1.

京城樓市的下行市場被昨天的一場「谷雨」酣暢淋漓澆灌，這也讓下半年的北京樓市變得更加撲朔迷離。

局勢大亂緣于中鐵建215輪虎口奪食，從志在必得的中能建、招商和龍湖眼皮底下掠走通州梨園6007地塊。

6007地塊溢價率21.94%，和前一天底價成交的朝青組團形成價格熱度上的鮮明反差，更加讓人不可思議。

觀其拍地大戰全程，蟄伏已久的龍湖鮮見露面，虛晃一槍掩面敗走。而深耕通州的招商和中能建則是久戰不退。

中能建的京玥蘭園已是尾盤，亟需補倉。招商則是新老盤加持，璀璨公元已是尾盤、云璟攬閱年初火爆開盤，目前處在順銷期。而招商麾下的八里橋新地塊即將入市，招商很難沒有護盤沖動。

至于招商護盤的心理底價預期，在昨天舉牌已昭然若揭。這一幕也讓昨天的土拍表情變得微妙起來，至少招商退出會場時，嘴都笑歪了。

招商沒有理由不笑。就在兩年前的4月28日，招商摘得璀璨公元。

璀璨公元只是招商在通州的牛刀小試，懷有更高利潤預期的招商借機深耕通州，隨后摘得云璟攬閱和八里橋地塊。坊間送其綽號「通州王」，穩穩執掌通州樓市的改善牛耳。

當時間順流而下整整731天后，中建鐵梨園地塊樓面價悄然升至3.58萬元/㎡，與樓面價2.91萬元/㎡的招商云璟攬閱、樓面價3.15萬元/㎡的招商八里橋地塊形成

地價倒掛盤

這也讓無論從位置、價格、檔次還是發展底蘊的招商，更加牢牢占住通州改善頭把交椅。

上述觀點皆是坊間和業內的主流視角，果真如此嗎？

2.

坐鎮京西的中鐵建東觀通州，近些年觀望多于行動，鮮少出手北京土地市場。

此次中鐵建和招商在梨園地塊的不期而遇，在時間和地點上和兩年前招商布局通州有驚人相似。

作為通州敏感地界的梨園6007地塊，僅與招商云璟攬閱相隔數米。

作為曾經的土拍市場隊友，中鐵建作為對手和招商死扛，以相同技法對通州樓市強勢高點切入，恐怕深有緣由。

有信源透露，中建鐵拍下6007地塊僅顯露冰山一角，海平面之下，卻涌動玄機。

玄機是啥，秘密在哪里？我們先來回答一個問題：

為什么這些年一直不溫不火的通州樓市，越來越吸引招商、中鐵建、中能建、金隅下大注？

媒體上不火的理由，肉眼可見：一是雙限，二是無新房可選，三是鮮有標桿樓盤，四是少有主流開發商入駐。諸多原因導致通州樓市聲音很少，音量很低。

鮮為人知的是，通州新房去化率并不低，萬科東廬去化率96.22%，璀璨公元去化率91.46%，京玥蘭園去化率83.11%，國譽朝華去化率73.1%。

媒體上不火，新房去化率高到驚人，原因在哪里？

3.

如果你再仔細分析上述諸盤，除了萬科東廬，璀璨公元、京玥蘭園和云璟攬閱還有一個更加明亮的標簽——

北京副中心

今年初有一則新聞，曾經引發北京開發商投拓圈震動：

1.2025年，推動城市副中心高質量，繼續保持千億級別的投資力度。

2.2024年，第二批市級機關完成搬遷，近3.3萬名工作人員在副中心辦公。

這也進一步回答了此前很多人的困惑：

通州樓市≠北京副中心樓市

其實，北京副中心這塊金字招牌，曾經數度給通州樓市帶來房價大漲。

2012和2013年，城市副中心剛正式提出的時候，通州區借這股東風，兩年成交了2.5萬套新房（不含別墅、商辦等），直接超越新房成交扛把子的大興區，躍升北京各區的成交量TOP1，比豐臺區同期的成交量高出3倍。

當2015年城市副中心正式確立，通州區新房均價直接上漲了：

9000塊

漲幅高達37.6%，比房價風向標的海淀區都高出10個百分點不止。

量升價漲的通州區，享受著北京城市副中心帶來的潑天富貴。其實，北京城市副中心的新房供應極少，多數樓盤成交和北京城市副中心沒有關系。???????????????

要知道，2016年前后是全國房價最嚴苛的時候。所以，通州房價暴漲就受到了特別對待—在北京限購的基礎上，通州執行雙限購。

通州區新房市場上升的勢頭瞬間被掐滅，2017年僅有971套成交，僅占2015年成交量的13%。于是在以后的7年時間里，通州樓市一直：

不溫不火

4.

10年的時間里，北京副中心以每年1000億的投資灌溉這片熱土，整整10年，總投資

10*1000億=10000億

副中心的萬億之花正在迎風怒放，東六環地下通車、高線公園建立……諸多利好正在兌現中，這才是招商、中鐵建等主流開發商先人一步，壓注梨園的真實原因。

而先人一步的招商，已經對副中心進行過周密的火力偵察，水深水淺早已數度精確丈量，憑借極具殺傷力的好房子產品策略，在土拍市場更是進退自如。

特別是云璟攬閱，又是副中心首個好房子試點項目，拉升副中心樓市好幾個階段跨越。??

比如，云璟攬閱在洋房高得房率的基礎上，又擁有超大贈送，室外景觀更是打造了全維度會客廳體系，亮點十足。

短期來看，位置接近，地段優勢難分伯仲，云璟攬閱有地價和好房子優勢，對中鐵建有顯而易見的壓力。

再比如已經現房的璀璨公元，所見即所得，品質感正和副中心紅利同步綻放，盛開如玫瑰。

長遠來看，副中心樓市的未來10年紅利，只是剛剛開始，中鐵建并非狂熱攪局，而是目標精準副中心。

已經進退自如的招商，剛剛開始的中鐵建，都在擁抱萬億之花的副中心紅利未來！

只是有先有后！銷冠100

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