最近，一則 “富婆跳單千萬濱湖豪宅” 的消息在網(wǎng)上炸開了鍋。

據(jù)說這位身價上億的富婆老板，在購買濱湖一套千萬級別的望海潮疊墅時，上演了一出 “跳單大戲”，成交價950萬。網(wǎng)友們紛紛化身 “吃瓜群眾”，議論得熱火朝天。

不過，今天咱們先把這熱鬧的 “瓜” 放一放，將目光聚焦在這套引發(fā)熱議的濱湖望海潮疊墅上。

NO.1|壹

改善當(dāng)?shù)溃焚|(zhì)卷出新高度

當(dāng)前濱湖二手房價格下滑的主要原因

1、投資客撤離與拋售潮

濱湖區(qū)曾是投資熱點，2021年掛牌均價達(dá)32691元/㎡，但2024年已跌至23393元/㎡。限價盤（如云谷、寶能等）因投資客集中，在市場下行期出現(xiàn)大規(guī)模降價拋售，部分房源總價甚至低于市場價近300萬。

2、供需失衡與新房沖擊

供應(yīng)過剩：濱湖土地供應(yīng)持續(xù)增加，新房項目品質(zhì)升級，擠壓老舊二手房市場。

需求轉(zhuǎn)移：購房者偏好改善型產(chǎn)品，導(dǎo)致房齡超10年、品質(zhì)較差的二手房流動性下降。例如，春融苑小區(qū)成交價從2.4萬/㎡降至1.4萬/㎡。

目前濱湖區(qū)在售新房樓盤：

作為遠(yuǎn)大地產(chǎn)在濱湖省府東板塊精心雕琢的高端豪宅作品，合肥遠(yuǎn)大九廬以 3.5 萬元 /㎡的整體均價亮相，單套總價可觀，搭配 8000 元 /㎡的超高裝修標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)勢錨定合肥豪宅市場高端定位，引發(fā)市場對其品質(zhì)與價值的高度關(guān)注，同時也讓部分購房者對性價比展開討論。

在產(chǎn)品設(shè)計上，項目匠心獨(dú)運(yùn)。小高層涵蓋 156㎡、180㎡、260㎡等多種戶型，洋房則推出 190㎡、240㎡的大尺度空間，滿足高端客群對居住空間的多元需求。作為合肥首批智慧住宅三星示范項目，遠(yuǎn)大九廬深度融合前沿科技，從智能安防到全屋智能家居系統(tǒng)，為住戶打造便捷、安全、舒適的智慧生活場景。此外，精工匠造的裝修細(xì)節(jié)，從高端品牌家電配置到高品質(zhì)裝修材料的選用，無不彰顯豪宅風(fēng)范。

區(qū)位方面，項目占位濱湖省府東板塊，具備一定的發(fā)展?jié)摿ΑＨ欢壳爸苓吙盏剌^多，配套的地鐵線路、學(xué)校資源以及商業(yè)設(shè)施尚需時日逐步落地完善，這使得項目周邊生活便利性暫時受限，也成為部分購房者在置業(yè)決策時的考量因素。

市場反饋顯示，遠(yuǎn)大九廬憑借高端定位、智慧住宅的創(chuàng)新屬性以及奢華的裝修標(biāo)準(zhǔn)，吸引了眾多追求品質(zhì)生活的高端客群目光。盡管周邊配套尚在發(fā)展階段，但隨著濱湖省府東板塊的不斷建設(shè)，項目的區(qū)位價值有望進(jìn)一步釋放。業(yè)內(nèi)人士指出，遠(yuǎn)大九廬或?qū)⒊蔀閰^(qū)域豪宅標(biāo)桿，但還需通過時間來兌現(xiàn)周邊配套，以強(qiáng)化其在豪宅市場的競爭力和吸引力。

作為越秀地產(chǎn)布局合肥的重要項目，越秀和樾府以 450 萬 - 850 萬的備案總價，在濱湖省府東板塊嶄露頭角，憑借產(chǎn)品規(guī)劃與區(qū)域雙極優(yōu)勢，吸引眾多改善型客群目光，同時其周邊環(huán)境與配套現(xiàn)狀也引發(fā)市場熱議。

