文/粵進深嚴明會

如果用一個詞來形容近期的廣州樓市，那絕對是“瘋狂”。

前幾天，番禺的廣州地鐵地產·瓏曜上城、老黃埔的瓏玥上城、海珠的綠城馥香園，三大網紅盤接連開盤。

每個盤現場都是人山人海，烏泱泱的，還有很多人拖家帶口地去選房。

其中，瓏曜上城開盤當天發海報，官宣賣了5個億；綠城馥香園稱去化超九成；瓏曜上城也不甘示弱，“首開清棟，勁銷3億元”。

緊接著，4月26日，天河的珠江天河都薈、番禺的龍湖亞綸央璟頌也迎來開盤，現場同樣“人擠人”。

珠江天河都薈推出200套房源，2小時就被一掃而空；龍湖亞綸央璟頌更是首開狂攬8億，憑實力火出圈。

珠江天河都薈開盤現場

除此外，海珠西的越秀江灣潮起最近也低調開盤了，官方稱首批內解轉化率為100%，超額達成開盤指標。

還有廣州郊區的合和新城墅境，雖然遠在花都，但也不缺客戶，據說1小時賣了1.5億。

接下來，廣州樓市即將登場的全新盤還有，琶洲南的保利天奕、海珠濱江中的越秀珠實·皓悅濱江、白云的中建白云之星、“綠城馥香園”的兄弟即番禺的綠城玉海棠等等。

新盤在不斷冒出，一個比一個熱鬧，但這熱鬧卻注定不屬于“中建天鈺”。

最近，打開朋友圈，看到很多中介朋友在轉發：

中建天鈺，五一提前炸場！

三房398萬起，四房510萬起；

荔灣價格買海珠！

據中介透露，臨近五一節點，中建天鈺推出特價房源，其中最便宜的一套建面約88.97㎡三房戶型，一口價只要約398萬元，折合單價約4483.4元/㎡。

并且，項目還打出了5萬/㎡任選的口號。

要知道，中建天鈺首開時，價格去到5.5-6.3萬元/㎡，總價最低也要498萬。算下來，此次項目推出的特惠房源，最高竟然直降100萬，單價下降了6000-11000元/㎡，降幅可謂驚人。

中建天鈺于今年2月拿到預售證，隨即開啟認籌。項目首開3#，首推100多套，兩梯五戶、純南向戶型。

從開盤至今不過兩個月，如此自降“身價”，也是少見。

但其實，中建天鈺降價也在意料之中，畢竟網簽情況也太慘淡了些。據陽光家緣數據，截至發稿，項目僅網簽4套。

雖說網簽一般都有滯后，但同在海珠的綠城馥香園，開盤沒幾天網簽都已經開始陸續顯示了。

若說滯后，那也滯后的太久了。

那么，中建天鈺為何賣不動？

對于這個問題，業內普遍認為，一是地段和配套，二是價格虛高。

中建天鈺雖在海珠，但被新滘西路和工業大道半包圍，日常車流量非常大，噪音和粉塵不可避免。且項目體量較小，總規劃3棟樓約460套房源，園林綠化難有較大發揮空間。

另外，項目周邊的石溪舊改，進展緩慢，城市界面也有待提升。

配套方面，教育資源不確定，無優質學區，光這一點大概就會被不少購房者首先PASS掉。畢竟大家買房，誰都想學鐵商醫齊全，一步到位。

價格上，中建天鈺也被競品壓制明顯。

項目東邊，約2.6公里處的綠城馥香園，開盤價5.2-5.8萬元/㎡，比吹風價便宜了近1萬/㎡，配套也比中建天鈺更好一些。

加上今年廣州樓市全新盤層出不窮，購房者的選擇也多，天河、黃埔、番禺……各區派出的全都是優質選手。

相比之下，中建天鈺并不算太出彩，所以銷售不佳也決非偶然。

中建天鈺項目所在地塊，是2023年12月中建信和以底價19.83億元拿下的海珠區新滘西路以北AH050727地塊，折合樓面價3.71萬/㎡。

該地塊原屬海珠石溪水廠地塊的一部分，曾計劃于當年10月競拍，而就在臨開拍前一天，地塊因故終止出讓，重新掛牌后被中建信和拿下。

從拿地到開盤歷經一年多，中建信和還曾被指“捂盤惜售”。

3.71萬/㎡的樓面價，算不上太高，但也絕對不低。如今，中建信和推出單價“4字頭”的特惠房源，可以說是在虧本賣了。

中建天鈺項目的開發主體為廣州天瀛置業有限公司。該公司成立于2024年1月，由中建信和地產有限公司全資持股，公司執行董事、經理為邱子浩。

同時，邱子浩也是中建信和大灣區公司執行總經理。

近幾年來，中建系地產異軍突起。各個工程局旗下地產公司，在全國各地攻城略地。中建五局旗下的中建信和，也是其中的一員。

發軔于湖南的中建信和，在當地市場長期保持領先地位。并在2017年突破百億，成為湖南首家破百的本土房企。

2020年以來，中建信和開始走出湖南市場，業務布局向全國化邁進，并相繼在北京、廣州的核心城市落子。

廣州，是中建信和向外開拓的重要支點。其大灣區公司便是以廣州為核心，展開布局。

2023年4月，中建信和宣布公司主要領導任免決定：中建五局副總經理盧洪波，兼任中建信和黨委書記、董事長、法定代表人。

中建信和自此加快變革，并在產品上著力。

去年，中建信和還從中海地產挖來了原中海地產設計高管吳雅暉，擔任總建筑師、主管設計研發。

拿地一年多才入市的廣州中建天鈺，可以說是中建信和產品力變革的一次重要試驗。

如此重要的項目，如今不得不自降“身價”去化了。