一、現(xiàn)象曝光：8.5 平米小店引發(fā)租金熱議

（一）網(wǎng)紅博主揭開 “天價(jià)租金” 面紗

2025 年 5 月，社交媒體上一則視頻如投入輿論湖面的巨石，激起千層浪。一位知名旅游博主在其最新視頻中，將鏡頭聚焦于杭州靈隱寺門口的一家小賣部。這家名為 “靈隱冷泉素餅店” 的小賣部，外表看上去普普通通，然而博主口中爆出的信息卻令人震驚不已：店鋪面積僅有 8.5 平米，年租金竟高達(dá) 260 萬(wàn)元 ，且是商家歷經(jīng) 103 輪激烈競(jìng)拍才成功租下。視頻畫面中，小賣部前人頭攢動(dòng)，游客如織，它位于靈隱寺售券處進(jìn)口旁，這個(gè)位置堪稱靈隱寺景區(qū)的 “黃金咽喉”。據(jù)了解，靈隱寺日均接待游客超 3 萬(wàn)人次，在周末及節(jié)假日，這一數(shù)字更是呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，最高可達(dá) 8 萬(wàn)人次。每一位踏入靈隱寺的游客，幾乎都會(huì)從這家小賣部前經(jīng)過，巨大的人流量讓這里成為了商家眼中的 “兵家必爭(zhēng)之地”。

（二）數(shù)據(jù)佐證：從 111.8 萬(wàn)到 260.3 萬(wàn)的競(jìng)價(jià)神話

為探尋真相，我們深挖拍賣平臺(tái)公開數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn) 2022 年 6 月西湖景區(qū)對(duì)該房屋租賃權(quán)公開競(jìng)價(jià)時(shí)，起始價(jià)為 111.8 萬(wàn)元 ，但誰(shuí)也沒想到，這場(chǎng)競(jìng)拍會(huì)如此激烈。經(jīng)過漫長(zhǎng)的 88 次延時(shí)競(jìng)價(jià)，價(jià)格一路飆升，最終定格在 260.3 萬(wàn)元，溢價(jià)率高達(dá) 132%。同時(shí)，合同還附加了年 60 萬(wàn)元稅收要求，這意味著商家每年僅在租金和稅收上的支出就高達(dá) 320 余萬(wàn)元。經(jīng)計(jì)算，其日租金超 7100 元，每平米年租金突破 30 萬(wàn)元。對(duì)比杭州景區(qū)核心區(qū) 15 - 30 萬(wàn)元 /㎡的常規(guī)租金區(qū)間，靈隱寺門口這家小賣部已然 “一騎絕塵”，成為文旅商業(yè)地產(chǎn)租金領(lǐng)域的 “超級(jí)天花板”，如此數(shù)據(jù)，也難怪會(huì)引發(fā)全網(wǎng)熱議。

二、商業(yè)密碼：方寸之地為何成 “兵家必爭(zhēng)”？

（一）絕版區(qū)位：超級(jí) IP 的流量虹吸效應(yīng)

靈隱寺，這座千年古剎，早已不是簡(jiǎn)單的宗教場(chǎng)所，而是一個(gè)擁有強(qiáng)大號(hào)召力的超級(jí)文化 IP。它承載著深厚的歷史底蘊(yùn)與佛教文化，每年接待游客數(shù)量超過 2000 萬(wàn)人次，這樣龐大的客流量，放眼全國(guó)景區(qū)都是名列前茅。每逢春節(jié)、國(guó)慶等旅游旺季，靈隱寺更是熱鬧非凡，單日客流峰值可達(dá) 8 萬(wàn) + 。在這樣的人流狂潮下，小賣部所處位置的商業(yè)價(jià)值被無(wú)限放大。從地理位置上看，小賣部距靈隱寺檢票口僅 10 米，正好處于游客 “購(gòu)票 - 檢票 - 祈福” 動(dòng)線的核心節(jié)點(diǎn)。游客們?cè)谶M(jìn)入靈隱寺前，往往會(huì)在此稍作停留，購(gòu)買一些水飲、零食等必需品，以補(bǔ)充體力，應(yīng)對(duì)接下來(lái)的行程。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在旅游旺季，小賣部周邊每分鐘的人流量可達(dá)上百人，游客停留密度極高。同時(shí)，這里還兼具 “文化消費(fèi)” 屬性，像靈隱寺特色的素餅，口感獨(dú)特，傳承著寺院的飲食文化，備受游客喜愛；還有各類文創(chuàng)產(chǎn)品，將靈隱寺的文化元素融入其中，如精美的書簽、帶有佛像圖案的明信片等，成為游客紀(jì)念與饋贈(zèng)親友的佳品。周邊 500 米內(nèi)同類商鋪坪效較市區(qū)均值高 3 倍以上 ，而這家小賣部因 “零競(jìng)品” 優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的消費(fèi)閉環(huán)，獨(dú)占靈隱寺入口處的消費(fèi)市場(chǎng)。

