昨天福州定向生政策正式發(fā)布，正好借著一點熱度，聊聊學(xué)區(qū)房這個話題。

學(xué)區(qū)房

學(xué)區(qū)房前幾年非常火熱，漲幅更是震驚市場，其中以鼓樓頭部的老破小為核心。

前幾年記憶里群友分享過一段解讀：

福州購買力都是八縣或者華僑，它們做生意或者海外匯率寄回來，亦或者前幾年城南那些拆遷戶，都是一棟一棟拆，一個個都成了暴發(fā)戶。
對于鼓樓的老福州實際沒多少錢，就是占個市中心的老破房，想換房子也沒有多少本錢。
為了能夠讓自身財富得到升華，隨即出現(xiàn)了學(xué)區(qū)房，讓他們那些破舊的房子，一下子翻身賣出天價，轉(zhuǎn)身就能去購買所謂的改善新盤等。

這個解讀很容易引爭議，不過有一些道理。

不管實際如何，但是學(xué)區(qū)房真正的受益者就是那些占據(jù)了鼓樓老破房，天天看哪里都是鄉(xiāng)下的老福州。

依靠學(xué)區(qū)熱、內(nèi)卷、入學(xué)人口增多，學(xué)區(qū)房也逐步被炒高。

加上當(dāng)時沒有持有時間限制，市場的觀念都是買下來讀完，轉(zhuǎn)手賣掉還能賺，相當(dāng)于白嫖一個學(xué)區(qū)。

特別在6年一學(xué)位出來前，對于持有周期更是短，風(fēng)險也不高，也造就了學(xué)區(qū)房價格持續(xù)下不來。

后來的發(fā)展，6年一學(xué)位出臺，部分學(xué)校要求提前3年，長周期的捆綁，讓學(xué)區(qū)房的交易風(fēng)險提高。

緊接著，定向生政策比例持續(xù)加大，降分持續(xù)增加，讓升學(xué)率的均衡更進(jìn)一步。

再加上人口下滑，樓市一蹶不振，購房者對市場的信心不足，讓學(xué)區(qū)房的熱度也逐步下降，炒作熱度也慢慢消失。

這也造就了一個現(xiàn)象，前幾年買入學(xué)區(qū)房的購房者，基本成了老福州的接盤俠。

數(shù)據(jù)展示

簡單羅列一下幾個學(xué)區(qū)房的交易明細(xì)：

二附小：

鼓二小：

延安小，花園小：

鼓實小：

一眾宿舍樓盤：

分析：從這些鼓樓學(xué)區(qū)房來看，可以發(fā)現(xiàn)基本都是老破房，面積越小單價越高，巔峰期基本都達(dá)到5-9W一平。

那些XX宿舍，單價的差異也完全是因為劃片的差異，沒有劃片的基本單價都在3W以下，一旦有了劃片，單價就高達(dá)5W+。

這也就是鼓樓所謂的學(xué)區(qū)溢價。

實際這些學(xué)校的升學(xué)率有多高？

以這幾年的公立校頭部為例，基本都在25%-30%，對比中間檔學(xué)校的15%，差距并沒有房價差異那么夸張。

目前定向生政策進(jìn)一步加劇，今年升到70%，降分提高到45分，隨遷后面也能享受名額。

很明顯頭部的升學(xué)名額會進(jìn)一步被壓縮。

特別是福州的學(xué)區(qū)房，到底優(yōu)勢是哪些？

在私立全面搖號后，可以發(fā)現(xiàn)升學(xué)率上，所謂的頭部公立也僅僅是持平私立，甚至還不及部分私立。

部分學(xué)校還依靠所謂的特招，空降等特殊加持，這些學(xué)生的出現(xiàn)，對于升學(xué)率的提升可是很明顯的。

所謂的學(xué)區(qū)帶來的僅僅是讀書的氛圍，特別是頭部內(nèi)卷可怕的氛圍。

這里不禁看到前段時間其他城市的網(wǎng)友分享的案例：

自己的小孩在一個學(xué)校，然后班上有一小部分群體學(xué)生，他們自己在家里卷的厲害，提前讀完了目前該學(xué)的知識，然后在班級形成一個團體，各種看不上其他同學(xué)，甚至語言侮辱。
然后老師由于它們成績優(yōu)秀，也就睜一只眼，閉一只眼。

這個案例不懂在鼓樓頭部學(xué)區(qū)有沒有出現(xiàn)，但是提前卷知識估計是大概率。

這種教育方式不予置評，對于這種學(xué)生說實話，個人一直以來都看不上。

只不過換位到，假如你是那個網(wǎng)友家長，你全家花了幾百萬買了老破小，甩掉近10年的居住舒適度，最終換來孩子在班級被那些更有錢更卷，而并非天資過人的孩子瞧不起。

最后中考，在定向生政策面前，還成為了分母。

不知道，這種情況假如真的出現(xiàn)，對于這些買入學(xué)區(qū)房的家長是什么樣的感受。

所以，所謂的頭部學(xué)區(qū)房，并沒有過多的教育光環(huán)，更多的是內(nèi)卷氛圍下的壓抑。

如果本就沒有那么多資金和時間投入，強行上車，不但成了老福州的接盤俠，甚至還讓小孩的自信心得到傷害。

盤點總結(jié)

這幾年大家對于學(xué)區(qū)房的選擇，更明顯的原因還是因為自身劃片的學(xué)校太差，或者說太村。

怕小孩進(jìn)去后，被氛圍帶壞。

所以很多家長的選擇，也并非追求頭部學(xué)區(qū)，僅僅是想要一個相對平穩(wěn)的學(xué)習(xí)氛圍。

目前福州的市場，大部分沒有隨遷，或者周邊劃片以新盤為主的，大部分溢價并不高，甚至可能也沒有溢價。

這種學(xué)校已經(jīng)完全足夠契合這些家長的選擇。

自身的投入力也和孩子家長匹配，這樣的均衡的選擇，就和所謂的購買圈層一個意思。

未來定向生政策是否還會進(jìn)一步擴大比例，不得而知。

當(dāng)然如同網(wǎng)友說的那些老九所會提高自主招生，但是這部分名額，基本也并非大部分學(xué)生能夠享受到。

所以擺在大部分人面前的選擇，很容易就變成學(xué)校內(nèi)競爭。

那些氛圍很好，但是內(nèi)卷嚴(yán)重的頭部學(xué)區(qū)，還有一堆特招生，空降兵存在，試問有多少信心能夠享受到名額？

所以學(xué)區(qū)房，目前跌的還不夠，特別是鼓樓的學(xué)區(qū)房，應(yīng)該讓他們回歸到自身的居住價值。

這場看上去像騙局的炒作，可能真的如當(dāng)時的群友分享，這是鼓樓既得利益者的造勢。

回到樓市，鼓臺推進(jìn)舊改，頻出改善新盤，就和網(wǎng)友評論一樣，在破房子堆里面建幾個新的，然后造就所謂的供需關(guān)系。

實際其他代表城市早已經(jīng)在外圍新區(qū)造就了真正的富人區(qū)新城，根本看不上所謂的老城區(qū)。

綜上，它們看誰都是村小，看誰都是鄉(xiāng)村，實際真正的假大空才是它們。