▲2020~2025年青島市土地出讓成交總額

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年青島土地出讓金高達(dá)約1000.9億元，賣(mài)地收入十分可觀。然而此后便一路下滑：2021年略降至981.6億元，同比微跌。到了2022年，土地出讓收入僅剩737.9億元，相較前一年大減約25%。2023年不到500億元（根據(jù)財(cái)政收入測(cè)算，政府性基金收入530.83億元，其中土地出讓占約82%，約435億）較2020年高點(diǎn)縮水逾六成！成交地塊數(shù)量也驟降，土地市場(chǎng)活躍度大不如前。2024年這一趨勢(shì)仍未扭轉(zhuǎn)，土地出讓收入約400億，繼續(xù)在低位徘徊。2025年第一季度，更是相比往年同期進(jìn)一步下滑。

1、

青島土地出讓收入，緣何斷崖式下跌？

短短幾年間，青島土地出讓收入經(jīng)歷“過(guò)山車(chē)”，從巔峰跌入低谷，其原因是多方面的：

政策調(diào)控轉(zhuǎn)向

早些年地方財(cái)政對(duì)賣(mài)地高度依賴(lài)，2019年青島土地收入一度首次突破千億元大關(guān)。此后中央收緊房地產(chǎn)調(diào)控，“房住不炒”定位下陸續(xù)祭出“雙集中供地”和“三道紅線”等政策。2021年起實(shí)施的集中供地制度，將熱點(diǎn)城市宅地出讓集中到幾批次進(jìn)行，一定程度上壓縮了土地出讓節(jié)奏和溢價(jià)空間，青島也未能例外。同時(shí)房企融資“三道紅線”嚴(yán)控負(fù)債，倒逼開(kāi)發(fā)商勒緊錢(qián)袋子，手頭緊的房企拿地愈發(fā)謹(jǐn)慎。可以說(shuō)，宏觀調(diào)控為土地市場(chǎng)降溫定下基調(diào)，青島土地收入規(guī)模自此難再攀升，開(kāi)始呈現(xiàn)波動(dòng)下行。

市場(chǎng)行情轉(zhuǎn)冷

過(guò)去兩年全國(guó)樓市整體低迷，青島也未能幸免。房地產(chǎn)市場(chǎng)下行導(dǎo)致土地市場(chǎng)買(mǎi)氣不足。開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)未來(lái)預(yù)期轉(zhuǎn)為保守，不再激進(jìn)拿地。據(jù)業(yè)內(nèi)分析，不少房企將資金重心轉(zhuǎn)移到一線和強(qiáng)二線城市，對(duì)于像青島這樣過(guò)去土地市場(chǎng)活躍但當(dāng)前樓市趨冷的城市，態(tài)度變得謹(jǐn)慎。

青島近幾年商品房供給充足，一些新城區(qū)庫(kù)存去化壓力不小，而人口和產(chǎn)業(yè)增量并未出現(xiàn)飛躍，高端產(chǎn)品需求有限。樓市經(jīng)歷前些年的高速發(fā)展后已趨于理性和平穩(wěn)，房?jī)r(jià)“天花板”相對(duì)明確，開(kāi)發(fā)商對(duì)青島后市信心不足，拿地變得猶豫。

房企資金鏈困局

土地出讓驟冷的背后，是很多房地產(chǎn)企業(yè)自身陷入資金危機(jī)。2021年以來(lái)恒大等房企相繼爆發(fā)債務(wù)危機(jī)，暴雷聲不斷，不少民營(yíng)房企元?dú)獯髠踔临Y金鏈斷裂，無(wú)力再支撐大手筆拿地。青島2022-2023年的幾次土拍中，活躍的多是本地城投或少數(shù)央國(guó)企，過(guò)去那種眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶土地的局面已不復(fù)存在。

正如坊間所言，現(xiàn)在的房企拿地之前都要精打細(xì)算，“利潤(rùn)不夠，寧可不拿”。青島土地出讓收入的下滑，很大程度上反映出房企集體縮緊銀根、捂緊錢(qián)袋的現(xiàn)實(shí)——哪怕政府推出優(yōu)質(zhì)地塊，無(wú)人問(wèn)津也屢屢發(fā)生。

土地供應(yīng)和定價(jià)因素

前幾年青島曾大力處置批而未供土地，2019年供應(yīng)土地同比增幅102%，創(chuàng)造了高峰，透支了后幾年的供應(yīng)量。2020年后青島適當(dāng)減少了推地規(guī)模，以免庫(kù)存積壓。地方政府出于財(cái)政壓力對(duì)土地底價(jià)期望較高，導(dǎo)致地價(jià)和房?jī)r(jià)倒掛現(xiàn)象突出。開(kāi)發(fā)商拿地利潤(rùn)空間被擠壓，自然提不起興趣。

▲嶗山枯桃地塊，因無(wú)人出價(jià)而流拍

“流拍”枯桃地塊就是典型案例：該嶗山核心地塊環(huán)境優(yōu)質(zhì)，容積率低，本應(yīng)是“香餑餑”，但首次掛價(jià)樓面價(jià)高企無(wú)人報(bào)名。即便第二次掛牌時(shí)政府大幅下調(diào)起拍價(jià)近3000元/㎡，房企仍嫌利潤(rùn)薄不愿出手，最終再次流拍。曾經(jīng)炙手可熱的黃金地塊如今無(wú)人問(wèn)津，土地市場(chǎng)之冷可見(jiàn)一斑。