項目規(guī)劃上，16 棟住宅樓與 5 棟配套設(shè)施樓錯落分布，其中 15 棟 12 - 17 層小高層與 1 棟 11 層洋房，營造出低密舒適的居住氛圍。140 - 220㎡的戶型面積段，精準(zhǔn)契合改善型客群對空間尺度的追求。在產(chǎn)品打造上，注重細(xì)節(jié)與品質(zhì)，從建筑選材到室內(nèi)空間布局，都彰顯出高端住宅的匠心與格調(diào)，力求為住戶提供優(yōu)質(zhì)居住體驗。

區(qū)位方面，項目站位濱湖省府與駱崗雙極核心，盡享區(qū)域發(fā)展紅利，周邊交通路網(wǎng)逐步完善，便于居民快速通達(dá)城市各處。然而，項目臨近安置房，一定程度上影響居住環(huán)境的純粹性；同時，區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套設(shè)施缺乏，難以滿足居民多樣化的消費(fèi)需求，成為項目發(fā)展的制約因素。

市場反饋顯示，越秀和樾府憑借獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢與產(chǎn)品規(guī)劃，已吸引不少改善型客群關(guān)注。盡管存在周邊環(huán)境與配套短板，但隨著濱湖省府東板塊的持續(xù)發(fā)展，項目的區(qū)位價值有望進(jìn)一步提升，未來或?qū)⒃诤戏矢纳菩妥≌袌稣紦?jù)重要一席。

作為合肥省府板塊的低密高端住宅項目，越秀觀樾以 48106 元 /㎡的備案均價入市，疊加當(dāng)前 97 折優(yōu)惠，單套總價仍處高位，成為合肥樓市中極具話題性的改善型豪宅。其高門檻的價格定位，在吸引高凈值客群關(guān)注的同時，也引發(fā)市場對其去化速度的探討。

項目在產(chǎn)品規(guī)劃上極具吸引力，容積率僅 1.5，規(guī)劃 7 - 10 層洋房產(chǎn)品，面積段涵蓋 212㎡、263㎡、311㎡，純粹的大戶型設(shè)計保障了社區(qū)圈層的純粹性。低密的規(guī)劃不僅帶來更開闊的樓間距和居住舒適度，更契合高端客群對品質(zhì)生活的追求。

區(qū)位上，越秀觀樾緊鄰省府，周邊教育、商業(yè)、醫(yī)療等配套成熟，占據(jù)城市核心資源。步行范圍內(nèi)即可享受優(yōu)質(zhì)的生活服務(wù)，便捷的交通網(wǎng)絡(luò)也能快速通達(dá)城市各個區(qū)域。然而，項目南邊、東邊目前為空地，城市界面尚顯不足，一定程度上影響了項目的視覺觀感和居住氛圍。

市場反饋顯示，越秀觀樾憑借省府旁的核心地段優(yōu)勢、低密洋房的稀缺屬性，以及高端改善的產(chǎn)品定位，已吸引眾多改善型客戶關(guān)注。但較高的總價和稍顯遜色的城市界面，也使得部分客戶在選擇時持謹(jǐn)慎態(tài)度。未來，項目若能依托區(qū)域發(fā)展，進(jìn)一步優(yōu)化周邊環(huán)境，或?qū)⒏辛Φ仂柟唐湓诤戏矢叨俗≌袌龅牡匚弧?/p>

