抗爭的業主們。

　　作者：江月

　　來源： 大碗Pro（ID：gh_178ad0cf5bd9）

　　01

　　今年，發生了件很詭異的事兒。

　　年年催收物業費的物業管家，今年竟然沉默得相當徹底。

　　你且看圖，

　　去年的管家，從其鍥而不舍的催收物業費態度之中，我深深感受了他承擔了沉重的任務指標。而在今年，管家僅在2月底的慣例行事后，時隔兩個月，卻再無多余的催收動作。

　　似乎，完全沒了任務指標的困擾。

　　事出反常必有妖。

　　江月打探了杭州其它小區的物業的情況，果然，找到了一點蛛絲馬跡。

　　2024年12月，蕭山樂虹灣小區物業做了一次物業費7折的活動，誠意相當滿——

　　已繳納全年物業費的業主，新一年的物業費可以減免一個季度的費用；未滿額繳納物業費的業主，可減免剩下服務月份的物業費；未繳納物業費的業主，直接減免物業費的費用。

　　國之璟府，高層住宅的物業費原本為2.8元/㎡/月降至2.3元/㎡/月（不含能耗費）。

　　降幅約18%。

　　此外，物業公司還承諾投入260萬元用于小區公共區域的提升改造。

　　東旭府，原物業費收費標準是高層3.1元/㎡/月。今年起，物業公司表示，愿意從原來的3.1元/㎡/月降至2.3元/㎡/月。

　　降幅約26%。

　　物業費降價這事兒，可不止發生在杭州。

　　據中物研協發布的數據顯示，

　　2024年以來，重慶、銀川、青島、武漢等城市已有超過100個小區實現了物業費下調，降費幅度在20%-35%之間。

　　還有一項數據顯示，

　　2024年12月，武漢、南昌、青島、重慶、南京、常州等6個城市物業服務價格指數下跌，其中武漢、南昌同比分別下跌0.72%和0.47%，青島同比跌幅為0.14%。

　　更近一步講，物業費的降價分兩種形式。

　　一、空置房物業費打折。

　　自去年以來，甘肅蘭州、山東青島、江蘇鎮江等10余座城市宣布“空置房物業費”打折，最低低至五折；

　　二、物業費的直接下調。

　　比如重慶，龍湖某小區業主群的一則公告引發熱議：物業費從每平方米3.5元降至1.8元。

　　降幅達48.6%。

　　比如武漢市，武昌區某小區，原本物業費每平方米2.8元，經過業主與物業協商，成功降至2.3元。

　　更狠的是廣西柳州。

　　0元物業費，你可曾聽聞？

　　2025年起，新華庭小區的物業公司直接實行免收物業費的模式，且計劃22個小區試行免收物業費模式。

　　說到此，我總算明白我的物業管家為什么不來找我要物業費了。

　　說，是不是怕我要求降低物業費？

　　02

　　物業費因何而降？

　　其一，資產性收入下降。

　　根據2025年3月數據，

　　100個重點城市二手住宅市場均價為14053元/平方米，環比下跌0.3%，環比降幅較上月擴大0.14個百分點；同比下跌4.59%，同比跌幅較上月收窄0.55個百分點。截至本月，二手房價格同比、環比已分別連續下跌了27、25個月。