▲嶗山枯桃地塊現(xiàn)狀

宏觀調(diào)控趨嚴(yán)、樓市預(yù)期轉(zhuǎn)弱以及房企融資困難等多重因素疊加，導(dǎo)致近幾年青島土地出讓收入一路下滑。正如業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)：“青島土地市場(chǎng)正步入低谷周期，開(kāi)發(fā)商拿地更加謹(jǐn)慎”。

2、

土地財(cái)政難以為繼，如何走出困局？

土地出讓收入的大幅減少，直接沖擊了青島的財(cái)政收入盤(pán)子。有數(shù)據(jù)顯示，2020-2021年青島市政府性基金收入中超過(guò)八成來(lái)自土地出讓。以前賣(mài)地是財(cái)政的巨大靠山，如今這根支柱突然“塌方”，財(cái)政壓力可想而知。2022年青島政府性基金收入同比降幅接近25%，2023年進(jìn)一步下滑。土地出讓金斷崖下跌，意味著政府可用于城市建設(shè)的資金“供血不足”。

對(duì)青島這樣的城市來(lái)說(shuō)，土地財(cái)政縮水帶來(lái)的可持續(xù)性危機(jī)已隱約顯現(xiàn)：城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共項(xiàng)目的資金來(lái)源受限，財(cái)政不得不壓縮開(kāi)支或?qū)で笃渌谫Y渠道（如發(fā)行政府債券）。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年末青島地方政府債務(wù)余額升至3620億元，在一定程度上也是為彌補(bǔ)土地出讓收入下降而舉債。土地財(cái)政曾是“唐僧肉”，如今卻成了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)低迷對(duì)城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)都有潛在影響。

土地供應(yīng)銳減會(huì)在中長(zhǎng)期影響房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)：優(yōu)質(zhì)宅地流拍意味著未來(lái)新增住宅項(xiàng)目減少，可能導(dǎo)致幾年后特定區(qū)域新房供應(yīng)不足。同時(shí)目前土地市場(chǎng)遇冷又會(huì)傳導(dǎo)至樓市信心。土地市場(chǎng)是樓市的先行指標(biāo)，土地拍賣(mài)頻頻冷場(chǎng)無(wú)疑加重了購(gòu)房者的觀望情緒。當(dāng)“地主家都糧草不足”（土地供應(yīng)和財(cái)政都緊張），購(gòu)房者更不敢貿(mào)然出手買(mǎi)房，市場(chǎng)成交進(jìn)一步萎縮，形成惡性循環(huán)。

在青島，“土地財(cái)政”曾為城市大發(fā)展提供彈藥。可以說(shuō)，過(guò)去靠大規(guī)模賣(mài)地，青島加速了新區(qū)拓展和基建升級(jí)。如今彈藥不足，城市建設(shè)節(jié)奏可能放緩，財(cái)政收支矛盾和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也值得警惕。當(dāng)然，從積極角度看，倒逼地方政府尋找多元化收入、優(yōu)化支出結(jié)構(gòu)也是改革契機(jī)。土地財(cái)政不可持續(xù)已成共識(shí)，青島必須加快培育地產(chǎn)以外的財(cái)源，讓經(jīng)濟(jì)發(fā)展擺脫對(duì)賣(mài)地的過(guò)度依賴(lài)。

短短幾年間，青島經(jīng)歷了從土地市場(chǎng)炙熱到驟冷的急劇轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)不會(huì)說(shuō)謊：土地出讓收入從千億元掉落至幾百億元，土地成交由門(mén)庭若市變得門(mén)可羅雀。這背后既有政策環(huán)境巨變，也有市場(chǎng)周期冷暖交替，更有人間冷暖：政府、房企和購(gòu)房者在博弈中各自權(quán)衡。枯桃地塊兩度流拍的尷尬場(chǎng)景，揭示了當(dāng)前青島樓市的困境——政府想賣(mài)地卻“賣(mài)不動(dòng)”，房企有錢(qián)也“不敢拿”，購(gòu)房者觀望“不著急”。

青島要走出土地財(cái)政困局，既要 “開(kāi)源”（招商引資發(fā)展產(chǎn)業(yè)，培植新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)），又要“節(jié)流”（優(yōu)化財(cái)政支出，防范債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）。對(duì)于樓市和土地市場(chǎng)，更要遵循市場(chǎng)規(guī)律，合理定價(jià)。正如枯桃地塊的教訓(xùn)表明的：“市場(chǎng)規(guī)律不容忽視。當(dāng)供需錯(cuò)配、預(yù)期不穩(wěn)時(shí)，最好的辦法是及時(shí)調(diào)整，讓價(jià)格回歸合理，讓產(chǎn)品契合實(shí)際需求”。唯有如此，青島才能走出土地財(cái)政的陣痛，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市發(fā)展的良性循環(huán)。