作為高速地產(chǎn)在合肥打造的第二座壹品系豪宅項目，高速壹品森境以3.3萬元/㎡的均價入市，單套總價區(qū)間達(dá)600萬-800萬元，成為合肥新計容政策下首個第四代住宅項目。這一價格定位使其躋身合肥高端住宅市場頭部陣營，但較高的上車門檻也引發(fā)市場對客群適配性的討論。
項目在產(chǎn)品設(shè)計上突破傳統(tǒng)，引入“垂直森林立體生態(tài)大宅”理念，通過立體花園、270°環(huán)幕視野、約45㎡空中花園贈送等創(chuàng)新設(shè)計，實現(xiàn)約120%的房屋使用率。作為第四代住宅代表，其融合院落生態(tài)與現(xiàn)代平層優(yōu)勢，既解決高端客群對自然棲居的需求，又保留城市核心資源配套，被業(yè)界視為合肥住宅迭代的里程碑式作品。
區(qū)位方面，項目坐落于濱湖新區(qū)環(huán)湖CBD板塊，緊鄰地鐵1號線及徽州大道等主干道，教育、醫(yī)療、商業(yè)配套完善。不過，相較于合肥主城區(qū)，濱湖新區(qū)仍處于發(fā)展階段，部分傳統(tǒng)主城改善客群認(rèn)為其地理位置稍顯邊緣，通勤距離成為權(quán)衡因素之一。
市場反饋顯示，項目憑借稀缺的低密規(guī)劃、奢裝會所及第四代住宅的差異化競爭力，已吸引高端客群關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，此類產(chǎn)品或?qū)⒅厮芎戏屎勒袌龈窬郑鋮^(qū)位價值仍需與產(chǎn)品力形成更深度互證以擴(kuò)大客源輻射范圍。

作為高速地產(chǎn)布局合肥濱湖金融板塊的開山之作，高速壹品以 3.8 萬元 /㎡的備案均價強(qiáng)勢入市，單套總價直指千萬級，一舉刷新區(qū)域高端住宅價格天花板，成為城市財富階層置業(yè)的全新焦點。這一價格定位雖彰顯項目豪宅屬性，卻也因較高的上車門檻，引發(fā)市場對其客源輻射范圍的廣泛探討。

項目在產(chǎn)品規(guī)劃上聚焦高階改善需求，精心打造建面約 180-318㎡的奢闊平層，更推出約 585㎡的總裁級躍層產(chǎn)品，以大尺度空間設(shè)計詮釋高端生活方式。項目周邊環(huán)繞多個成熟社區(qū)，教育、商業(yè)、醫(yī)療等資源配套已臻完善，業(yè)主可輕松暢享一站式便捷生活。

區(qū)位上，項目所處的濱湖金融板塊，雖坐擁區(qū)域發(fā)展紅利，但相較于合肥主城區(qū)，仍存在一定的空間距離。部分來自主城區(qū)的改善客群在置業(yè)時，將通勤成本與距離納入重要考量因素，認(rèn)為其地理位置相對偏遠(yuǎn)。不過，隨著區(qū)域交通路網(wǎng)的不斷完善與城市框架的持續(xù)拓展，項目區(qū)位潛力正逐步釋放。

市場表現(xiàn)方面，高速壹品憑借其千萬級豪宅的稀缺屬性、成熟的周邊配套以及獨(dú)特的產(chǎn)品定位，已吸引眾多高端客群的目光。其稀缺性與品質(zhì)感，或?qū)⒅厮転I湖高端住宅市場格局。但如何進(jìn)一步強(qiáng)化區(qū)位價值與產(chǎn)品力的融合，擴(kuò)大客源覆蓋范圍，仍是項目未來發(fā)展的重要課題。

作為華潤置地華東首座望雲(yún)系扛鼎之作，合肥望雲(yún)由華潤置地與合肥城建強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)袂打造，以滿分 120 競品質(zhì)的卓越標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)勢登場，成交均價 3.1 萬 /㎡，單套總價直指數(shù)百萬，一舉躍入合肥高端住宅市場前列。這一價格定位雖彰顯項目品質(zhì)與格調(diào)，卻也因較高的置業(yè)門檻，引發(fā)市場對其目標(biāo)客群范圍及市場接受度的熱議。

項目精心規(guī)劃建面約 143-220㎡的純改善戶型，專注滿足高端客群對品質(zhì)生活的追求。以匠心獨(dú)運(yùn)的空間設(shè)計，將功能性與舒適性完美融合，每一處細(xì)節(jié)都彰顯著對品質(zhì)生活的極致詮釋。

