地盤說

與其糾結(jié)樓市“抄底時(shí)機(jī)”，不如回歸居住本質(zhì)，優(yōu)選核心資產(chǎn)。

■ 撰文 | 李逍遙 ? 《地盤》特邀撰稿人

鄭州樓市再現(xiàn)搶房大戰(zhàn)。

前幾天，鄭東新區(qū)超級(jí)總部基地華潤(rùn)潤(rùn)府二期迎來首開，3小時(shí)銷售10個(gè)億，560組認(rèn)籌客戶現(xiàn)場(chǎng)有上千人，把233套房源搶個(gè)精光。

某頭部房企華北區(qū)副總裁問我，超總二期被搶光是真的嗎？都是哪些人在買房子？樓市真的要回暖了嗎？

?華潤(rùn)潤(rùn)府二期開盤現(xiàn)場(chǎng)

資料顯示，潤(rùn)府二期占地62.4畝，容積率2.49，規(guī)劃2棟26層高層和6棟17層小高層共473套房源，戶型涵蓋139m2、156m2、180m2及205m2四種，銷售單價(jià)在2.5萬—3.1萬元/m2，總價(jià)在350萬至600萬元之間。

這條件往這兒一放，客戶層次就非常清晰了。如果再對(duì)比一下區(qū)域市場(chǎng)，售罄的理由就更加突出：基本上沒對(duì)手。

相比一期，潤(rùn)府二期不光在產(chǎn)品力上做了升級(jí)，還是鋁板外立面的精裝修第四代住宅產(chǎn)品，一梯一戶設(shè)計(jì)、得房率從一期的83%-85%提高到95%-110%，妥妥的將改善屬性拉滿。

?潤(rùn)府二期效果示意

順藤摸瓜，也就能得出一個(gè)結(jié)論：此次潤(rùn)府二期開盤，是延續(xù)了一期180天售罄的熱銷勢(shì)頭。

去年5月24日，潤(rùn)府一期開盤，當(dāng)天去化93%，銷售額9億多。

華潤(rùn)潤(rùn)府的持續(xù)熱銷，歸根到底，是鄭州東站片區(qū)與龍子湖區(qū)域，甚至是全鄭州市大量地緣改善群體亟待換房需求的集中釋放。

這算是一個(gè)非常強(qiáng)的點(diǎn)，至少很集中。

你再把日歷往回翻翻，早在4月3日，位于鄭州市中原區(qū)的通派·龍湖中原頌項(xiàng)目首次開盤，短短3分鐘銷售額便突破5億元。

?通派龍湖中原頌一期鳥瞰效果示意

作為中原主城區(qū)首個(gè)四代住宅，自售樓處開放半個(gè)月內(nèi)，便吸引了2000組客戶到訪，首開的172套房子全部售罄，成就了今年開春以來的第一個(gè)現(xiàn)象級(jí)樓盤。

4月23日，位于二七區(qū)新區(qū)的招商林嶼境項(xiàng)目，最后1棟樓加推，迅速清盤，實(shí)現(xiàn)了拿地不足一年六次開盤六次售罄的銷售傳奇。

林嶼境用新一代產(chǎn)品理念、超高得房率，以一己之力撐起南三環(huán)片區(qū)的熱度，為鄭州樓市注入一針強(qiáng)心劑。

?招商林嶼境實(shí)景

而金投豫發(fā)豫園則用短短100天的銷售周期，便進(jìn)入到了清盤階段，成為今年樓市最大的黑馬，折射出老城煥新的價(jià)值重估。

該項(xiàng)目于2024年底首次開盤推出77套房源，迎來148位購(gòu)房者參與搖號(hào)，2小時(shí)便實(shí)現(xiàn)首推房源基本售罄，總銷售額約2.2億元。

顯然，作為董事長(zhǎng)“一把手工程”的定位，豫園在規(guī)劃上的舉一反三、在產(chǎn)品上的精益求精、在配置上的不惜成本，無不透露著開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目精研的匠心營(yíng)造。

一期都售罄了，樣板區(qū)才做出來，用“十年磨一劍”的功力兌現(xiàn)承諾，細(xì)節(jié)上見證團(tuán)隊(duì)的初心與用心。

?金投豫發(fā)豫園效果示意

經(jīng)過分析你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這些 “現(xiàn)象級(jí)” 熱銷的背后，是鄭州樓市改善型需求的集中爆發(fā)，是政策疊加與市場(chǎng)需求深度的共振，更是一次集體對(duì)人居回歸的喚醒。

