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香港鄭氏家族,正被踢出廣州舊改

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前幾天,廣州荔灣區山村舊改公示了新版的控規調整方案,規劃總建面約175萬㎡,其中住宅用地109萬㎡,商業辦公約61.6萬㎡。

10宗涉宅用地初步敲定,基本沿著五眼橋涌而建;商業商務用地分布在東邊,靠近石圍塘地鐵站,意在將白鵝潭商務區向西進一步延伸。

山村舊改,推進速度超乎想象得快。

去年3月,山村舊改確定改造實施主體為廣州市花地河城建有限公司(簡稱“花地河城建”)。天眼查顯示,該公司由廣州建筑城更集團、荔灣國資新荔城拆遷共同持有,成立于2023年12月,注冊資本為2億元。



半年后,花地河城建完成改造方案、規劃設計優化等招標,廣州城規院、廣州園林建設、古揚州交規院、廣州優地城規聯合以2006萬元中標。

10天后,山村舊改啟動了房屋征收動員會。當時,荔灣區組建了200多人的征地拆遷攻堅志愿團隊,針對拆遷建立“1+3+N”動遷工作架構,即一個核心總指揮團隊,政策宣傳、群眾工作、矛盾調解3個專項小組,測繪、評估、簽約、拆遷等N個工作小組。

廣州市舊改動遷跑出了一種新的模式。

這是原先操盤方香港鄭裕彤家族,沒辦法用錢做比較的。

2024年3月,廣州披露一批納入做地模式名單的舊改項目,其中,山村成為荔灣區唯一一個項目。其中,山村舊改首期主要推動范圍內的腸衣廠、卷煙二廠地塊征收,腸衣廠地塊用于首期安置房建設,再撬動二期地塊的滾動開發。

做地模式,本質上也是征拆、賣地、開發商買地、資金回籠的過程,不同點在于:一級征拆、二級賣地分離,不把雞蛋放在同一個籃子里。

以往是一家獨大,一個開發商或聯合體拿地之后,全程推進、坐享最后的收益,但風險太大,一個爆雷滿盤皆輸,比如富力陳田村、珠光瀝滘村、升龍群星村、保利中新村、恒大廟頭村、奧園旺村......案例比比皆是。

山村舊改,被踢出局的新世界也是其中之一。

早在2017年,香港豪門鄭氏家族在廣州、深圳舊改市場掃貨,其中,陸續在廣州短時間內拿下塔崗村大旺崗社、山村、夏街村、聯星村(南箕村、東方紅社)、省二醫城改項目、南漖村6個項目,加上深圳市場,舊改總貨值最高1000個億。

2018年9月,新世界中國與深圳建工旗下金眾地產搶奪山村舊改前期服務商資格,終于村民選擇了新世界。

但合作之后即陷入停滯狀態。

即便在2020年、2021年上半年,廣州舊改大爆發的時候,山村一直是一片死寂。新世界,被踢出局是理所當然,也必然。



荔灣山村無論是茶葉產業升級需求,還是如意坊放射線二期規劃,對于征收拆遷都迫不及待。這也是為什么山村會成為廣州做地模式試點項目之一。而在廣州市房票安置新規出臺第二天,山村舊改搶先發放了廣州市第一張房票。

花地河城建接手不久后,便公布了動遷情況:股東、社員意愿征詢同意率均超90%

當前,山村舊改卷煙廠復建安置房地塊正在啟動規劃設計,橋梓大街安置地塊正在施工建設,石圍塘地鐵口地塊等留用地及復建物業地塊正在推進中。

按項目承建方廣州四建計劃,項目合同金額約2.8億元,計劃建設兩棟安置房,預計2027年8月竣工。當前項目難點有三:設計方案不穩定、材料運輸受阻(軌道限制)、臨水臨電申報受阻。

為了加快動拆速度,山村舊改甩出了王炸:全市拆遷補償金天花板5.6萬元/㎡。資金來源于國開行、農行提供的專項借款,第一批授信額度為86億元。

山村被踢出局時,新世界轉頭將目光放在南漖村舊改身上,接盤了“假央企”中福天工爛尾工程,雙方在2024年1月成立了新項目公司廣州萬頌,新世界、中福天工分別持股90%、10%。

南漖村也是荔灣重點舊改項目之一,按計劃最遲要在2025年進行改造。原本以為,停滯三年多時間的南漖村,終于要改頭換面。

結果,新世界老毛病又犯了。接盤已經過去一年半時間,原定2024年底完成啟動區的動拆工作、實現動工建設,但南漖村舊改仍沒有新的動態。新世界會不會再次踢出局,也不是不可能。

但新世界已經嘗到了舊改推進緩慢帶來的苦果。



2020年7月,新世界旗下廣州永浚實業拿下增城大旺崗村舊改。這是一個Mini舊改項目,也是新世界廣州首個舊改項目,改造面積僅5.37萬㎡,總投資額僅5億元。

不到一年時間,2021年4月,趕在五一假期前,上述項目已經拿到了預售證,開始推盤入市,但其實開展長達3個月的預熱造勢,同年7月首期入市定價2-2.2萬元/㎡。

2.2萬買位于增城永寧板塊的新世界星輝,站在增城房價的尖峰。大家都以為項目有新世界3.5萬㎡自營商業“星光道”足以抗跌。

但被事實狠狠毒打,2021年12月加推單價2萬、2022年11月單價1.9萬、1.8萬......到現在的1萬出頭,按趨勢要跌破1字頭。

房價超過了腰斬。

現實是,腰斬也賣不掉。廣州陽光家緣數據顯示,目前新世界星輝推售房源共2158套,已售835套,開盤4年去化率僅38.7%,且7至10棟合計987套房源還沒拿證。

高庫存,將新世界牢牢困住了。

廣州舊改首秀就遭遇了滑鐵盧。于是,新世界悄悄退出了增城荔城夏街村舊改。有消息稱,因為拆遷補償長期協商無果,新世界索性直接退出。

畢竟,夏街村舊改投資將近70個億,足足是大旺崗村舊改的12倍,豪如香港鄭氏家族不敢再“踩雷”。

還有海珠聯星村(南箕村、東方紅社)、省二醫城改項目,一個是海珠西重要規劃片區,一個是想要建為廣東國際醫學中心項目,兩個都是2021年完成招標、引入新世界。

4年左右時間過去了,聯星村到2024年6月規劃批復之后,又沒有聲音;省二醫城改項目在2023年10月曾發布了新的舊改主體招標公告,新世界疑似又被踢出局。

新世界也在變成李嘉誠,偏愛囤地。

而這種行為,注定了最后的結局。

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