　　圖表顯示，我們已經跌了好些年。

　　看著那些跌幅超二三成，甚至腰斬的房源，我們起初震驚，而今默默接受。

　　與此同時，近5年來的租金也在跌。

　　高峰時期，50城平均租金能達到39元/㎡/月，如今平均租金為35元/㎡/月，達了歷史低位。

　　具體到單套房子上，月租金跌幅輕則幾百，重則幾千。

　　其二，工資性收入水平下降。

　　盡管咱們一季度平均工資性收入還漲了將近6%，但是大家都明白“降薪和失業”是無論如何都繞不過去的難題。

　　再換個角度看，

　　如果你空閑時間去一趟圖書館，能發現其中的中年人還挺多。正應了那句話“圖書館成了失業中年人的最后救贖”。

　　正是由于房價下跌、租金下降，以及收入下滑等等因素的影響，導致居民消費意愿下降，進而對只漲不降的物業費的抗拒性越來越強。

　　那么，由此物業費就能順理成章地降了？

　　當然不是。

　　你同意，物業公司可不帶這么簡單同意的。

　　以上，只是房東降低物業費的動力，能直接讓物業公司降物業費的還得看這兩招。

　　一、成立業委會，降低物業費。

　　業主委員會作為業主大會的執行機構，代表全體業主行使共同管理權，自然有物業選聘權

　　于是，也便有了與物業公司平等對話的地位。

　　還是以杭州為例，

　　而蕭山東旭府小區的業委會今年開始物業選續聘，前期物業公司由于感受到壓力，為了續聘成功便連續兩次下調物業費。

　　當然，原物業公司最終還是未能續聘成功。原因為何我們暫且按下不表，之后再細說。

　　說到底，對于江月自己小區為何遲遲沒人來催收物業費的原因又更具體了——原來也是在組建業委會。

　　二、業主不交物業費，倒逼物業費下降。

　　物業公司最怕什么？

　　不怕降物業費，更怕收不上物業費。

　　尤其是在高空置率的小區，由于業主認為沒有享受到物業服務，繳費意愿更低。

　　據克而瑞物管調研數據顯示，

　　典型城市物業費收繳率均有不同程度的回落，整體跌幅在2%-3%之間。以上海為例，2022年物業收繳率約92%，2023年收繳率則跌至90%，同比減少2個百分點。

　　整個物業行業的物業費收繳率均呈持續下滑態勢。

　　2023年，500強物企物業費收繳率跌至80%，同比減少4個百分點；上市物企收繳率同樣跌至85%，同比再降5個百分點。

　　再舉一個特別的例子，

　　杭州宸瀚里小區由于物業提供的服務質價不符等問題，物業費的收繳率不到5%。

　　別真以為物業就穩賺錢。5%的物業費收繳率，必然虧大發。

　　為此，

　　降低物業費成為了物業公司提高收繳率的促銷方式。

　　一邊能讓業主覺得優惠，一邊又能“薄利多銷”保證收取到更廣范圍的物業費。

　　這也正是業主與物業公司博弈之后的結果。

　　03

　　關鍵點，根本不在物業費太貴。

　　本部分先從東旭府物業費兩連降開始說起。

　　今年，東旭府小區開始物業續聘選聘，原物業（碧桂園物業）起初表示愿意將高層的物業費下調至2.5元/㎡/月

　　3月初，物業突然臨時通知業委會，表示準備繼續下調物業費，高層物業費調整為2.3元/㎡/月，商業用房物業費從5元/㎡/月調整為4.6元/㎡/月，且續聘成功后的投入金額從30萬元追加到50萬元。

　　最終，業主還是強硬換了物業。

　　為何？

　　業主細數了物業的不作為——

　　游樂設施壞了就一拆了之；

　　單元門門禁壞了不修；

　　第三方檢測到消防設備有問題。

　　所以，

　　業主們最看重的從來不是那點物業費，而是物業所提供的服務能不能匹配自己所交物業費。

　　據住建部最新數據顯示，2024年全國物業糾紛案件量同比增長47%，其中70%涉及公共收益不明、服務縮水等問題。

　　武漢大學社會治理研究中心近期發布的《物業糾紛與社會穩定關聯性研究》指出：在12345熱線接到的民生訴求中，物業相關投訴占比達28.6%，且呈現"小事拖大、大事拖炸"的特征。

　　你看，

　　物業服務質價不符的問題，愈發普遍。

　　再來看另一個問題，

　　一場長達三年的業主公共收益追回案。

　　南京南大和園小區小區成立業委會后，發現原物業公司長期將電梯廣告、停車費、場地租金等公共收益隱匿賬目、拒不公示，累計侵占金額超千萬元。

　　業主們歷經三年維權，通過解聘舊物業、收集證據并提起訴訟，最終在2024年6月獲南京中院終審判決：物業需返還業主473萬元公共收益及利息。

　　類似的事情還發生在北京，

　　北京朝陽區某高檔小區，業主委員會通過區塊鏈技術追溯出物業公司5年間隱匿廣告收益達580萬元。

　　以上，我們不難看出，

　　雖然業主與物業公司每天朝夕相處，但是兩者之間隔了一條鴻溝。

　　兩者，仿佛處在兩個世界。

　　對業主來說，物業公司從始至終都是不透明的——

　　一來，是服務收費的不透明。

　　作為業主，每年所繳納的幾千甚至上萬元的服務費，到底有多少流向人力成本，有多少用于小區設備的維護，又有多少用于環境的提升……業主們都不得而知。

　　二來，是物業收入的不透明。

　　除去業主們每年繳納的物業費，一個小區幾百戶上千戶家庭，意味著有著太多太多的資源可以變現：廣告費、停車費、電瓶車電動車充電費、快遞箱安裝費、快遞點安置費、臨時商品展點費，甚至是通過垃圾回收獲得收入……

　　然而，這一切都只發生在隱秘的角落。

　　對于業主而言，他們只會感覺到物業公司之間的差距是如此巨大。

　　比如，某某小區最近物業公司還給業主發分紅了，而反觀自家小區的管家卻仍在催收物業費；

　　比如，某某小區的物業一年清洗外立面三四次，而反觀自家小區墻皮掉了也無人關心；

　　再比如，夏天來臨，某某小區的泳池免費對業主開放，而自己小區的泳池遍地垃圾。

　　哪怕是繳納著同樣的物業費，各個小區的享受到的服務竟然均天差地別。

　　對此，業主們也只有一個辦法——

　　努努力，爭取把物業費降下來！

　　寫在最后：安利一個寶藏讀書博主

　　你能想象，一個在工作崗位上干了36年，到了60歲依然在這個崗位上拼命的老員工卻被停發了工資，完全靠著推銷出去一份商品賺一份傭金來為生嗎?而這個故事描寫的主角的家庭，不是什么貧窮階層，像男主威利這樣的家庭，房子車子家電什么都有了，還有兩個兒子，男主外女主內，推銷員的工作在社會上也是體面的，可以說是非常典型的美國中產家庭。

　　這個故事來自美國劇作家阿瑟·米勒的《推銷員之死》。

　　《推銷員之死》這部作品首次上演是在1949年的美國，在中國第一次上演的時間是1983年的北京人藝，我不知道當時看的人能否感同身受。因為那時候剛改革開放，商品房剛剛興起。1991年住房信貸業務才開始起步。恐怕很難想到，四十年后，我們也會面臨房貸、分期付款等類似的困境。

　　這種困境，有很多名詞來解釋，你可以說是中產階級的困境，可以說是后現代社會人的困境，工作對人的異化等等……

　　- End -