據(jù)克而瑞鄭州數(shù)據(jù)，除了延續(xù) “15%首付 + 3%首套利率” 政策，公積金貸款額度提升至130萬元，疊加 “認(rèn)房不認(rèn)貸”，購(gòu)房門檻降至歷史最低。

更關(guān)鍵的是，房票安置政策全面落地，2024年10月至今已核發(fā)150億元房票，帶動(dòng)商品房銷售98萬m2，相當(dāng)于全市3個(gè)月的新房成交量。

樓市進(jìn)入2025年，鄭州新房市場(chǎng)有了明顯的改善。

?鄭州樓市改善需求進(jìn)一步釋放（自克而瑞鄭州）

在“保障的歸保障，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”大環(huán)境下，鄭州主城優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的供應(yīng)，正成為樓市強(qiáng)勢(shì)向好的重要推動(dòng)力。

鄭州市房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，一季度，鄭州市商品住宅累計(jì)銷售13747套，同比增長(zhǎng)4.14%；累計(jì)銷售面積164.31萬平方米，同比增長(zhǎng)5.73%；市場(chǎng)庫(kù)存同比下降20.1%；二手房交易21988套，同比增長(zhǎng)8.38%。

銷售的持續(xù)向好，也讓不少樓盤爭(zhēng)先恐后熱鬧了起來。

據(jù)一份網(wǎng)上流出的備案情況顯示，五一小長(zhǎng)假前后，鄭州各家房企加快了布局的節(jié)奏。

?小長(zhǎng)假前后房企加速布局

仔細(xì)梳理不難發(fā)現(xiàn)，2025年鄭州已入市、計(jì)劃入市的樓盤中，已有22個(gè)項(xiàng)目明確產(chǎn)品大致定位，其中“第四代住宅”項(xiàng)目多達(dá)12個(gè)，占比超過半數(shù)。

鄭州各區(qū)域重點(diǎn)地塊幾乎均規(guī)劃為第四代住宅產(chǎn)品。包括中原區(qū)的龍湖中原頌、中原華曦府二期；二七新區(qū)的亞星觀樾；鄭東新區(qū)的華潤(rùn)潤(rùn)府二期、金茂璞逸云湖；金水區(qū)主城的中海峯境叁號(hào)院、金投豫發(fā)豫園、越秀大石橋地塊；惠濟(jì)區(qū)的招商嵩云序、鐵建投花棲樾；以及高新區(qū)的正弘序、電建高新華曦府等。

尤其是，“好房子”被首次寫入政府工作報(bào)告后，頂層對(duì)“好房子”有了明確的規(guī)范要求，第四代住宅以產(chǎn)品新、得房率高、贈(zèng)送多、超大陽臺(tái)、戶戶有空中花園等優(yōu)勢(shì)，在鄭州市場(chǎng)逐漸占據(jù)主流，影響不斷加深。

?第四代住宅示意

總的來看，鄭州樓市的這輪回暖，本質(zhì)是"政策紅利+價(jià)值回歸+產(chǎn)品升級(jí)"的三重奏。

對(duì)于購(gòu)房者而言，當(dāng)下既是窗口期也是試金石——既要抓住利率低點(diǎn)，更要穿透價(jià)值迷霧。

對(duì)于手里握有多套老舊二手房的業(yè)主來說，過去的高公攤、配套短期看不到希望的房子，就果斷騰籠換鳥吧，別只顧著眼前的那點(diǎn)利益，最后連體面退場(chǎng)的機(jī)會(huì)都丟了。

時(shí)代的步伐，總是悄無聲息地改變著一切。

當(dāng)你還在瞻前顧后的時(shí)候，一不小心就成了用真金白銀去填補(bǔ)“樓市裂痕”的那個(gè)群體。

對(duì)于房企來說，熱銷不應(yīng)是終點(diǎn)，而是兌現(xiàn)品質(zhì)承諾的起點(diǎn)。這座萬億GDP城市的住房消費(fèi)升級(jí)，或許才剛剛拉開序幕。

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