如規(guī)劃成草坪，周末帶娃踢個(gè)球。

面子三件套從不是什么新鮮東西，當(dāng)年的恒大城、萬(wàn)達(dá)公館、星雨華府、綠地長(zhǎng)安宮，在所處的時(shí)代，都給足了業(yè)主面子，但后來(lái)呢？

改善小區(qū)，首先業(yè)主的生活狀態(tài)就是改善，少有996，沒(méi)有007，有足夠多的時(shí)間，欣賞美景，擁抱泳池，享受會(huì)所，但剛需小區(qū)里，忙忙碌碌為房貸奔波的大家，都不說(shuō)看，有多少時(shí)間能待在小區(qū)？

要選房，先問(wèn)房，要賣(mài)房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！

（付費(fèi)咨詢(xún)，一對(duì)一通道）

買(mǎi)房前：你以為的回家動(dòng)線(xiàn)，是穿過(guò)大門(mén)，走過(guò)林蔭大道，穿過(guò)一個(gè)個(gè)不同主題的花園，最終管家在門(mén)口為你點(diǎn)亮一盞燈，家里瑩瑩燈光下，晚飯都已做好。

買(mǎi)房后：回家動(dòng)線(xiàn)，就是最近的那個(gè)門(mén)，最好地庫(kù)電梯直接上樓，樓道燈亮就行，回家不用洗碗就好，只想安靜躺著看會(huì)手機(jī)。

一個(gè)房子，反而最困擾剛需的，是每月雷打不動(dòng)的5000塊房貸，不漲也不會(huì)降的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、水電費(fèi)，以及出門(mén)無(wú)地鐵，門(mén)口無(wú)學(xué)校，好房子建在郊區(qū)的各種不便。

是一層多戶(hù)，鄰居素質(zhì)不一，業(yè)主群里各種指責(zé)；是隔音不好，樓上樓下相互怨氣；是大窗戶(hù)搭配30米樓間距，不敢拉開(kāi)的厚厚窗簾，這些里子不好，面子有什么用呢？

真正的好房子，不止是大門(mén)，會(huì)所，外立面，而是更好的保溫，采光，隔音，隱私，安全，更和睦的鄰里，更具服務(wù)精神的物業(yè)，更低密的生活環(huán)境，以及更便捷的生活配套。

這就如同市場(chǎng)里的水果，5塊一斤的蘋(píng)果，又大又亮，咬一口，科技甜撲面而來(lái)，15塊一斤的水果，常規(guī)個(gè)頭，咬一口，甘甜多汁，你會(huì)怎么選？

（西安雁南公園）

于房子而言，更是如此，所謂產(chǎn)品升級(jí)，顏值，面子升級(jí)，是建立在價(jià)格，地段，配套之上的。

剛需小區(qū)，不好好研究戶(hù)型，隔音，隱私，物業(yè)服務(wù)，而是把營(yíng)銷(xiāo)道具效果拉到最大，算是和尚念歪了經(jīng)，對(duì)買(mǎi)房人而言，貸款買(mǎi)面子更是得不償失。

或者就是單純好賣(mài)房，以后住的舒不舒服，維護(hù)成本高不高，反正是你們業(yè)主自己的事兒，防水保修五年，室內(nèi)兩年，熬過(guò)這段時(shí)間，你們自己的房子大修資金里，自己扯皮就行。

剛需歸宿

對(duì)于任何一個(gè)城市，剛需買(mǎi)房，都是主流的群體，別看招商西安璽次次搖號(hào)，金茂璞逸曲江售樓部里都是人，但依舊不能改變，多數(shù)西安剛需的買(mǎi)房預(yù)算，200萬(wàn)就是一道坎。

這是收入，月供能力決定的，房子不是資產(chǎn)，更是負(fù)債的當(dāng)下，控制預(yù)算更為關(guān)鍵，在這個(gè)預(yù)算內(nèi)，再談面子。

（三月二手房網(wǎng)簽情況）

2024年，西安二手房成交突破10萬(wàn)套，剛剛過(guò)去的三月，西安二手房成交為10470套，都在說(shuō)明西安剛需的旺盛需求。

降價(jià)就有銷(xiāo)量，降價(jià)就有人買(mǎi)單，也說(shuō)明當(dāng)下的剛需，真的是沒(méi)錢(qián)，缺首付、月供，更缺30年長(zhǎng)期負(fù)債的能力。

少數(shù)人消費(fèi)升級(jí)，精裝豪宅，稀缺洋房，臨河大平層里都是人，多數(shù)人消費(fèi)降級(jí)，要么新房極致均衡，要么二手極致性?xún)r(jià)比，“不是XX買(mǎi)不起，只是XX更有性?xún)r(jià)比”的樸素消費(fèi)觀普遍存在。

（三月二手房貝殼指數(shù)）

既然是剛需，月供能力決定選擇，歸屬首先是二手房，拉均全城數(shù)據(jù)，西安二手房均價(jià)基本來(lái)到13000+門(mén)檻，曲江二期，西灃路配套全，穩(wěn)定在17000+，城西，城東品質(zhì)差，不少11000+出頭。

至于御錦城、萬(wàn)科金色悅城、浐灞半島、萬(wàn)科城等超大型社區(qū)，價(jià)格的內(nèi)卷更是司空見(jiàn)慣，可以說(shuō)是跌出了性?xún)r(jià)比。

于剛需而言，預(yù)算第一，上學(xué)第二，配套第三，產(chǎn)品第四，上述二手房顯然更加合適，戶(hù)型是老一點(diǎn)，也沒(méi)有花里胡哨的露臺(tái)，但現(xiàn)房，實(shí)景，成熟地段，價(jià)格可談。

拋棄后期增值幻想，隱藏?fù)炻┬膽B(tài)，去掉“新房癌”濾鏡，有多少預(yù)算住多大的房子，安心生活，努力工作，養(yǎng)家育兒。

從愛(ài)面子到愛(ài)里子，把大門(mén)，會(huì)所，外立面的額外成本，省在口袋里，吃點(diǎn)好的，出去玩玩，少加會(huì)班，不被房貸高壓下，損失太多生活，后期，有需求，有能力再置換。

也徹底放下貪大求全，不切實(shí)際的投資幻想，房?jī)r(jià)普跌，唯有自住，150萬(wàn)預(yù)算，還得首付50萬(wàn)，背100萬(wàn)貸款，幻想買(mǎi)房掙錢(qián)，那讓手握500現(xiàn)金全款，全城找房的，看笑話(huà)不是。

因此，剛需的最終歸宿，是夠住就行，回歸生活，而非身背貸款，追逐房子，無(wú)債才是好生活，每月多還3000塊，小區(qū)大門(mén)寬100米，水池子多五個(gè)，立面多個(gè)鋁板，這賬算得過(guò)來(lái)嗎？

在過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間里，“剛需”二字是西安人的一代符號(hào)，什么真剛需，假剛需，未婚不是剛需，首套房是剛需的界定層出不窮，就如同富有不是財(cái)富，而是心態(tài)一樣，剛需也是如此。

什么時(shí)候?qū)γ孀樱瑢?duì)三件套祛魅，什么時(shí)候意識(shí)到房子只是生活的載體，什么時(shí)候明白貸款不是財(cái)富，更不是資產(chǎn)的時(shí)候，才能真正擺脫剛需困境。

80后沉迷了，90后沒(méi)戲，那就看西安這波00后了，他們還缺房嗎？

【樓盤(pán)點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

● 戶(hù)型解析： | | | | | | | | |

● 實(shí)景/設(shè)計(jì)案例： | | | | | 悅 | | | |

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作者：晴明

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