區(qū)位上，項目落子濱湖環(huán)湖 CBD 板塊，地段優(yōu)勢顯著。不過，項目周邊城市建設(shè)現(xiàn)狀卻差強(qiáng)人意，東邊大片空地的存在，一定程度上影響了區(qū)域整體形象與居住氛圍。盡管濱湖環(huán)湖 CBD 板塊發(fā)展?jié)摿薮螅苓叚h(huán)境現(xiàn)狀與項目的高端定位形成反差，且相較于合肥主城區(qū)，仍存在一定通勤距離，這也成為不少改善型購房者在決策時的顧慮因素。

市場表現(xiàn)方面，憑借華潤置地的品牌影響力、望雲(yún)系的高端產(chǎn)品定位以及滿分競品質(zhì)的卓越實力，合肥望雲(yún)已吸引眾多高端客群的關(guān)注。然而，周邊相對一般的城市建面狀況，以及較高的價格門檻，使得項目在擴(kuò)大客源覆蓋范圍上面臨挑戰(zhàn)。如何進(jìn)一步提升周邊環(huán)境品質(zhì)，強(qiáng)化項目區(qū)位價值與高端產(chǎn)品力的融合，成為項目未來發(fā)展亟待解決的重要課題。

作為合肥最后一批競品質(zhì)限價盤，高速尚闔院以嚴(yán)苛標(biāo)準(zhǔn)匠造高端改善住區(qū)，毛坯限價 27612 元 /㎡，備案均價約 2.7 萬 /㎡，主力面積段 140-248㎡，整體規(guī)劃以小高層為主，輔以少量低密產(chǎn)品，打造純粹改善社區(qū)。其價格定位雖高于普通住宅，卻以 "競品質(zhì)" 硬核指標(biāo)形成價值錨點，成為合肥高端改善市場的稀缺入場券。

自亮相以來，高速尚闔院憑借 "限價紅盤 + 純粹改善" 雙重標(biāo)簽吸引市場矚目，印證高端改善客群對其產(chǎn)品力的認(rèn)可。業(yè)內(nèi)分析指出，作為合肥稀缺的競品質(zhì)限價項目，其價格較同品質(zhì)非限價盤低約 20%-30%，形成顯著的性價比優(yōu)勢，同時小高層規(guī)劃、大戶型配比避免了社區(qū)業(yè)態(tài)混雜，保障居住圈層純粹性，成為地緣改善、主城客群升級置換的核心選擇。盡管面臨新房市場競爭加劇的挑戰(zhàn)，項目以 "限價不降價" 的品質(zhì)堅守，通過精細(xì)化戶型設(shè)計、高標(biāo)準(zhǔn)公區(qū)配套，建立差異化競爭力。隨著合肥改善需求持續(xù)釋放，高速尚闔院或?qū)⒊蔀楦偲焚|(zhì)時代高端住宅的價值標(biāo)桿，為區(qū)域市場樹立改善產(chǎn)品新標(biāo)尺。

作為濱湖新區(qū)備受關(guān)注的滿分競品質(zhì)項目，遠(yuǎn)大璟庭里自面市以來便憑借獨(dú)特的優(yōu)勢在房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。項目在售戶型面積約 111-131㎡，均價約 2.6 萬元 /㎡，且是濱湖不多見的毛坯限價盤。目前，項目優(yōu)惠力度較大，折后價格低至 2.1 萬元 /㎡，相當(dāng)于打 8 折，這一價格優(yōu)勢使其在濱湖樓市中極具競爭力，吸引了眾多購房者的目光。

區(qū)位上，遠(yuǎn)大璟庭里所處的濱湖新區(qū)發(fā)展?jié)摿薮螅椖恐苓呉泊嬖谝恍┬枰彿空哧P(guān)注的因素。項目西邊靠近高速路，可能會存在一定的噪音問題，尤其是低樓層住戶可能會受到較大影響。不過，購房者在選擇房源時，可以盡量選擇高樓層或者遠(yuǎn)離高速路的戶型，以減少噪音干擾。南邊是醫(yī)院，醫(yī)院周邊人流量較大，可能會出現(xiàn)道路擁堵的情況，特別是在就醫(yī)高峰時段。但醫(yī)院的存在也為業(yè)主提供了便捷的醫(yī)療服務(wù)，方便日常的健康保障。