（二）精準(zhǔn)算賬：商家的 “成本 - 收益” 公式

商家之所以敢豪擲 260 萬(wàn)租金拿下這個(gè) 8.5 平米的小賣部，背后有著精準(zhǔn)的成本收益計(jì)算。就拿最常見的礦泉水來(lái)說，在市區(qū)超市，其進(jìn)價(jià)一般為 1.5 元 / 瓶，而在靈隱寺景區(qū)，售價(jià)可達(dá) 5 元 / 瓶。按照年租金 260 萬(wàn)計(jì)算，平均到每天的租金成本約為 7100 元。若僅靠賣礦泉水覆蓋租金，以每瓶 3.5 元的利潤(rùn)來(lái)算，日需售出 1500 瓶即可。而在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，高峰期時(shí)小賣部礦泉水的單日銷量可達(dá) 5000 瓶以上，僅這一項(xiàng)商品，就能為商家?guī)?lái) 1.75 萬(wàn)元以上的利潤(rùn)，輕松覆蓋當(dāng)日租金成本。當(dāng)然，小賣部的核心盈利點(diǎn)并非這些剛需商品，而是那些帶有 “IP 溢價(jià)” 的商品。比如近年來(lái)大火的開光手串，它不僅是一件飾品，更被游客賦予了祈福、轉(zhuǎn)運(yùn)的美好寓意，成為靈隱寺的熱門商品。這類手串進(jìn)價(jià)通常在 10 - 30 元不等，售價(jià)卻可達(dá) 50 - 200 元，毛利率普遍超 70%。還有祈福香囊，繡工精致，內(nèi)裝香料與經(jīng)文，成本 20 元左右，卻能以 80 - 150 元的價(jià)格售出。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，靈隱寺年均客流量達(dá) 2000 萬(wàn)人次，按 15% 的轉(zhuǎn)化率計(jì)算，即有 300 萬(wàn)人次會(huì)在此消費(fèi)，若人均消費(fèi) 30 元，就能實(shí)現(xiàn)年?duì)I收 9000 萬(wàn)元 ，而租金在其中占比僅 28.9%，處于商業(yè)可承受區(qū)間，如此誘人的盈利預(yù)期，也難怪眾多商家會(huì)對(duì)這個(gè)小賣部趨之若鶩。

三、爭(zhēng)議漩渦：當(dāng) “黃金鋪” 遇上 “文化尺”

