為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）當事人信息

原告：林宇，自然人。

被告：江浩，自然人。

（二）案件事實

2022 年 9 月 8 日，林宇與江浩簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定江浩將位于北京市海淀區的一號房屋以 503 萬元價格出售給林宇。合同未對購房款支付方式、房屋交付、過戶期限、戶口遷出及違約責任等作出明確約定。次日，林宇向江浩支付購房款 303 萬元，但剩余 200 萬元未付。江浩未將房屋內戶口遷出，也未配合辦理過戶手續，雙方因此產生糾紛，林宇訴至法院。

（三）雙方主張

原告主張：

判令江浩配合將一號房屋過戶至林宇名下，并遷出房屋內所有戶口，林宇支付剩余200 萬元購房款；

若江浩逾期遷出戶口，需支付總房價10% 即 50.3 萬元違約金，并按總房價日萬分之五標準支付違約金；

訴訟費由江浩承擔。

被告辯稱：

林宇應先支付剩余購房款，自己再配合辦理過戶；

房屋系從單位購入，原住戶戶口未遷出，自己在林宇提出遷戶要求后才知曉該情況；

戶口遷出應由林宇持房產證申請強制辦理。

二、爭議焦點

林宇與江浩在合同未明確約定的情況下，應先履行付款義務還是過戶義務？

房屋內戶口遷出問題是否屬于法院民事案件受理范圍？

江浩未遷出戶口的行為是否構成違約，林宇能否主張違約金？

三、案件分析

（一）合同效力與履行順序認定

根據《中華人民共和國民法典》規定，依法成立的合同自成立時生效，當事人應全面履行義務。林宇與江浩簽訂的房屋買賣合同系雙方真實意思表示，不違反法律法規強制性規定，合法有效。因合同未約定付款與過戶順序，依據房屋買賣交易習慣，通常買受人先支付全部購房款，出賣人再配合辦理產權過戶。林宇尚有200 萬元購房款未付，應先履行付款義務，江浩在收到款項后配合辦理過戶。

（二）戶口遷出問題的法律性質

戶口遷移屬于行政管理范疇，由公安機關戶籍管理部門負責，不屬于民事法律關系調整范圍。因此，林宇要求江浩遷出房屋內戶口的訴求，不屬于法院受理的民事案件范圍，法院不予處理。

（三）違約金主張的合理性

合同未約定戶口遷出及違約責任，雙方也未就相關事項達成補充協議。此次糾紛因合同條款缺失導致，并非一方故意違約。根據法律規定，當事人主張違約金需有合同約定或法律依據，林宇主張違約金缺乏事實和法律支撐，法院不予支持。

四、裁判結果

法院依據《中華人民共和國民法典》第五百零二條、第五百零九條、第五百一十條之規定，判決如下：

林宇于判決生效后十日內向江浩支付一號房屋剩余購房款200 萬元；

江浩于收到上述款項后十日內配合林宇將一號房屋所有權登記至林宇名下；

駁回林宇的其他訴訟請求。

五、案件啟示

合同條款明確性的重要性：簽訂房屋買賣合同時，應詳細約定付款方式、過戶時間、戶口遷出、違約責任等關鍵條款，避免因約定不明產生糾紛。

法律關系與受理范圍的界定：當事人需明確不同法律關系的處理途徑，戶口遷移等行政管理事項不屬于民事案件受理范圍，應通過行政渠道解決。

違約責任的主張依據：主張違約金需以合同約定或法律規定為前提，合同未約定時，當事人需證明對方存在故意違約行為，否則難以獲得支持。

交易習慣的參考作用：在合同條款缺失時，交易習慣可作為確定雙方權利義務的重要依據，當事人在履約過程中也可參考行業慣例維護自身權益。