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案件梳理

一、當事人信息

原告（夫妻）：張偉民（夫）、李芳（妻）

被告：李娟（李芳之妹）、張小雨（李娟之女）、王浩（張小雨之夫）

涉案房屋：101 號房屋、102 號房屋（登記在張偉民名下，屬夫妻共同財產）

物業公司：北京A物業公司（簡稱“A物業公司”）

二、原告訴訟請求

判令三被告騰退101 號、102 號房屋；

判令三被告按每日500 元標準支付 2018 年 7 月 1 日起至騰退之日止的房屋占用費；

判令三被告返還房屋內全部物品，或折價賠償20 萬元。

三、原告事實與理由

2017 年初，李芳因妹妹李娟裝修住房，同意其臨時借用 101 號、102 號房屋，明確約定 “不得帶他人居住，裝修完畢即搬回”。2018 年中，李芳發現李娟私自更換門鎖并拒絕提供鑰匙，首次要求搬離未果。2022 年底，原告從A物業公司處得知，李娟之女張小雨、女婿王浩擅自拆改房屋結構并裝修為婚房居住。2023 年初，原告與被告協商售房，被告先稱籌款購買后反悔，以 “養老承諾” 及 “經濟糾紛” 為由拒絕騰退。原告認為被告無權占有房屋，應承擔騰退及賠償責任。

四、被告答辯意見

李娟稱，2016 年李芳主動邀請其入住涉案房屋，承諾 “作為姐妹養老房”，并帶其至物業辦理交接；2021 年因管道更換導致房屋破損，經李芳此前 “默許裝修” 指示，由張小雨、王浩出資裝修。被告主張，原告 1992 年借用李娟身份證時承諾支付 10 萬元及利息，2011 年又以 “辦理公證委托” 為由承諾 “給房養老”，雙方存在未結經濟糾紛，要求原告支付 50 萬元裝修款后搬離，拒絕騰退。

五、法院認定事實

101 號、102 號房屋為張偉民與李芳夫妻共同財產，二人享有完整所有權。

2017 年李芳將房屋鑰匙交予李娟，允許其臨時借?。?023 年原告通過短信、面談多次要求被告騰退，被告以 “需解決經濟糾紛” 為由拖延，未履行騰退義務。

被告未提交“養老承諾” 的書面協議或原告授權裝修的證據，裝修行為未經原告同意；所謂 “10 萬元經濟糾紛” 與房屋占有無直接關聯，屬另一法律關系。

原告未提供房屋內物品存在的有效證據（如交接清單、購買憑證等），被告否認物品存在。

爭議焦點

三被告對101 號、102 號房屋的占有是否構成合法有權占有？

原告主張的房屋占用費標準及起算時間是否具有事實與法律依據？

被告能否以“養老承諾”“經濟糾紛”“裝修款爭議” 對抗原告的物權返還請求？

原告要求返還物品或折價賠償的請求是否成立？

案件分析

一、關于房屋占有合法性

根據《民法典》第235 條，所有權人對不動產享有排他性權利，無權占有人應返還原物。本案中，原告僅允許被告 “臨時借住”，未明確設立居住權或放棄所有權，借住期限屆滿后（李娟左家莊房屋裝修完成后），被告應返還房屋。被告主張的 “養老承諾” 為口頭陳述，無書面合同或原告明確授權，其長期占用并拒絕騰退的行為構成無權占有。即便雙方存在經濟糾紛，被告亦不得以此對抗原告的物權請求權，應另案主張權利。

二、關于房屋占用費

被告自2018 年 7 月原告首次要求搬離后，無合法依據繼續占用房屋，構成侵權，應賠償原告損失。原告主張每日 500 元標準，但未提供同地段租金評估報告或合同參考，法院綜合考慮房屋面積、地段及糾紛起因，酌定支持截至判決生效之日的占用費 6 萬元，體現公平原則；后續費用因尚未實際發生，可待爭議解決后另行主張。

三、關于物品返還請求

根據“誰主張誰舉證” 原則，原告需證明物品存在及價值。原告僅提交自制清單，未提供交房時物品交接記錄、現場照片或購買憑證，被告又否認物品存在，故原告因舉證不足承擔不利后果，該項請求不予支持。

裁判結果

騰退房屋：被告李娟、張小雨、王浩于判決生效后10 日內騰退 101 號、102 號房屋，返還原告張偉民、李芳；

支付占用費：三被告于判決生效后10 日內支付原告房屋占用費 6 萬元；

駁回其他請求：原告要求返還物品或折價賠償的訴訟請求，因證據不足，不予支持。

案件啟示

物權行使的絕對性：所有權人對房屋的占有、處分權受法律保護，他人不得以債權糾紛（如經濟補償、裝修款）對抗物權返還請求，不同法律關系需分開處理。

口頭約定的風險：涉及房屋借用、居住權等重大事項，應簽訂書面協議，明確期限、用途及解除條件，避免因“口頭承諾” 缺乏證據導致爭議。

糾紛解決的合法性：被告如認為自身權益受損（如裝修投入、經濟補償），應通過反訴或另案訴訟主張，而非非法占用房屋，否則可能承擔騰退及賠償責任。

本案警示當事人，在處理親屬間財產借用關系時，應秉持誠實信用原則，明確權利義務并留存書面證據；發生爭議時，需通過合法途徑解決，避免因程序不當擴大損失。