▲2020~2025年青島市土地出讓成交總額

據統計，2020年青島土地出讓金高達約1000.9億元，賣地收入十分可觀。然而此后便一路下滑：2021年略降至981.6億元，同比微跌。到了2022年，土地出讓收入僅剩737.9億元，相較前一年大減約25%。2023年不到500億元（根據財政收入測算，政府性基金收入530.83億元，其中土地出讓占約82%，約435億）較2020年高點縮水逾六成！成交地塊數量也驟降，土地市場活躍度大不如前。2024年這一趨勢仍未扭轉，土地出讓收入約400億，繼續在低位徘徊。2025年第一季度，更是相比往年同期進一步下滑。

1、

青島土地出讓收入，緣何斷崖式下跌？

短短幾年間，青島土地出讓收入經歷“過山車”，從巔峰跌入低谷，其原因是多方面的：

政策調控轉向

早些年地方財政對賣地高度依賴，2019年青島土地收入一度首次突破千億元大關。此后中央收緊房地產調控，“房住不炒”定位下陸續祭出“雙集中供地”和“三道紅線”等政策。2021年起實施的集中供地制度，將熱點城市宅地出讓集中到幾批次進行，一定程度上壓縮了土地出讓節奏和溢價空間，青島也未能例外。同時房企融資“三道紅線”嚴控負債，倒逼開發商勒緊錢袋子，手頭緊的房企拿地愈發謹慎。可以說，宏觀調控為土地市場降溫定下基調，青島土地收入規模自此難再攀升，開始呈現波動下行。

市場行情轉冷

過去兩年全國樓市整體低迷，青島也未能幸免。房地產市場下行導致土地市場買氣不足。開發商普遍對未來預期轉為保守，不再激進拿地。據業內分析，不少房企將資金重心轉移到一線和強二線城市，對于像青島這樣過去土地市場活躍但當前樓市趨冷的城市，態度變得謹慎。

青島近幾年商品房供給充足，一些新城區庫存去化壓力不小，而人口和產業增量并未出現飛躍，高端產品需求有限。樓市經歷前些年的高速發展后已趨于理性和平穩，房價“天花板”相對明確，開發商對青島后市信心不足，拿地變得猶豫。

房企資金鏈困局

土地出讓驟冷的背后，是很多房地產企業自身陷入資金危機。2021年以來恒大等房企相繼爆發債務危機，暴雷聲不斷，不少民營房企元氣大傷甚至資金鏈斷裂，無力再支撐大手筆拿地。青島2022-2023年的幾次土拍中，活躍的多是本地城投或少數央國企，過去那種眾多開發商爭搶土地的局面已不復存在。

正如坊間所言，現在的房企拿地之前都要精打細算，“利潤不夠，寧可不拿”。青島土地出讓收入的下滑，很大程度上反映出房企集體縮緊銀根、捂緊錢袋的現實——哪怕政府推出優質地塊，無人問津也屢屢發生。

土地供應和定價因素

前幾年青島曾大力處置批而未供土地，2019年供應土地同比增幅102%，創造了高峰，透支了后幾年的供應量。2020年后青島適當減少了推地規模，以免庫存積壓。地方政府出于財政壓力對土地底價期望較高，導致地價和房價倒掛現象突出。開發商拿地利潤空間被擠壓，自然提不起興趣。

▲嶗山枯桃地塊，因無人出價而流拍

“流拍”枯桃地塊就是典型案例：該嶗山核心地塊環境優質，容積率低，本應是“香餑餑”，但首次掛價樓面價高企無人報名。即便第二次掛牌時政府大幅下調起拍價近3000元/㎡，房企仍嫌利潤薄不愿出手，最終再次流拍。曾經炙手可熱的黃金地塊如今無人問津，土地市場之冷可見一斑。

▲嶗山枯桃地塊現狀

宏觀調控趨嚴、樓市預期轉弱以及房企融資困難等多重因素疊加，導致近幾年青島土地出讓收入一路下滑。正如業內評價：“青島土地市場正步入低谷周期，開發商拿地更加謹慎”。

2、

土地財政難以為繼，如何走出困局？

土地出讓收入的大幅減少，直接沖擊了青島的財政收入盤子。有數據顯示，2020-2021年青島市政府性基金收入中超過八成來自土地出讓。以前賣地是財政的巨大靠山，如今這根支柱突然“塌方”，財政壓力可想而知。2022年青島政府性基金收入同比降幅接近25%，2023年進一步下滑。土地出讓金斷崖下跌，意味著政府可用于城市建設的資金“供血不足”。

對青島這樣的城市來說，土地財政縮水帶來的可持續性危機已隱約顯現：城市基礎設施和公共項目的資金來源受限，財政不得不壓縮開支或尋求其他融資渠道（如發行政府債券）。

據統計，2023年末青島地方政府債務余額升至3620億元，在一定程度上也是為彌補土地出讓收入下降而舉債。土地財政曾是“唐僧肉”，如今卻成了不確定性風險。土地市場低迷對城市發展和房地產市場都有潛在影響。

土地供應銳減會在中長期影響房屋供應結構：優質宅地流拍意味著未來新增住宅項目減少，可能導致幾年后特定區域新房供應不足。同時目前土地市場遇冷又會傳導至樓市信心。土地市場是樓市的先行指標，土地拍賣頻頻冷場無疑加重了購房者的觀望情緒。當“地主家都糧草不足”（土地供應和財政都緊張），購房者更不敢貿然出手買房，市場成交進一步萎縮，形成惡性循環。

在青島，“土地財政”曾為城市大發展提供彈藥。可以說，過去靠大規模賣地，青島加速了新區拓展和基建升級。如今彈藥不足，城市建設節奏可能放緩，財政收支矛盾和債務風險也值得警惕。當然，從積極角度看，倒逼地方政府尋找多元化收入、優化支出結構也是改革契機。土地財政不可持續已成共識，青島必須加快培育地產以外的財源，讓經濟發展擺脫對賣地的過度依賴。

短短幾年間，青島經歷了從土地市場炙熱到驟冷的急劇轉變。數據不會說謊：土地出讓收入從千億元掉落至幾百億元，土地成交由門庭若市變得門可羅雀。這背后既有政策環境巨變，也有市場周期冷暖交替，更有人間冷暖：政府、房企和購房者在博弈中各自權衡。枯桃地塊兩度流拍的尷尬場景，揭示了當前青島樓市的困境——政府想賣地卻“賣不動”，房企有錢也“不敢拿”，購房者觀望“不著急”。

青島要走出土地財政困局，既要 “開源”（招商引資發展產業，培植新的財政收入增長點），又要“節流”（優化財政支出，防范債務風險）。對于樓市和土地市場，更要遵循市場規律，合理定價。正如枯桃地塊的教訓表明的：“市場規律不容忽視。當供需錯配、預期不穩時，最好的辦法是及時調整，讓價格回歸合理，讓產品契合實際需求”。唯有如此，青島才能走出土地財政的陣痛，實現房地產市場和城市發展的良性循環。