（一）游客質(zhì)疑：高租金是否催生 “天價(jià)商品”？

隨著靈隱寺小賣部 “天價(jià)租金” 事件持續(xù)發(fā)酵，游客對(duì)景區(qū)商品價(jià)格的擔(dān)憂日益加劇。部分網(wǎng)友在社交媒體上直言，如此高昂的租金，商家必然會(huì)將成本轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，從而導(dǎo)致景區(qū)內(nèi)商品價(jià)格嚴(yán)重虛高，淪為游客眼中的 “天價(jià)商品”。為了驗(yàn)證這一說法，記者對(duì)小賣部進(jìn)行了實(shí)地探訪。在小賣部?jī)?nèi)，記者看到一瓶普通的礦泉水售價(jià)為 4 元，而在杭州市區(qū)的普通超市，同款礦泉水價(jià)格僅為 2 元；一盒靈隱寺特色素餅，售價(jià)為 15 元，而市場(chǎng)上同類品質(zhì)、包裝的素餅，價(jià)格大多在 8 元左右。從數(shù)據(jù)對(duì)比來(lái)看，小賣部商品價(jià)格確實(shí)高于市場(chǎng)價(jià)。然而，當(dāng)隨機(jī)采訪游客時(shí)，多數(shù)游客表示，雖然這里的商品價(jià)格偏高，但考慮到是在景區(qū)內(nèi)，且靈隱寺作為知名旅游勝地，人流量巨大，運(yùn)營(yíng)成本也相對(duì)較高，所以這樣的價(jià)格尚在可接受范圍內(nèi)，符合他們對(duì)景區(qū)消費(fèi)的預(yù)期。對(duì)此，景區(qū)管委會(huì)也做出了積極回應(yīng)。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，景區(qū)早已建立了完善的價(jià)格監(jiān)管機(jī)制，要求所有商家必須明碼標(biāo)價(jià)，且商品價(jià)格漲幅不得超過市場(chǎng)均價(jià)的 100% 。同時(shí)，景區(qū)還安排了專門的市場(chǎng)監(jiān)管人員，不定期對(duì)商鋪進(jìn)行巡查，一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格違規(guī)行為，將依法進(jìn)行嚴(yán)肅處理。從景區(qū)提供的數(shù)據(jù)來(lái)看，目前尚未接到關(guān)于該小賣部或其他景區(qū)商鋪的價(jià)格投訴。盡管如此，“宗教場(chǎng)所商業(yè)化” 的邊界問題依舊引發(fā)了廣泛爭(zhēng)議。在采訪過程中，一位來(lái)自上海的游客無(wú)奈地表示：“靈隱寺是大家前來(lái)祈福、尋求心靈慰藉的地方，可沿途這些商鋪，總讓人感覺商業(yè)氣息過于濃厚，仿佛變成了‘吸金機(jī)器’，這與寺廟的寧?kù)o氛圍格格不入。” 這種觀點(diǎn)并非個(gè)例，不少游客都希望在享受景區(qū)商業(yè)便利的同時(shí)，也能守護(hù)好宗教場(chǎng)所的那份神圣與寧?kù)o，讓靈隱寺的文化內(nèi)涵不被過度商業(yè)化所侵蝕。

（二）景區(qū)回應(yīng)：公開招標(biāo)背后的管理邏輯

面對(duì)外界的諸多質(zhì)疑，西湖風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)詳細(xì)闡述了商鋪?zhàn)赓U背后的管理邏輯。管委會(huì)強(qiáng)調(diào)，包括靈隱寺小賣部在內(nèi)的所有景區(qū)商鋪?zhàn)赓U，均采用 “陽(yáng)光招標(biāo)” 模式，整個(gè)過程公開、公平、公正，所有符合條件的商家都可參與競(jìng)標(biāo)。這種招標(biāo)方式，不僅能最大程度地實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，也能讓真正有實(shí)力、有運(yùn)營(yíng)能力的商家獲得經(jīng)營(yíng)資格。而拍賣所得的資金，并非進(jìn)入了私人腰包，而是有著明確的用途。管委會(huì)透露，這些資金將被專項(xiàng)用于靈隱寺及周邊區(qū)域的古建修繕、文物保護(hù)以及景區(qū)公共服務(wù)的提升。以 2022 年為例，景區(qū)就已投入 1200 萬(wàn)元，用于靈隱寺周邊環(huán)境整治，包括道路翻新、綠化升級(jí)、公共休息設(shè)施增設(shè)等，為游客創(chuàng)造了更加舒適、宜人的游覽環(huán)境。在商業(yè)與文化平衡的問題上，管委會(huì)也有著清晰的規(guī)劃。為了避免宗教場(chǎng)所過度商業(yè)化，管委會(huì)明確規(guī)定，商鋪內(nèi)宗教相關(guān)商品的占比不得超過 40% 。同時(shí)，積極引入 “素餅制作體驗(yàn)”“禪茶文化展示” 等文化體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，讓游客在購(gòu)物的同時(shí)，也能深入了解靈隱寺的文化內(nèi)涵，感受佛教文化的獨(dú)特魅力，從而弱化商鋪的純商業(yè)屬性，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與文化的有機(jī)融合。