作為競品質(zhì)項目，偉星濱江道以多元戶型布局覆蓋改善型客群，主力戶型面積約 109-190㎡，均價約2.7萬 /㎡。當(dāng)前項目推出較大力度優(yōu)惠，最低可享 75 折，折后價格降至 2.1 萬 /㎡，顯著拉低高端市場上車門檻，形成價格競爭力，吸引注重性價比的改善型購房者關(guān)注。

項目所處地段交通便利性突出，臨近地鐵 1 號線，為日常出行提供快捷選擇。然而，周邊城市界面存在優(yōu)化空間，東邊、南邊空地待開發(fā)，一定程度影響當(dāng)前居住氛圍。且距離 1 號線地鐵車輛段較近，可能存在的噪音問題，成為部分購房者考量的因素。不過，隨著區(qū)域后續(xù)規(guī)劃建設(shè)推進(jìn)，周邊環(huán)境有望逐步改善。

憑借優(yōu)惠后的價格優(yōu)勢及競品質(zhì)項目的品質(zhì)背書，偉星濱江道在市場上具備一定吸引力，尤其對預(yù)算有限的改善型客戶形成較強(qiáng)拉力。但需正視周邊環(huán)境短板對項目價值的影響，未來需通過區(qū)域配套完善及自身品質(zhì)呈現(xiàn)，進(jìn)一步提升市場認(rèn)可度。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，其價格與品質(zhì)的平衡策略或能在競爭激烈的市場中占據(jù)一席之地，不過仍需時間驗證區(qū)位條件與產(chǎn)品力的協(xié)同效應(yīng)。

合肥軌道雲(yún)濤作為濱湖新區(qū)省府板塊的純新疊墅項目，以稀缺低密規(guī)劃與創(chuàng)新產(chǎn)品設(shè)計為核心競爭力，定位高端改善市場。項目規(guī)劃22棟疊墅，主力面積195-330㎡，共計292套房源，容積率僅1.3，西北角緊鄰地鐵口，一路之隔為方興湖公園，形成 “地鐵 + 湖景” 的雙重稀缺價值。

項目目前價格待定，預(yù)計入市均價或達(dá)3.5萬 - 4.5萬 /㎡，單套總價區(qū)間約 700 萬 - 1500 萬元，成為合肥疊墅市場價格新標(biāo)桿。不過，相較于高速壹品森境 3.3 萬 /㎡的均價，軌道雲(yún)濤的定價需與省府板塊發(fā)展成熟度形成互證，當(dāng)前周邊城市界面一般的現(xiàn)狀可能制約客群接受度。

作為合肥軌道布局的重要住宅項目，廬月汀雲(yún)規(guī)劃建設(shè) 12 棟小高層、5 棟洋房及 1 棟酒店，形成低密復(fù)合住區(qū)。項目主力戶型建面約 138-235㎡，總戶數(shù) 638 戶，定位改善型高端客群。目前價格信息暫未釋放，其產(chǎn)品定價與市場預(yù)期的匹配度，將成為后續(xù)入市的關(guān)鍵看點。

項目依托合肥軌道品牌背書，未來在交通規(guī)劃聯(lián)動上具備想象空間，若鄰近地鐵線，可借力城市軌道交通網(wǎng)絡(luò)，縮短與主城區(qū)的通勤距離。所在區(qū)域若處于城市發(fā)展新興板塊，隨著周邊規(guī)劃的學(xué)校、地鐵等配套逐步落地，板塊價值有望提升。挑戰(zhàn)與現(xiàn)狀：當(dāng)前周邊城市界面較為普通，缺乏成熟商圈或標(biāo)志性配套，生活便利性暫未達(dá)峰值。尤其規(guī)劃中的教育資源與地鐵線路尚需時間推進(jìn)，對于注重即時配套的改善客群而言，區(qū)位成熟度仍需等待驗證，短期內(nèi)通勤與生活半徑的適配性可能成為決策考量因素。

NO.2|貳

濱湖豪宅的“天花板級”成交

融創(chuàng)望海潮位于環(huán)湖CBD板塊，周邊有融創(chuàng)茂、濱湖銀泰、合肥師范附小、48中多項配套資源環(huán)繞。

項目產(chǎn)品容積率僅有1.2，主打洋房+別墅，僅有287戶；小區(qū)密度低、居住舒適度高，瞄準(zhǔn)的也是濱湖高端改善客群。

除了融創(chuàng)在合肥高端改善市場的突出表現(xiàn)和影響力之外，融創(chuàng)望海潮距離巢湖直線距離僅有1.2KM，這可能是“1公里紅線”下濱湖距離巢湖最近的樓盤了。

小區(qū)當(dāng)年備案均價2.7萬/m2，高峰期該小區(qū)成交均價突破4萬/m2，隨著市場大環(huán)境的影響，也是連續(xù)3年成交均價下滑，目前二手房成交均價3萬/m2。

但我們從近期的成交情況來看，成交量不大，畢竟總價比較高，加上最近成交的一套950萬疊墅。

盡管價格有一定的起伏，但相較于合肥其他區(qū)域的二手房，望海潮疊墅的價格依然處于高位，這也充分體現(xiàn)了其在疊墅、別墅等墅類的稀缺性和受歡迎程度。

NO.3|叁

從“深度回調(diào)”到“價值反攻”

濱湖的二手房市場一直以來都是合肥房地產(chǎn)市場的焦點。

合肥4月二手房參考均價14206元/平，環(huán)比3月下降2.37%，4月成交量2604套，環(huán)比下降30%。

從近期二手房房源掛牌價格來看，合肥二手房市場分化加劇，不僅邊緣板塊二手房降價，就連一些品質(zhì)小區(qū)，甚至一些豪宅項目，業(yè)主也在割肉出讓。

比如政務(wù)區(qū)恒大華府一套304.08㎡房源，掛牌價960萬，降價300萬。綠城玫瑰園一套203.2平米房源，掛牌價850萬，也降價300萬。棠溪人家一套370.6㎡房源，掛牌價2280萬，降價200萬……

而濱湖新區(qū)4月二手房參考均價21353元/ 平 ，雖然環(huán)比3月下降了1.25%，但依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合肥的整體二手房均價。

但這兩天濱湖豪宅葛洲壩中國府的成交價破發(fā)的消息，也是在朋友圈傳開了。

可以看到，房源是146平的洋房，成交單價3.5萬/㎡，總價520萬。

成交單價達(dá)到3.5萬/㎡，對比當(dāng)初開盤的時候，中間樓層價格全部在3.6萬-3.7萬/㎡。可以這個成交價已經(jīng)跌破開盤價了！

我們整理了部分濱湖二手房的成交情況，90%都是處于下跌情況，鉑悅天匯4月環(huán)比下跌6.18%、融創(chuàng)濱湖印環(huán)比下跌5.37%。

上漲的有春融苑、藍(lán)鼎觀湖苑、振徽苑、棠溪人家等等。

NO. 4｜肆

結(jié)語

濱湖二手房市場在經(jīng)歷了一段時間的起伏后，目前呈現(xiàn)出供大于求但局部有回暖跡象的局面。望海潮疊墅的高價成交，一方面體現(xiàn)了濱湖高端房產(chǎn)市場的需求依然存在，對于那些追求高品質(zhì)生活、有較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的購房者來說，優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)依然是他們資產(chǎn)配置和居住改善的首選。另一方面，整個濱湖二手房市場的掛牌量激增和成交量相對不足的矛盾，也反映出市場的觀望情緒依然濃厚。

當(dāng)下，濱湖正站在“規(guī)劃紅利兌現(xiàn)”的關(guān)鍵節(jié)點：寶能城重塑天際線、地鐵12號線激活城市動脈、方興湖片區(qū)定義未來生活。這些超級IP的疊加，標(biāo)志著濱湖正式邁入"規(guī)劃變現(xiàn)"與"價值裂變"的雙重加速期。